Animus possidendi: se la coltivazione del terreno ed il preliminare di compravendita di un bene immobile sostanziano un possesso utile per l’usucapione

Animus possidendi: se la coltivazione del terreno ed il preliminare di compravendita di un bene immobile sostanziano un possesso utile per l’usucapione

di Arseni Antonio, Avv.

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Una recente sentenza della Cassazione Sez. II 05/07/2013 n° 11878, indica in modo chiaro e preciso quali debbano essere le condizioni per l’acquisto della proprietà di un bene immobile per usucapione: “occorre la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il periodo all’uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena. Un potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria della cosa”
In questo senso v. da ultimo anche Cass. 04/02/2015 n° 2044; Cass. 02/09/2015 n° 17459.
L’acquisto del bene per effetto dell’usucapione avviene a titolo originario, salvo eccezioni di cui costituisce un esempio il nuovo art. 2643 CC, introdotto dal DL 69/2013 convertito in Legge 98/2013, che nel sancire la trascrivibilità degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, avrebbe previsto una ipotesi di acquisto a titolo derivativo non essendo tali accordi opponibili ai terzi e, quindi, non assimilabili alle sentenze di accertamento della usucapione.
Concentrando la nostra attenzione su quello che, insieme al tempo, costituisce il fondamentale elemento affinché possa realizzarsi la fattispecie acquisitiva de qua, ossia il possesso, occorre dire, prima di tutto, che esso non deve essere vizioso (nec vi nec clam come dicevano i Romani), cioè non deve essere acquistato in modo violento e clandestino perché altrimenti si finirebbe per legittimare la violenza nei rapporti privati e comportamenti occulti tali da impedire la reazione dell’interessato ed il ricorso agli strumenti di tutela previsti dalla legge.
Il possesso, come ormai concordemente ritengono dottrina e giurisprudenza, non deve subire interruzione e deve estrinsecarsi in un comportamento continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico ed inequivoco.
Con riferimento a dette ultime condizioni, la giurisprudenza ha opportunamente chiarito come la continuità del possesso debba essere posta in relazione con la destinazione del bene che ne forma oggetto, ragion per cui la intermittenza dei relativi atti di godimento, quando rivestono carattere di normalità in relazione a detta destinazione, non escludono la persistenza del potere di fatto sulla cosa. Come, ad esempio, nel caso di non utilizzazione di un’area di parcheggio durante la circolazione dei veicoli: il che non escluderebbe affatto la persistenza del potere di fatto sulla cosa ai fini del possesso utile per l’usucapione (v. Cass. 23/03/1995 n° 3081).
La continuità del possesso, in cui quel che rileva è il comportamento del possessore non già la volontà contraria del proprietario (Cass. 09/10/2003 n° 15012), non viene meno nel caso di spoglio seguito dalla vittoriosa azione di reintegra perché il reagire allo spoglio altrui è espressione di esercizio del possesso (Cass. 29/09/1993 n° 11842).
La continuità del possesso è, inoltre, presunta, ai sensi dell’art. 1142 CC, secondo cui “il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto si presume che abbia posseduto nel tempo intermedio”.
