precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016
La vicenda
In un condominio si sviluppava un incendio nel locale sottotetto. A seguito di una relazione peritale emergeva che l’evento si era verificato nella vicinanza della porta d’ingresso del locale, per un problema legato all’impianto elettrico, risultato realizzato in difformità alle norme di sicurezza previste dalla legge n. 46/1990; in particolare l’incendio era stato causato da un corto circuito, innescatosi per il cattivo isolamento di un cavo elettrico ma anche dal surriscaldamento e dall’esplosione delle polveri posatesi sulle alcune lampade sprovviste di plafoniera, nonché dalla presenza di giornali ed altro materiale infiammabile che aveva consentito il propagarsi delle fiamme; successivamente un condomino anticipava le somme richieste da un’impresa edile per i lavori di messa in sicurezza del tetto e richiedeva il rimborso agli altri partecipanti al condominio. Alcuni condomini si rifiutavano di rimborsare i costi per il ripristino delle parti danneggiate, notando come non utilizzassero il sottotetto che non era per loro accessibile in quanto pur abitando nello stesso edificio entravano nella loro proprietà da un ingresso autonomo, diverso rispetto all’ingresso principale, che addirittura si trovava su un’altra via pubblica.
In altre parole il sottotetto era accessibile e, quindi, sfruttabile solo dal condomino che chiedeva il rimborso delle spese anticipate e da altri condomini.
La controversia veniva posta all’attenzione del Tribunale di Vibo Valentia.
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La questione
Il condomino che accede al suo appartamento da un’entrata autonoma del palazzo è tenuto al risarcimento dei danni per l’incendio sviluppatosi a causa di un impianto elettrico non norma nel sottotetto di cui non può usufruire?
La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini con accesso alle abitazioni autonomo e diverso da quello principale del palazzo.
In primo luogo il giudice ha notato che, in mancanza di un titolo contrario, il vano sottotetto nel quale si è sviluppato l’incendio deve essere considerato di proprietà condominiale.
Secondo lo stesso Tribunale, però, la circostanza che tale vano sottoscala non sia funzionalmente e strutturalmente collegato e, quindi, fruibile dai condomini che accedono alle proprietà esclusive da un ingresso autonomo, esclude che il sottotetto sia destinato all’uso ed al servizio di questi condomini, essendo, invece, destinato al servizio di una sola parte dell’edificio.
Per tale motivo, le spese per il rifacimento del tetto, che trovano causa e giustificazione nell’incendio causato dall’impianto elettrico non a norma del sottotetto, devono porsi esclusivamente a carico di quei condomini che possono fruire di detto locale comune.
Le riflessioni conclusive
Si deve parlare di condominio parziale quando all’interno del condominio talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali destinate all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso.
In altre parole deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio: in tal caso viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Quindi la disciplina condominiale è certamente applicabile a tutte quelle costruzioni condominiali complesse dotate di più scale, ascensori, lastrici ecc.
E’ chiaro infatti che un atrio, un pianerottolo, un ballatoio che servono soltanto l’ingresso di due condomini, s’intenderanno comuni solo a questi; un lastrico solare, che copra soltanto una parte dell’edificio, si presenta comune solo ai proprietari delle unità condominiali sottostanti; il cortile circoscritto dalle porzioni di una sola parte dell’edificio si presume essere in comunione solo ai titolari di quelle porzioni; ed infine quando in un complesso edificio esistono due portinerie, detti locali saranno di presunta comunione limitata a ciascuno dei due gruppi che ad esse fanno capo.
Ne consegue che i condomini non serviti da un portone d’ingresso, da una scala o da un ascensore, ovvero non coperti da un tetto, che riguardano soltanto un’ala autonoma del fabbricato, non hanno oggettivo interesse alla utilità offerta da queste parti e, quindi, ad essere titolari del diritto su di esse.
Secondo l’art. 1123, comma 3 qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Laddove un condomino si ritenga escluso dalle spese di un manufatto in quanto – in ragione di una situazione di condominio parziale – egli non fruisca dello steso bene, sarà esentato dal pagamento delle spese.
Questo principio vale anche per quanto riguarda i danni.
Se i danni provengono da un bene comuni a pochi condomini, questi solo devono pagare per le riparazioni e per i danni a terzi.
Qualora a seguito della rottura di un tubo di scarico del liquame, riconducibile alla colpevole condotta di alcuni condomini utenti della tubazione, derivino danni al terzo, al relativo risarcimento – stante il principio, in tema di responsabilità aquiliana, del carattere personale della colpa – è tenuto il gruppo dei condomini che utilizzano lo scarico e non l’intero condominio.
Inoltre nel caso di condanna del condominio, in persona dell’amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che è comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell’edificio, non è preclusa al singolo condomino l’azione diretta all’accertamento, in proprio favore, delle condizioni di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. ai fini dell’applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio.
In ogni caso con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio (cosiddetto “condominio parziale”), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell’art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati).
In altre parole per ottenere il risarcimento dei danni conseguenti ad una parte comune solo ad alcuni condomini, si può citare in giudizio l’amministratore del caseggiato.
E ancora, alle riunioni dell’assemblea non prendono parte e non votano, necessariamente, tutti i condomini, ma partecipano e votano soltanto i condomini che possono utilizzare determinati beni o impianti di uso comune, intorno alle quali si deve deliberare.
In altre parole quando occorre deliberare su beni utilizzati solo da alcuni condomini che hanno procurato danni a terzi, deve essere riconosciuto il diritto di partecipazione alla discussione e alla votazione solo a coloro che, in quanto contitolari del bene, servizio o impianto, dovranno – come detto – accollarsi il peso economico dei danni (escludendo, coloro che non vantando alcun diritto sulle cose non hanno l’obbligo di contribuirvi).
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