Il bene immobile: disciplina generale -Scheda di Diritto

Un bene immobile è un terreno, oppure un fabbricato o in genere una costruzione stabile, di qualunque materiale costituita, oppure ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere riuniti insieme, o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all’utilizzo al quale la costruzione è destinata.
Il bene immobile tipico è la casa di proprietà.
In determinate situazioni economiche essi sarebbero quindi classificabili come beni rifugio.
In realtà anche i beni immobili possono essere soggetti a svalutazione nel medio lungo periodo specie in relazione a fenomeni di speculazione come accaduto nel caso della bolla speculativa sugli edifici privati negli Stati Uniti nel 2008.
In Italia, dalle origini, il bene immobile ha rappresentato e rappresenta, visto l’andamento del mercato nazionale, un bene rifugio e quello che è saldamente ancorato al suolo (art. 812 del codice civile).
Il settore dei beni immobili viene indicato con l’espressione inglese real estate.
Per approfondire consigliamo il volume: Le verifiche degli immobili da acquistare alle aste giudiziarie

1. La disciplina normativa

La legge italiana distingue i beni in mobili e immobili.
Sono considerati immobili, per disposizione espressa dell’articolo 812 del codice civile, rubricato
“Distinzione dei beni” che recita:
Il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.
Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.
Sono mobili gli altri beni.
Un tempo la distinzione tra beni immobili e beni mobili rappresentava la summa divisio nella categoria dei beni.
Oggi a quella distinzione se ne affiancano altre.
Gli immobili sono censiti in catasto, suddiviso in un catasto terreni (NCT, Nuovo Catasto terreni) e in un catasto edilizio (il Catasto dei Fabbricati).

2. I trasferimenti della proprietà immobiliare

Ogni bene immobile, indipendentemente dal fatto che sia un fabbricato o un terreno, può avere uno o più titolari di diritto reale.
La proprietà o gli altri diritti reali sui beni immobili si possono trasferire tra soggetti attraverso contratto, donazione, decreto, eredità, usucapione.

3. Il contratto di compravendita

La proprietà immobiliare o altro diritto reale si può trasferire per contratto stipulato esclusivamente per iscritto, per atto pubblico o scrittura privata.
L’atto pubblico, ai sensi dell’articolo 2699 del codice civile, deve essere stipulato da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato.
Non esistendo nessun altro pubblico ufficiale autorizzato a stipulare una compravendita immobiliare, l’unico soggetto è il notaio.
Diversamente dall’atto pubblico, la scrittura privata può essere stipulata da chiunque.

4. La donazione

La donazione si può effettuare esclusivamente per atto pubblico.
Si differenzia dal contratto di compravendita perché una delle parti decide di arricchire un terzo senza nessun vantaggio economico per sé.
La legge prevede modalità e condizioni sensibilmente diverse da quelle di una compravendita.

5. Il decreto

Il decreto è un atto emesso dal Tribunale Civile che ordina il trasferimento di proprietà.
Questo atto può avvenire per vari motivi: esproprio, per pignoramento e altro.

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6. L’eredità

Il mezzo più comune per acquistare la proprietà o altro diritto reale su un immobile.
È necessario che l’eredità sia dovuta per legge o per testamento.
Colui che la riceve la dovrà accettare, secondo i metodi consentiti dalla legge.

7. L’usucapione

È il mezzo per acquistare la proprietà attraverso il possesso pubblico e pacifico per un determinato tempo del bene immobile, come stabilito dall’articolo 1158 del codice civile.
Passato il lasso di tempo che di solito è pari a 20 anni la proprietà diventa in modo automatico  possessore.
Nonostante sia consuetudine comune ricordare che è ci vuole una sentenza per potere avere un titolo idoneo, ha valore esclusivamente  dichiarativo, e serve a facilitare la possibilità di rivendere l’immobile o a dimostrare la proprietà a terzi.
La legge non prevede nessuna sentenza per acquisire la proprietà.

8. La tutela dei diritti sugli immobili

Anche se la legge definisce questi metodi pienamente efficaci per acquistare la proprietà di un immobile, non sempre lo sono erga omnes.
Ad esempio, quando si effettua una compravendita immobiliare, dal momento della sottoscrizione del contratto, lo stesso è subito efficace tra le parti.
Sia il venditore sia il compratore sono consapevoli che da quel momento il proprietario è il compratore, che non richiede esclusivamente che il contratto sia efficace tra le parti, ma gdi solito pretende che sia opponibile a terzi, in modo che chiunque venga a sapere chi sia lui il proprietario.
L’articolo 2643 del codice civile prevede che venga reso pubblico, attraverso trascrizione in pubblici registri, qualsiasi atto che modifichi i diritti reali sui beni immobili.
Con la trascrizione, qualsiasi mezzo diventa efficace contro tutti.

9. Il titolo per la trascrizione

Se il compratore vuole tutelare la proprietà dell’immobile, si presenta al conservatore dei registri immobiliari, richiedendo di effettuare la trascrizione, allegando il titolo per la stessa.
L’articolo 2657 del codice civile prevede che la trascrizione non si possa eseguire se non in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Per questi motivi, alcuni mezzi pur pienamente idonei per trasferire la proprietà (usucapione senza sentenza dichiarativa o scrittura privata non autenticata né accertata) non sono titoli utili per la trascrizione e per questi motivi non sono di solito utilizzati.
Per potere trascrivere la proprietà di un immobile acquisito per usucapione, è necessaria la sentenza dichiarativa, dove viene constatata l’acquisizione della proprietà.
Allo stesso modo, la scrittura privata per potere essere trascritta è necessario che la sottoscrizione sia accertata giudizialmente o autenticata.
A norma dell’articolo 2703 del codice civile, la sottoscrizione può essere autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato.
Non esistendo nessun altro pubblico ufficiale autorizzato ad autenticare una scrittura privata di contratti, l’unico soggetto rimanente è il notaio.

10. Le suddivisioni catastali

Da un punto di vista amministrativo, i terreni sono suddivisi in terreni agricoli e aree edificabili (o “fabbricabili”), mentre i fabbricati sono divisi nelle tipologie individuate dalle tabelle delle categorie catastali, che sono suddivise in:

• Immobili a destinazione ordinaria
• Immobili a destinazione speciale
• Immobili a destinazione particolare

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