Una presunzione, dunque, che presuppone la certezza di un più remoto possesso iniziale (v. Cass. 07/06/1943 n° 1399) per cui esso non opera, ad esempio, nel caso in cui nel passato l’attività sul bene da parte del possessore attuale sia stata esercitata nell’ambito dell’altrui tolleranza. La presunzione della continuità del possesso, di cui all’art. 1142 CC, comporta un certo vantaggio, sul piano probatorio a favore di chi invoca un possesso ad usucapionem, perché spetta alla controparte dimostrare la circostanza che non possa esservi continuità per la esistenza di una causa di interruzione. Inoltre quest’ultima, se riscontrabile dagli atti prodotti in causa, è rilevabile d’ufficio dal Giudice, ancorché non eccepita, costituendo una condizione per l’accoglimento della domanda di usucapione (v. ex multis Cass. 25/09/2002 n° 13921; Cass. 23/07/2010 n° 17322).
Sul punto è importante precisare quali possono essere quelle situazioni che il riferimento normativo in materia, ossia l’art. 1165 CC, attraverso l’espresso richiamo alle disposizioni generali in tema di interruzione della prescrizione (art. 2941 CC), identifica come idonee alla interruzione del possesso utile all’usucapione.
In primo luogo viene in considerazione il comportamento del possessore che riveli, in modo non equivoco, la volontà di attribuire il diritto reale al suo titolare, non essendo invece sufficiente la consapevolezza dell’altrui proprietà (Cass. 29/11/2006 n° 25250; Cass. 01/02/2010 n° 2319). Purtuttavia, nella pratica applicazione di detto principio, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare, da un lato, che le trattative di acquisto del bene posseduto da parte del possessore con l’effettivo proprietari sono idonee a rappresentare il riconoscimento della proprietà altrui come tali a configurare una interruzione del possesso (Cass. 25250/2006, Cass. 23/09/2010 già citata, ma vedasi anche conformemente Cass. 30/06/2008 n° 17858).
L’elaborazione giurisprudenziale, però, registra opinioni contrarie (come Cass. 29/07/2014 n° 1723) secondo cui le trattative non assumono un significato inequivoco circa l’attribuzione del bene, oggetto di usucapione, al titolare del diritto, ben potendo dette trattative essere state sviluppate per evitare le lungaggini di un processo (v. Cass. 29/07/2014 n° 1723).
Il riconoscimento del diritto altrui, da parte del possessore, quale atto unilaterale non ricettizio, incompatibile con la volontà di godere il bene uti dominus, interrompe il termine utile all’usucapione anche quando sia effettuato nei confronti di un soggetto diverso dal suo titolare (Cass. 10/09/2004 n° 1827).
Non sono idonei ad interrompere il decorso del tempo utile per usucapire le lettere di diffida o messa in mora, potendo esercitarsi il relativo possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del diritto reale. Lo sono invece gli atti giudiziali (es. citazione per il recupero del bene occupato).
In questo senso, declina un consolidato orientamento della Corte Regolatrice, citandosi, ad esempio, Cass. 19/06/2003 n° 9845; Cass. 19/07/2011 n° 1599; Cass. 06/05/2014 n° 9682. Purtuttavia occorre rilevare che l’atto di citazione non avrebbe effetti interruttivi laddove la causa non venga iscritta a ruolo dato che esso è funzionale al recupero del bene (così Tribunale di Arezzo 16/09/2011 in Codice Civile Annotato, R. Giovagnoli, Ed. Giuffré p. 1056).
Invece, gli effetti interruttivi sarebbero conservati allorché la citazione fosse stata iscritta a ruolo ma il conseguente processo non coltivato e, quindi, dichiarato estinto (Cass. 15/05/1998 n° 4906).
È bene ricordare, per concludere sul punto, che gli atti interruttivi della usucapione eseguiti nei confronti di uno dei compossessori, non hanno effetto interruttivo nei confronti degli altri in quanto il principio di cui all’art. 1310 CC opera solo in materia di diritti di obbligazione e non di diritti reali per i quali non sussiste vincolo di solidarietà (Cass. 07/12/1982 n° 668; Cass. 05/07/1999 n° 6942).
Per gli atti interruttivi, valgono i principi della tassatività non essendo lecito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge (v. Cass. 20/01/2014 n° 1071; Cass. 22/12/2015 n° 25764).

