Decisione su porzione di tetto al servizio di due condomini

La collettività condominiale non può assumere decisioni relative ad una porzione del tetto al servizio di due soli condomini
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 9839 del 14/04/2021

1. La vicenda

Un condomino impugnava ex art. 1137 c.c. una delibera relativa ai lavori di manutenzione e mesa in sicurezza del tetto (n. 6) ed alla ripartizione delle relative spese, comprese quelle per il compenso dovuto al tecnico nominato. L’attore lamentava, fra l’altro, che due porzioni del tetto n. 6 oggetto dell’intervento erano al servizio di proprietà esclusiva, come confermato dalla tabella millesimale inerente a tele bene. Il Tribunale respingeva la domanda dell’attore. Aderendo alle motivazioni del giudice di primo grado, la Corte d’Appello confermava la decisione del Tribunale, sottolineando la valida costituzione dell’assemblea. Il condominio ricorreva in cassazione insistendo nell’affermare che la deliberazione aveva approvato e ripartito spese inerenti anche porzioni (e millesimi) di proprietà esclusiva del tetto n. 6. Inoltre sosteneva che i quorum costitutivi e deliberativi erano stati calcolati in base ai millesimi di proprietà generale e non avevano riguardato l’apposita tabella del tetto n. 6.

2. La questione

L’assemblea condominiale può validamente assumere una decisione che riguardi una porzione del tetto al servizio della proprietà esclusiva?

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3. La soluzione

La Cassazione ha ritenuto la decisione di secondo grado errata.
Secondo la Cassazione  i giudici del merito avrebbero dovuto accertare come la delibera non avesse approvato e ripartito una spesa priva di rilevanza condominiale, cioè una spesa relativa alla manutenzione di beni di proprietà esclusiva.
Inoltre, ad avviso della Cassazione, i giudici del merito, dopo aver eventualmente verificato la natura condominiale del tetto n. 6 (oggetto dell’intervento di manutenzione approvato dalla impugnata deliberazione), avrebbero poi dovuto accertare come lo stesso, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, non fosse destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’intero edificio in condominio (art. 1123, comma 3, c.c.), venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.
Il ricorso è stato perciò accolto e la sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.

4. Le riflessioni conclusive

Non rientra tra le parti necessarie all’uso comune, di cui all’art. 1117 c.c., n. 1, un tetto che non denoti la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione al servizio e godimento della collettività condominiale.
Si deve sempre considerare che la presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. presuppone la destinazione, delle cose elencate in tale norma (compreso il tetto), al godimento od al servizio dei condomini. Tale presunzione, però, può essere vinta dal titolo contrario, con ciò intendendosi non solo l’ipotesi in cui il titolo convenzionale che dà luogo alla nascita del condominio includa, espressamente od implicitamente, un dato bene nell’ambito della proprietà esclusiva di uno dei condomini, ma anche l’ipotesi in cui, all’atto del frazionamento dell’edificio, un dato bene, sia pur rientrante nell’ambito di quelli elencati nell’art. 1117 c.c., abbia una sua specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva. L’assemblea condominiale, però, non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni. È indubbio, invero, che sia nulla, alla stregua di quanto da ultimo ulteriormente precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, la deliberazione dell’assemblea dei condomini che si occupi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi.
Del resto nulla esclude che il tetto sia al servizio di una sola parte della collettività condominiale. Infatti i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall’art. 1123 c.c., comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.
Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto “condominio parziale” derivano implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (Cass. civ., Sez. II, 24/11/2010, n. 23851).