I condomini devono rimuovere l’allaccio esistente alla fognatura di un immobile vicino

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Roma - sentenza n. 15141 del 29-09-2021

 

riferimenti normativi: artt. 1037 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13548 del 11/10/2000

La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio con la rottura degli scarichi fognari di un condominio causata da un’otturazione del pozzetto di decantazione del suddetto condominio. Tale evento provocava infiltrazioni di acque nere e l’allagamento di un garage vicino, estraneo al condominio. La danneggiata, nello spirito di reciproca collaborazione, acconsentiva l’allaccio temporaneo alle tubazioni della rete fognante di sua proprietà da parte del condominio danneggiante; quest’ultimo, però, cessata l’urgenza non si distaccava dalla rete fognaria dell’immobile vicino, la cui proprietaria si vedeva costretta a richiedere ai condomini di adottare soluzioni alternative, nonché di corrisponderle una somma di denaro, a titolo di canone per l’utilizzo della rete fognaria. Successivamente, non ricevendo risposta, citava il condominio davanti al Tribunale a cui richiedeva, in buona sostanza, la restituzione della cosa comodata; l’immediata cessazione dell’uso della rete fognaria di sua proprietà; la condanna del convenuto al pagamento di un indennizzo per l’utilizzo della rete fognaria servente il caseggiato. Il condominio si difendeva rivendicando di essere comproprietario della rete fognante, di cui fruiva da tempo immemorabile; in via subordinata, chiedeva di accertare l’acquisto per usucapione del diritto di servitù di scarico coattivo sulla rete fognante dell’attrice e, in via ulteriormente subordinata, di accertare il diritto alla costituzione di una servitù coattiva a carico dell’immobile di parte attrice

La questione

I condomini che si sono allacciati alla fognatura di un edificio vicino a quali condizioni possono mantenere l’allaccio?

La soluzione

Il Tribunale ha ritenuto abusivo l’allaccio dei condomini.

In primo luogo perché non emergeva la prova dell’esistenza di un contratto di comodato. Inoltre i condomini non hanno provato che l’impianto fognario, servente l’immobile vicino (a cui si erano allacciati), fosse stato progettato ab origine per servire anche il caseggiato convenuto. Il condominio non ha neppure dimostrato l’esercizio ultraventennale di un possesso ad usucapionem del tratto fognario utilizzato. In ogni caso – come ha osservato il giudice romano – i condomini non hanno allegato, prima ancora che provato, la ricorrenza dei presupposti per la costituzione di una servitù di scarico coattivo ex art. 1043 c.c.; del resto, non avrebbero potuto farlo, atteso che il giudice romano ha sottolineato come il c.t.u. abbia rilevato la possibilità per il condominio di allacciarsi al collettore fognario comunale. Il consulente ha, infatti, spiegato e documentato che esisteva per il caseggiato la possibilità, confermata anche dall’ente preposto, di allacciarsi direttamente al collettore fognario comunale.

Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato si è presa in esame la possibilità per il condominio, che si è allacciato all’immobile vicino, di valutare una domanda giudiziale di costituzione coattiva di servitù di scarico (domanda che, peraltro, avrebbe dovuto svolgersi nei confronti, previa loro individuazione, di tutti i comproprietari del fondo servente, in quanto volta, in questo caso, ad ottenere la costituzione di un diritto reale limitato sul bene comune). I presupposti della costituzione di una servitù di scarico coattivo ex art. 1043 c.c. non differiscono, compatibilmente con il diverso contenuto della servitù, da quelli contemplati dall’art. 1037 c.c. per la costituzione della servitù di acquedotto coattivo, applicabili in virtù del richiamo operato dalla prima di dette norme alle disposizioni degli articoli precedenti per il passaggio delle acque; di conseguenza occorre, pertanto, come per l’acquedotto coattivo, che il passaggio richiesto – sempre che il proprietario del fondo non abbia altre alternative per liberarsi dalle acque di scarico, anche con la creazione di una servitù volontaria – sia il più conveniente ed il meno pregiudizievole per il fondo servente, avuto riguardo alle condizioni dei fondi vicini, al pendio ed alle altre condizioni per la condotta, per il corso e lo sbocco delle acque (art. 1037 c.c.). In ogni caso, merita di essere ricordato che il criterio del minor pregiudizio si riferisce esclusivamente al fondo servente e quello della maggior convenienza anche al fondo dominante, il quale non deve essere assoggettato ad eccessivo disagio o dispendio. Chiarito quanto sopra, si comprende perché il Tribunale abbia ordinato al condominio convenuto di operare il distacco dalla condotta fognaria di parte attrice a propria cura e spese; il condominio, infatti, aveva la possibilità di allacciarsi al collettore fognario comunale; in tema di costituzione coattiva di servitù, condizione implicita, ma connaturata al carattere coattivo della servitù, è quella della mancanza di alternative per il proprietario del fondo dominante.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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