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Il possesso, oltre ad essere pacifico, incontestato e prolungato, deve essere connotato dell’animus possidendi.
Corpus ed animus sono le due essenziali componenti del possesso o, meglio, i due elementi costitutivi, il primo identificato nel comportamento del soggetto che agisce svolgendo un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà od altro diritto reale, il secondo, invece, identificato nella intenzione di tenere la cosa come proprietario o come titolare di un diritto reale.
Trattasi di due componenti: una oggettiva e l’altra soggettiva, laddove l’animus può essere desunto in via presuntiva dal corpus purché vi sia svolgimento delle attività corrispondenti all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale.
Non è richiesta, per la configurabilità dell’animus possidendi, necessario all’acquisto della proprietà per usucapione da parte di chi esercita il potere di fatto sulla cosa, la convinzione di essere proprietario (o titolare di altro diritto reale sulla cosa) bensì l’intenzione di comportarsi come tale, esercitando i corrispondenti poteri, mentre la buona fede non è requisito del possesso utile ai fini della usucapione (v. Cass. 06/08/2004 n° 15145; Cass. 11/06/2010 n° 14092; Cass. 06/05/2014 n° 9671; Cass. 31/07/2014 n° 17488).
Ciò posto, occorre, a questo punto, verificare, alla luce delle coordinate esegetiche fornite dalla giurisprudenza, come debba estrinsecarsi concretamente l’animus possidendi ovvero quali vicende possono considerarsi indice univoco, sicuro, certo, indiscusso (tutti termini usati dalla giurisprudenza) di un comportamento dominicale utile all’acquisto del bene per usucapione.
Orbene, un settore dove più volte è intervenuta la Corte Regolatrice applicando i rigorosi principi suindicati circa la necessità della prova di una indiscussa, inequivoca, piena signoria sulla cosa da parte del possessore, è quello relativo alla usucapione di terreni agricoli, essendo stata quasi sempre affermata la regola che la coltivazione del fondo non è sintomatica di un possesso caratterizzato anche dall’animus possidendi. Per la sussistenza di tale ultimo requisito, afferma la S.C., è necessaria “la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, che non potrebbe individuarsi con la sola prova della attività di coltivazione che non comporta, di per sé, una situazione oggettivamente incompatibile con la proprietà altrui in quanto non indicativa dell’intento, di colui che la compie, di avere la cosa come propria (v. Cass. 26/04/2011 n° 9325; Cass. 29/07/2013 n° 18215; Cass. 12/11/2014 n° 24114).
Le condizioni testé indicate, la cui sussistenza può condurre ad una sentenza di usucapione, possono, invece, sembrare troppo rigorose soprattutto laddove il terreno ha quella destinazione e non altra, cioè agricola, e non potrebbe essere oggetto di radicali trasformazioni capaci di costituire indice sicuro dell’animus possidendi: come, ad esempio, attraverso la costruzione di manufatti non resa possibile in base agli strumenti urbanistici di cui si è dotato quel Comune ove è posto il bene.
In questo senso, appare più ragionevole ritenere che la questione debba essere esaminata caso per caso perché, ad esempio, se la prova della coltivazione del terreno – che normalmente è accompagnata da vari lavori agricoli funzionali a produrre i frutti – rappresenta tutto quanto può essere offerto al Giudice perché il bene non può essere oggetto di ulteriori attività indicative dell’intento di avere la cosa per sé, non appare giusto escludere del tutto la possibilità di usucapire la cosa.
Soprattutto allorché venga provato che la coltivazione è stata effettuata unicamente dal possessore, visto costantemente sul terreno ed effettuare tutti i lavori necessari alla produzione dei relativi frutti, e magari anche ad apporre una recinzione sullo stesso per evitare l’intrusione di terzi.
È appena il caso di rilevare, a tal riguardo, che esiste un diverso filone giurisprudenziale di segno contrario che ha ravvisato la esistenza della prova del possesso ad usucapionem nel fatto della coltivazione con la messa a dimora di piante idoneo, per l’appunto, a manifestare l’esercizio di un potere di fatto sulla cosa, corrispondente a quello del proprietario, facendo carico al convenuto l’onere di dimostrare la mera detenzione (v. Cass. 02/12/2013 n° 26984, Tribunale di Piacenza 22/10/2012 n° 640 in Red. Giuffré 2012).
