È pienamente legittima la delibera assembleare di approvazione del rendiconto che compensa l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini con l’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi del lastrico solare

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 3043 del 09-02-2021

riferimenti normativi: artt.  1123 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 7067 del 07/07/1999

La vicenda

Un “grattacielo condominiale” locava il lastrico di copertura a diverse compagnie telefoniche per ubicarvi impianti ripetitori dei segnali audio. Successivamente l’assemblea dei condomini, con diverse delibere, richiamando un precedente deliberato (approvato all’unanimità), aveva suddiviso le rendite derivanti dai canoni di locazione in compensazione degli importi dovuti a titolo di contributi da ciascun condomino in ragione dei millesimi di proprietà. In particolare, posto che i proventi sopra detti erano pari al 55,61% delle spese, ogni spesa è stata così abbattuta in tale percentuale. I condomini sono stati, dunque, impegnati a versare al condominio la differenza dovuta, in termini di quota percentuale.

Tali delibere venivano impugnate da una condomina che pretendeva l’elargizione diretta degli utili, per non essere pregiudicato al pagamento di oneri condominiali non dovuti. Il Tribunale dava ragione ai condomini. La Corte d’appello, condividendo la decisione di primo grado, riteneva non specifiche le critiche dell’appellante, in quanto le delibere impugnate si erano attenute sia ad una precedente decisione assembleare (con cui all’unanimità era stato stabilito di “imputare i canoni di locazione delle antenne telefoniche a parziale copertura dei costi di gestione condominiale”), sia ad un articolo del regolamento contrattuale, secondo cui “l’assemblea ordinaria delibera sull’erogazione dei sopravanzi della gestione e delle eventuali rendite dei beni comuni”.

La questione

È legittima la delibera assembleare di approvazione del rendiconto che compensa l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini con l’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi del lastrico solare? Gli utili devono essere direttamente elargiti ai singoli condomini?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio

I giudici supremi hanno ritenuto legittima la deliberazione in disamina, richiamando, in tal caso, la previsione dell’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 3).

In particolare, la Cassazione ha precisato che non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi del lastrico, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi;  tale decisione, infatti, non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese. I giudici supremi, quindi, hanno dichiarato inammissibile il ricorso e condannato la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di Cassazione.

LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE

Come è noto, il condominio può stipulare un contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di ripetitori, con possibilità del concessionario della facoltà di godere e disporre, nel corso del rapporto, e di asportarlo al termine del rapporto, da ricondurre – in mancanza di indicazioni di segno contrario suggerite dall’interpretazione del singolo contratto – allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori. In relazione agli utili derivanti da tale rapporto di locazione bisogna ricordare che, ai sensi dell’articolo 1135 c.c., comma 1, numero 3, l’assemblea dei condomini provvede all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione. Di tale eventuale saldo attivo, pur riferibile ai singoli condomini, l’assemblea può, perciò, disporre a maggioranza per finalità condominiali. Si deve sempre tenere conto, infatti, che il riscontro esercitato dall’autorità giudiziaria non può mai riguardare il contenuto di convenienza ed opportunità della delibera condominiale, in quanto il giudice deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato di un legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea. Risulta dunque evidente che nessun giudice può annullare la volontà della maggioranza dei condomini per cattivo uso dei propri poteri discrezionali nella suddivisione degli utili: se la collettività ha operato scelte inopportune non si può parlare certo di contrarietà alla legge e, quindi, la delibera non sarà annullabile.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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