I condomini ai sensi dell’articolo 66 disp. att. c.c. possono autoconvocare l’assemblea solo se l’amministratore rimane inerte e non procede alla convocazione della riunione richiesta

I condomini ai sensi dell’articolo 66 disp. att. c.c. possono autoconvocare l’assemblea solo se l’amministratore rimane inerte e non procede alla convocazione della riunione richiesta

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte d'Appello di Torino - sentenza n. 568 del 27-05-2020

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precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 26336 del 31/10/2008

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La vicenda

In un condominio quattro condomini, ai sensi dell’articolo 66, primo comma, disposizioni di attuazione al Codice civile, richiedevano all’amministratore di convocare l’assemblea, ponendo all’ordine del giorno, tra l’altro, la revoca del suo incarico e la nomina di un nuovo amministratore.

In data 27.07.2015 l’amministratore convocava direttamente la riunione e la sua nomina veniva confermata dalla collettività condominiale; il verbale di tale assemblea veniva regolarmente inoltrato in data 28.07.2015 a mezzo email e/o pec e/o raccomandata a tutti i condomini.

I quattro condomini sopra detti, non solo non partecipavano alla riunione sopra detta, ma ne convocavano un’altra in data 29.07.2015, nel corso della quale veniva nominato un nuovo amministratore.

Alcuni condomini però impugnavano questa delibera del 29.07.2015, chiedendo al Tribunale di dichiararla integralmente nulla o inesistente, o comunque di annullarla.

Entrambi gli amministratori venivano citati in giudizio. Si creava quindi una situazione particolarmente complessa in quanto il nuovo nominato richiedeva che la domanda fosse respinta, considerando pienamente valida la riunione e relativa decisione; al contrario il precedente amministratore pretendeva in via preliminare la sospensione della delibera del 29.07.2015 che riteneva inesistente, nulla o annullabile.

Il Tribunale annullava la delibera in quanto dalla documentazione allegata agli atti di causa era risultato come l’amministratore, una volta ricevuta la richiesta di convocazione da parte dei quattro condomini (in data 07.07.2015), avesse regolarmente provveduto entro il termine stabilito dall’ art. 66 disp. att. c.c. (dieci giorni) a comunicare a tutti i condomini l’avviso di convocazione.

Per tali motivi il Tribunale ha ritenuto l’assemblea impugnata affetta da un vizio attinente al procedimento di convocazione e come tale annullabile.

La questione veniva esaminata anche dalla Corte d’Appello.

La questione

E’ vero che i condomini ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile possono autoconvocare l’assemblea solo se l’amministratore rimane inerte e non procede alla convocazione della riunione richiesta?

La soluzione

La Corte d’Appello in disaccordo con il Tribunale ha sottolineato come la delibera impugnata, nata dalla convocazione dei quattro condomini, non fosse affetta da un “semplice” vizio di convocazione e come tale annullabile, ma fosse da considerare radicalmente nulla.

La Corte d’Appello infatti ha ritenuto determinate il fatto che l’amministratore avesse tempestivamente e ritualmente provveduto a convocare l’assemblea; del resto, la successiva illecita convocazione dei condomini ha prodotto effetti così gravi da giustificare la nullità della delibera del nuovo amministratore (e la possibilità di impugnare tale decisione senza limiti di tempo), essendosi determinata la presenza contemporanea di due amministratori nominati dalle confliggenti riunioni.

Le riflessioni conclusive

Come prevede l’articolo 66 disp. att. c.c., l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

L’articolo 66 dis. att. c.c. riconosce quindi ai condomini un potere di impulso alla convocazione dell’assemblea in presenza di una duplice condizione: a) la formalizzazione della richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’ edificio; b) l’inerzia, per oltre 10 giorni, da parte dell’ amministrazione.

L’eccezionalità del potere di auto convocazione è, pertanto, circoscritto alla sussistenza delle due circostanze sopra indicate in difetto delle quali ai condomini è preclusa ogni possibilità di convocare l’assemblea.

Secondo la Corte d’Appello di Torino l’autoconvocazione in assenza di uno delle condizioni sopra dette rende nulla la delibera.

Secondo i giudici torinesi il fatto che i condomini abbiano indetto un’assemblea in totale spregio dell’art 66 dis.att. c.c. non può in alcun caso integrare un vizio di convocazione atteso che tale tipologia di vizio sussiste solo in ipotesi di convocazione di un’assemblea astrattamente valida e conforme al suo modello legale (ad esempio convocazione senza il rispetto dei termini, incompleta convocazione omessa convocazione a uno o pil condomini e/o dei nuovi acquirenti).

Anche il Tribunale di Napoli il 3 ottobre 1969, ha ritenuto nulla la delibera votata dall’assemblea separatamente indetta dai condomini promotori di una richiesta di convocazione, nonostante l’amministratore avesse ottemperato alla loro richiesta e fissato la riunione nel termine prescritto dalla legge (Trib. Napoli 3 ottobre 1969).

Per il Tribunale di Napoli, la deliberazione approvata dall’assemblea autoconvocata era comunque mancante di un presupposto essenziale per la legittima costituzione dell’organo, quale la convocazione proveniente da chi abbia il potere di disporla.

È stato però affermato (Trib. Ariano Irpino, 4 novembre 2004) che è annullabile la deliberazione adottata dall’assemblea straordinaria irritualmente richiesta all’amministratore e indetta ad iniziativa di un solo condomino in quanto non soddisfa i requisiti richiesti dall’art. 66, comma 1, att. c.c. (nel caso di specie la richiesta di assemblea era stata inoltrata all’amministratore a firma di un solo condomino contravvenendo alla previsione del codice che vuole almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio; conseguentemente il condomino promotore aveva illegittimamente esercitato il potere di convocare riunendo l’assemblea di condominio).

Del resto si è anche affermato che la deliberazione dell’assemblea, convocata su iniziativa di un condomino nel caso di impedimento dell’amministratore, è annullabile (Cass. civ., sez. II, 21/11/1973, n. 3139).

E’ fondamentale considerare però che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806)

Si può quindi affermare che la delibera formatasi a seguito della convocazione diretta dell’assemblea ad iniziativa dei singoli condomini anche in mancanza dei presupposti, dovendosi considerare come una delibera adottata con votazione svoltasi in maniera irregolare o atipica, si deve considerare una decisione annullabile, e non nulla.

Del resto, l’assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l’amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all’art. 1724 cod. civ. (Cass. civ., sez. II, 18/04/2014, n. 9082).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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