I condomini possono, con delibera a maggioranza, decidere di spostare l'autoclave, l'elettropompa e la cisterna di riserva dell'impianto idrico dal sottoscala di proprietà esclusiva al piano di  copertura delle scale (comune)

I condomini possono, con delibera a maggioranza, decidere di spostare l’autoclave, l’elettropompa e la cisterna di riserva dell’impianto idrico dal sottoscala di proprietà esclusiva al piano di  copertura delle scale (comune)

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 23741 del 28-10-2020

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riferimenti normativi: art 1074 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 22/03/2007

La vicenda

In un caseggiato l’assemblea deliberava a maggioranza lo spostamento della centrale idrica condominiale dal sottoscala di proprietà esclusiva di un condomino (dove era stata collocata dal costruttore) al piano di copertura delle scale. Alcuni condomini  impugnavano la delibera che ritenevano nulla in quanto l’assemblea aveva rinunciato, a maggioranza, ad una parte comune, quale la servitù sul sottoscala occupato con l’elettropompa, l’autoclave e la cisterna. Il Tribunale annullava la delibera, mentre la Corte d’appello – a cui si era rivolto il proprietario del sottoscala e altri condomini – negava che la decisione costituisse un’innovazione vietata; di conseguenza escludeva che la decisione assembleare necessitasse di consenso unanime, non essendo i beni condominiali sottratti all’uso ed al godimento di ciascun partecipante. In altre parole secondo i giudici di secondo grado il “deliberato assembleare” non comportava un’implicita rinuncia alla servitù che il condominio esercitava con la collocazione della cisterna nel sottoscala di proprietà esclusiva, mancando comunque un atto scritto in tal senso. I soccombenti ricorrevano in cassazione notando, tra l’altro, che la decisione d’appello aveva errato nell’escludere che il condominio con la delibera in questione avesse rinunciato per iscritto, quanto meno implicitamente, alla servitù; inoltre ritenevano che i giudici di secondo grado non avessero adeguatamente spiegato per quale motivo la delibera impugnata non aveva sottratto i beni condominiali all’uso comune.

La questione

I condomini possono decidere a maggioranza di spostare l’autoclave, l’elettropompa e la cisterna di riserva dell’impianto idrico dal sottoscala di proprietà esclusiva al piano di  copertura delle scale (comune) o tale decisione richiede il consenso di tutti i condomini, nessuno escluso?

La soluzione

La Cassazione ha ritenuto la delibera impugnata pienamente valida. Secondo i giudici supremi la decisione dei condomini, volta a spostare l’autoclave, l’elettropompa e la cisterna della riserva idrica dal vano sottoscala di proprietà esclusiva al piano di copertura del torrino del vano scala, appare espressione delle attribuzioni spettanti all’organo collegiale in materia di amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, attenendo alle modalità di svolgimento del servizio di approvvigionamento idrico, stabilite sulla base di valutazioni di opportunità e di convenienza. In ogni caso la Cassazione ha ritenuto che la delibera in questione non abbia approvato un’innovazione vietata, né abbia comportato l’impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del servizio di approvvigionamento dell’acqua, introducendo solo una modifica delle modalità di svolgimento dello stesso. Tale modifica prescindeva dalla sorte della servitù, che, rispetto all’oggetto proprio della decisione adottata, doveva considerarsi un mero effetto pratico, privo di rilevanza giuridica, della delibera.

Le riflessioni conclusive

È pacifico che rientri nei poteri dell’assemblea il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, anche quando il servizio si svolge con l’uso di determinati beni comuni (mobili o immobili) e, quando, la sistemazione più funzionale del servizio, deliberata dall’assemblea, comporti, come conseguenza la dismissione dell’uso di detti beni ovvero il trasferimento di essi in altro luogo. Si può, quindi, affermare che, nell’ambito della gestione dinamica delle parti condominiali, non v’è ragione di prescrivere una sorta di intangibilità delle condizioni esistenti e di negare l’operatività del principio maggioritario al fine di decidere le modifiche al servizio anche nei casi in cui, assieme al vantaggio dei più (e spesso di tutti, compresi i dissenzienti), esse comportino qualche inconveniente o pregiudizio.

La necessità di introdurre modifiche ed ammodernamenti appare incontestabile se questi sono ritenuti, dall’assemblea, idonei a rendere più confortevole la fruizione delle unità abitative o se sono dettati dalla sopravvenuta insufficienza delle modalità di attuazione dei servizi per carenze di varia natura (Cass. civ., sez. II, 22/03/2007, n. 6915).

Alla luce di quanto sopra i condomini, titolari di un fondo configurato come dominante, nell’ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale (autoclave), possono decidere di modificare il servizio (spostando l’ubicazione dell’autoclave) con le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c., quando la rinunzia della servitù non costituisca l’oggetto della delibera ma consegua ad essa come effetto della nuova situazione di fatto venutasi a creare tra i fondi in conseguenza del venir meno dei requisiti oggettivi che caratterizzano la servitù.

A seguito di detta delibera non potrà parlarsi né di rinunzia alla servitù né, a maggior ragione, di trasferimento di essa, posto che l’estinzione prescinde da un atto di volontà diretto a tali scopi ma va ricondotta al solo fondamento obiettivo e reale che qualifica il diritto di servitù e, nello specifico, alla situazione di fatto, legittimamente posta in essere dal proprietario del fondo dominante (cioè il condominio) nell’ambito delle facoltà spettanti alla collettività condominiale, dalla quale derivano il venir meno della situazione oggettiva che caratterizza il contenuto della servitù e dell’utilitas, che ne costituisce l’essenziale requisito, e, quindi, come conseguenza legale tipica, l’estinzione delle servitù ex art. 1074 c.c. 2.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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