E’ nulla la delibera di approvazione del regolamento nella parte in cui prevede che le spese comuni siano ripartite per unita’ abitative anziche’ per millesimi

E’ nulla la delibera di approvazione del regolamento nella parte in cui prevede che le spese comuni siano ripartite per unita’ abitative anziche’ per millesimi

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Trib. Bolzano - sentenza n. 317 del 23-03-2020

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 4806 del 7/03/2005

La vicenda

Una condomina impugnava la delibera con cui era stato approvato il regolamento. Secondo l’attrice la decisione era nulla perché una clausola regolamentare prevedeva una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese. In particolare i condomini avevano deciso di ripartire le spese in deroga a quanto stabilito dall’articolo 1123 c.c., comma 1 ed in particolare per unità abitativa, senza considerare la caratura millesimale di ciascun condomino. Con lo stesso criterio l’assemblea aveva deciso di ripartire anche la spesa per il rifacimento delle piastrelle relativa al vano scale; di conseguenza l’attrice richiedeva la Tribunale che fosse accertata e dichiarata anche la nullità del regolamento da considerare come inesistente o comunque radicalmente nullo. Inoltre non riteneva valida neppure la delibera relativa alle spese per la manutenzione straordinaria delle tubature idriche. Infine contestava anche quella parte della decisione assembleare che aveva previsto l’obbligo per ciascun condomino di versare una somma in misura fissa per ogni unità da destinare alla costituzione di un fondo manutenzione e gestione, senza alcuna ulteriore specificazione.

Si costituiva il condominio che, oltre a lamentare la mancata partecipazione dell’attrice al procedimento di mediazione obbligatoria da lei instaurato, richiedeva il rigetto della domanda,

In ogni caso osservava che l’addebito di una somma in uguale misura per ciascuna unità abitativa corrispondeva ai criteri deliberati dall’assemblea. Negava infine l’assunzione di una deliberazione definitiva in merito ai lavori alle tubazioni.

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La questione

Una delibera assembleare può approvare a maggioranza un regolamento contenente una clausola che prevede la ripartizione delle spese per le parti condominiali per unità immobiliari anziché secondo i millesimi di proprietà?

La soluzione

Il Tribunale accoglieva quasi tutte le richieste della condomina.

In particolare ha sottolineato come siano nulle per impossibilità dell’ oggetto, e perciò impugnabili a prescindere dall’osservanza del termine di trenta giorni di cui all’ art. 1137 c.c., comma 2, tutte le deliberazioni dell’ assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli  obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto. Di conseguente ha ritenuto nulla la delibera del condominio con cui è stato approvato il regolamento condominiale nella parte in cui ha previsto la ripartizione delle spese di manutenzione e gestione di parti comuni per unità abitative anziché in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino. In ogni caso per quanto riguarda la spesa di rifacimento delle piastrelle del vano scale, lo stesso Tribunale ha osservato che tali oneri devono essere ripartiti nel rispetto della disciplina di cui all’art. 1124 c.c., cioè per metà in ragione del valore delle singole unità e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano. Infine, per quanto riguarda la manutenzione delle tubazioni idriche lo stesso giudice notava che l’assemblea non aveva preso nessuna decisione, stabilendo solo di l’affidare all’amministratore l’incarico di raccogliere tre preventivi per la riparazione delle tubature, da mettere all’ordine del giorno alla successiva assemblea, cui sarebbe stato invitato a partecipare quale consulente, l’idraulico del condominio.

Le riflessioni conclusive

In via preliminare bisogna osservare che il Tribunale ha respinto le critiche della condomina in merito alla questione “ripartizione spese tubature idriche”. La posizione del Tribunale è assolutamente condivisibile atteso che i condomini non avevano assunto nessun impegno di spesa per l’ente condominiale, ma l’affidamento all’amministratore dell’ incarico di raccogliere tre preventivi per la riparazione delle tubature, da mettere all’ordine del giorno alla successiva assemblea, cui sarebbe stato invitato a partecipare l’idraulico del condominio (ma solo in qualità di consulente).

Bisogna ricordare infatti che tali decisioni hanno natura programmatica, rimandando l’assunzione di ogni decisione ad un momento successivo, anche con riguardo all’eventuale assistenza dell’idraulico.

Si consideri però che per consolidato orientamento giurisprudenziale, non sono autonomamente impugnabili le delibere c.d. preparatorie o interlocutorie; tali decisioni non assumano carattere vincolante e definitivo per il condominio in ordine a determinate decisioni o iniziative, dal momento che l’interesse all’impugnazione, ai sensi dell’art 1137 c.c., presuppone che la deliberazione appaia idonea a determinare un pregiudizio economico nei confronti del condomino.

In ogni caso le delibere interlocutorie possono anche non rientrare fra gli argomenti all’ordine del giorno, trattandosi di argomenti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari, i quali avranno occasione di discuterne alla successiva assemblea (Cass. civ., sez. VI – 2, 09/03/2017, n. 6128).

Ciò premesso occorre ribadire  – come sottolinea anche la sentenza del Tribunale di Bolzano – che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, in quanto tale decisione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini.

Secondo l’art. 1123 c.c., comma 1, infatti, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”, salvo diversa convenzione.

Tale norma quindi è derogabile: tuttavia è necessario l’accordo di tutti i condomini, cioè una delibera totalitaria (1000/1000 millesimi).

Nel caso esaminato i condomini con delibera avevano approvato a maggioranza il regolamento contenente una clausola che prevedeva la divisione delle spese di manutenzione e gestione delle parti comuni per unità abitative anziché in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Laddove una norma regolamentare abbia un contenuto che esula dalla competenza assembleare, o leda le posizioni soggettive dei singoli, oppure deroghi alle prescrizioni di legge imperative – ad esempio, ripartendo le spese per unità immobiliare anziché per millesimi – è sempre la deliberazione che ha approvato il regolamento ad essere viziata (è nulla) in quanto il suo oggetto, cioè il precetto in essa contenuto, è illecito; la predetta deliberazione, proprio perché affetta da nullità, potrà essere impugnata (da chiunque abbia interesse) senza limiti di tempo, non potendo un vizio così grave essere sanato con il mero decorrere del tempo; del resto è pacifico che la deliberazione di approvazione del regolamento sia soggetta, al pari di ogni altra deliberazione assembleare, all’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., per tutti quei vizi che si risolvano in una situazione di contrarietà alla legge (ad esempio, irregolarità nella convocazione o difetto di quorum deliberativo), dall’altro, non ha senso correlare alla mancata impugnazione nel predetto termine l’efficacia del regolamento rispetto a quelle disposizioni che non possono essere approvate a maggioranza (ad esempio, modifiche ai criteri legali di riparto delle spese o clausole limitative dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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