Mutatis mutandis, lo stesso ragionamento può essere applicato per l’usucapione di un bene immobile laddove la manutenzione dello stesso è sempre stata fatta, durante gli oltre venti anni del possesso pacifico ed ininterrotto, dal soggetto che domanda di usucapire il bene del quale ha (solo lui) le chiavi della porta di accesso (v. ad esempio Tribunale di Monza 23/04/2015 n° 443 in Codice Civile Commentato di R. Giovagnoli, Giuffré, pag. 1036).
Una recente decisione della S.C. 16/03/2016 n° 5211 ha richiamato l’attenzione degli operatori del diritto sulla nota questione se il preliminare ad effetti anticipati legittima o meno l’acquisto della proprietà per usucapione.
La problematica è la seguente.
Quando nella promessa di vendita viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo e questa viene materialmente effettuata, consegue un possesso utile all’usucapione od una mera detenzione non utile a tali effetti?
Nel corso del tempo sono state fornite risposte nell’uno e nell’altro senso. Secondo un primo orientamento minoritario (v. Cass. 13/07/1993 n° 7690; Cass. 22/07/2003 n° 11415) nella ipotesi in cui una parte abbia promesso in vendita ad un’altra un suo immobile provvedendo alla consegna prima dell’atto definitivo, senza contraddire gli effetti meramente obbligatori del contratto preliminare, è da intendersi che le parti stesse abbiano voluto imprimere una funzione anticipatoria degli effetti del trasferimento che si sono promesse di realizzare, con la conseguenza che la consegna comporta l’attribuzione della disponibilità possessoria, idonea all’usucapione del bene e non della mera detenzione. Secondo altro (maggioritario) orientamento adottato dalla Cassazione a S.U. 27/03/2008 n° 7930, che ha così risolto il contrasto giurisprudenziale, il promissario acquirente di un bene immobile, il quale, in virtù di un preliminare di compravendita, anticipando parte o tutto il prezzo pattuito, ottenga l’immediata immissione nel godimento dell’immobile stesso, per la anticipata consegna della “res” da parte del proprietario promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà per usucapione, non avendo egli “l’animus possidendi” che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito. Costui, infatti, conseguirebbe la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare ed ha pertanto la semplice detenzione qualificata della “res” esercitata “nomine alieno”.
Ragione per cui diventa condizione indispensabile che il tempo necessario per usucapire un bene sia stato preceduto dalla interversione del possesso ex art. 1141, 2° co. CC, la quale potrebbe scattare anche se il detentore realizzi una costruzione sul fondo (così Cass. 25/01/2010 n° 1296).
In buona sostanza il contratto ad effetti reali e non anche quello ad effetti obbligatori (come il preliminare di compravendita) è idoneo a determinare l’animus possidendi in capo al soggetto acquirente e, quindi, essere utili ai fini dell’usucapione. Dovendosi far riferimento all’elemento psicologico del soggetto che invoca l’usucapione è fondamentale stabilire quale sia la volontà emergente dalla convenzione; se questa (ancorché nulla per difetto di forma) intenda realizzare il trasferimento del bene e, quindi, porre in essere un contratto ad effetti reali, e non obbligatori, solo nel primo caso potrà configurarsi l’animus possidendi idoneo all’acquisto per usucapione.
In questo senso vedasi Cass. 06/08/2004 n° 15145; Cass. 14/11/2006 n° 24290 e da ultimo Cass. 11/12/2015 n° 25034 di poco precedente Cass. 16/03/2016 n° 5211.
Aprile 2016

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Arseni Antonio

Arseni Antonio

Ha collaborato con la cattedra diritto del lavoro presso l'Università di Siena e ha frequentato, in veste di Auditor Ordinarius, l'Università Pontificia S.Tommaso D'Aquino “Angelicum” di Roma, Facoltà di Diritto Canonico. E' stato consigliere dell'Ordine degli Avvocati di Civitavecchia ed è Patrocinante in Cassazione. E’ stato Membro della Commissione di esami presso la Corte di Appello di Roma per l'accesso alla professione forense. Ha collaborato con l'Ordine degli Avvocati di Civitavecchia nella fondazione della Rivista giuridica on-line "Ipso Iure Centumcellae", di cui attualmente coordina le attività di redazione scrivendo egli stesso articoli ivi pubblicati. E' autore di articoli giuridici anche per diverse riviste on-line, occupandosi prevalentemente di diritto civile e del lavoro.


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