Divieto di tenere animali nell’immobile locato: è clausola vessatoria?

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riferimenti normativi: artt.  1138 c.c.; 1587 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Lecce, Sentenza del 15/09/2025, n. 2549

1. La vicenda: la clausola di non tenere animali

La vicenda è iniziata quando gli attori-locatori hanno cercato di far valere la violazione del contratto di locazione da parte della conduttrice, sottolineando in particolare la presenza di animali all’interno dell’immobile, nonostante il contratto vietasse espressamente tale possibilità. Del resto gli altri condomini, a causa della gestione poco igienica delle deiezioni canine, lasciate sul balcone e poi riversate negli spazi comuni, erano costretti a sopportare odori nauseabondi. Di fronte a questa situazione, gli attori hanno inviato una diffida alla conduttrice, intimandole di rispettare quanto stabilito nel contratto. Tuttavia, la richiesta è rimasta senza risposta, così come si è concluso senza esito il tentativo di mediazione, a causa della mancata partecipazione della conduttrice. I locatori erano convinti che l’inquilina avesse violato il suo obbligo di usare l’immobile con diligenza, così come previsto dall’articolo 1587 c.c., n. 1; di conseguenza gli attori hanno chiesto al Tribunale di accertare l’inadempimento contrattuale e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione; ordinare il rilascio immediato dell’immobile, libero da cose e persone; condannare la conduttrice al pagamento di € 350,00 per ogni mensilità rimanente fino alla scadenza naturale del contratto, a titolo di risarcimento danni. Il Tribunale ha chiarito che un divieto assoluto di tenere animali domestici all’interno dell’abitazione è considerato vessatorio e nullo. Il giudice di primo grado ha rilevato che la conduttrice deteneva già un cane al momento in cui la locazione ha avuto inizio. Tuttavia lo stesso giudice ha evidenziato come la conduttrice non abbia adottato le regole di cautela necessarie ad evitare fastidi ed inconvenienti ai condomini dello stabile, consentendo agli animali domestici in suo possesso di defecare sul balcone, con inevitabile propagazione di cattivi odori soprattutto nel periodo estivo (tesi che è stata confermata dai testi di parte attrice). Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e condannato la stessa al rilascio dell’immobile condotto in locazione. La domanda di risarcimento danni è stata invece rigettata. La parte soccombente ha deciso di impugnare la sentenza rivolgendosi alla Corte d’Appello, contestando la decisione del Tribunale. Gli appellati, dal canto loro, hanno chiesto il rigetto dell’appello, sostenendo la correttezza della pronuncia di primo grado. Inoltre, hanno presentato un appello incidentale, con l’obiettivo di riformare la decisione del Tribunale nella parte in cui aveva ritenuto vessatorio il divieto assoluto di tenere animali domestici nell’appartamento locato. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: clausola vessatoria?

Una clausola del regolamento di condominio può vietare al conduttore di un condomino di detenere animali nell’appartamento?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha escluso la natura vessatoria della clausola sopra detta. I giudici di secondo grado hanno chiarito che, pur riconoscendo la crescente rilevanza degli animali di affezione nel sistema giuridico, tale tutela non può prevalere sulla facoltà del proprietario di imporre limiti all’utilizzo del proprio immobile. Secondo la Corte questa tesi trova fondamento nell’articolo 42 della Costituzione, che garantisce il diritto di proprietà, stabilendo che la legge ne determina i modi di godimento e i limiti, sempre nel rispetto della funzione sociale. Ciò premesso la Corte ha accolto l’appello, rigettando la domanda di risoluzione, con conseguente reiezione anche di quella, meramente consequenziale, di rilascio (la domanda di risarcimento, come detto, è stata rigettata dal Tribunale). I giudici di secondo grado hanno osservato che nel contratto il divieto di detenere animali negli appartamenti è stato inserito insieme ad altre disposizioni, come il divieto di stendere il bucato negli spazi comuni e l’obbligo di rispettare la quiete dello stabile. Di conseguenza, queste norme sono state considerate mere obbligazioni accessorie. Del resto la Corte ha notato come il Tribunale abbia evidenziato la circostanza che la conduttrice detenesse già un cane al momento in cui la locazione ha avuto inizio, e questa affermazione non è stata univocamente confutata. In ogni caso la stessa Corte non ha attribuito rilevanza alla prova testimoniale espletata perché inerente ai rapporti tra condomini e non tra le parti contrattuali (dalla stessa non sono emerse risultanze univoche).

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4. Le riflessioni conclusive

Nella vicenda esaminata, è emerso che i locatori hanno inserito nel contratto di locazione una clausola esplicita che vietava la detenzione di animali domestici. La Corte ha ritenuto valida la pattuizione in questione, considerandola coerente con il principio sancito dall’ articolo 1322 c.c., che garantisce alle parti la libertà di determinare il contenuto dei contratti, purché nei limiti imposti dalla legge. La Corte ha chiarito che, anche prima della riforma del condominio, la Suprema Corte aveva già stabilito un principio fondamentale: il divieto di detenere animali domestici non può essere imposto tramite ordinari regolamenti condominiali approvati a maggioranza. I giudici di secondo grado però ammettono che una clausola del regolamento di natura contrattuale, accettata all’unanimità dai condomini possa vietare la presenza di animali domestici nelle abitazioni (Cass. civ., sez. II, 15/02/2011, n. 3705).