La ripartizione delle spese condominiali

E’ nulla la delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento, in concreto, li applichi in modo errato

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 24476 del 01-10-2019

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riferimenti normativi: art. 1123 c.c.;

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 10586 del 16/4/2019; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 11289 del 10/5/2018; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 27016 del 15/12/2011

La vicenda

Un condominio proponeva decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino che non intendeva corrispondere la quota di contribuzione pari ad un terzo dei lavori di riparazione di un terrazzo di copertura del fabbricato, regolarmente approvati dall’assemblea con due delibere.

Il condomino (un avvocato) si opponeva al decreto ingiuntivo osservando come il criterio di ripartizione delle spese non fosse stato applicato correttamente in quanto nell’importo totale dei lavori erano state erroneamente incluse delle somme per il rifacimento dei torrini e di altri manufatti che dovevano essere ripartite a millesimi tra tutti i condomini e non secondo il criterio stabilito dall’articolo 1126 c.c.

Il Tribunale respingeva la tesi dell’avvocato e lo stesso faceva la Corte d’Appello secondo cui la questione dell’inclusione nell’importo globale dei lavori di oneri estranei al rifacimento del manto impermeabilizzato non poteva essere trattato in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.

E’ vero infatti che secondo un principio affermato dai giudici le delibere con le quali vengono in concreto ripartite le spese condominiali, pur se siano adottate in violazione dei criteri legali devono considerarsi solo annullabili.

Le delibere annullabili devono essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c..

In sede di opposizione al decreto ingiuntivo possono essere contestate solo le delibere nulle.

L’avvocato – che aveva impugnato solo una delle due delibere di approvazione dei lavori con esisto negativo – si è rivolto alla Cassazione.

La questione

La delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento, in concreto, li applica in modo errato è nulla o solo annullabile?

La soluzione

La Cassazione non ha condiviso le motivazioni della Corte d’Appello.

I giudici supremi osservano come numerose decisioni (l’orientamento di maggioranza) sostengano l’annullabilità della delibera di ripartizione delle spese condominiali che, in modo più o meno involontario, violi “in concreto” i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento.

La Suprema Corte però, nella decisione in commento, decide di aderire all’orientamento di minoranza secondo cui le delibere che vìolano i preesistenti criteri di ripartizione delle spese, senza avere alcuna intenzione di modificarli, finiscono per incidere negativamente sui diritti individuali del singolo condomino; tale delibere quindi sono nulle.

Di conseguenza possono essere contestate in sede di opposizione ad un decreto ingiuntivo del condominio.

Tuttavia considerate, in definitiva, le difformità di pronunce delle sezioni semplici, il Collegio ha ritenuto opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

Le riflessioni conclusive

La ripartizione tra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti è disciplinata dall’art. 1126 c.c., secondo cui un terzo della spesa è a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti.

La norma è applicabile in ogni caso di spesa riguardante la struttura delle terrazze in funzione della copertura dell’edificio, siano esse ordinarie o straordinarie, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento.

Ne consegue che sono escluse dalle spese di riparazione del lastrico o della terrazza di copertura quelle attinenti ad opere che siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni, quali, ad esempio, quelle per i torrini della gabbia scale o per i pluviali di scarico delle acque meteoriche, costituendo distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale.

Se l’assemblea decidesse però di inserire anche tali spese (che devono gravare su tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi) nell’ambito di quelle di rifacimento del manto impermeabilizzato del lastrico (o terrazza) di proprietà o uso esclusivo di un condomini, la delibera di approvazione dei lavori sarebbe invalida.

Il problema è però se la delibera sia nulla o annullabile.

La delibera nulla è impugnabile senza limite di tempo anche dal condomino che ha partecipato all’assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa (purchè alleghi e dimostri di avervi interesse) in quanto non opera nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere.

Inoltre tale nullità, riguardando elementi costituivi del diritto fatto valere, può essere sollevata anche nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto vizio che incide sull’esistenza stessa della delibera di approvazione della spesa (la delibera quindi è come se non esistesse).

La delibera annullabile deve essere impugnata nel termine di trenta giorni dalla delibera, per i dissenzienti, e dalla comunicazione, per gli assenti.

L’annullabilità non può essere sollevata nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo.

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari di approvazione di questi ultimi, poste a fondamento del decreto ingiuntivo opposto, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere possano essere impugnate (Cass. civ., Sez. II, 07/11/2016, n. 22573).

In altre parole nell’ipotesi in cui l’amministratore del condominio promuova il procedimento monitorio per la riscossione degli oneri condominiali, l’eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, oppure il verbale della delibera assembleare, non anche la validità della deliberazione avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, che può essere contestata unicamente con l’impugnazione di cui all’art. 1137 c.c.

Si capisce allora l’importanza di stabilire se la delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento, in concreto li applichi in modo errato sia nulla o solo annullabile.

La maggioranza delle sentenze sostiene l’annullabilità della delibera di ripartizione delle spese condominiali che, senza mostrare di voler modificare, in via generale ed astratta, i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento, si limiti a violarli o disattenderli “in concreto” (così, ad esempio, Cass. civ., Sez. II, 16/04/2019, n. 10586).

Secondo l’orientamento di minoranza, invece, le delibere che, approvando una spesa, non applicano i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento, anche senza avere alcuna intenzione di modificarli, finiscono per incidere negativamente sui diritti individuali del singolo condomino e quindi sono nulle.

E’ anche vero poi che secondo alcune decisioni, in contrasto con l’opinione sopra detta, ogni forma di invalidità della delibera sarebbe sottratta alla cognizione del giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo (Cass. civ., Sez. II, 9/08/2019, n. 21240).

In considerazione dei conflitti in atto il Collegio giudicante della sentenza in commento ha ritenuto opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.

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