Indice
riferimenti normativi: art. 1126 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. I, Sentenza del 19/01/2004, n. 735
1. La vicenda
A seguito di lavori di ristrutturazione due condomini titolari di una terrazza a livello riscontravano, tra l’altro, problemi di infiltrazioni che avevano determinato danni al sottostante appartamento, nonché la tracimazione delle acque dal terrazzo con deterioramento dell’intonaco del cornicione e della facciata dello stabile condominiale. Successivamente i due condomini iniziavano un procedimento di ATP nei confronti del progettista e direttore lavori, nonché delle imprese esecutrici dei lavori, procedimento che si concludeva con la relazione del CTU secondo cui l’unico intervento possibile e risolutivo era il completo rifacimento della terrazza. Il conseguente giudizio risarcitorio si concludeva con la condanna dei convenuti (progettista – direttore lavori e imprese esecutrici) al pagamento a favore degli attori di una rilevante somma necessaria per il ripristino dell’intonaco del cornicione condominiale. Tuttavia i condomini sopra detti non effettuavano alcun intervento di ripristino del terrazzo, limitandosi ad installare sulla facciata condominiale, senza alcuna autorizzazione, una grondaia e relativi tubi di scarico per raccogliere le acque provenienti dallo stesso terrazzo. Di conseguenza il condominio, in considerazioni delle infiltrazioni e dei danni visibili sulla facciata e anche sul frontalino esterno, decideva di agire in via di urgenza contro i titolari della terrazza per chiedere e ottenere la riduzione in pristino stato della copertura. La CTU metteva in rilievo che i problemi alla facciata erano dovuti in parte all’intervento di rifacimento del terrazzo di parte convenuta (intervento che aveva modificato l’assetto stratigrafico del lastrico solare e la conformazione del perimetro interno dello stesso, con modifica delle pendenze per la raccolta delle acque meteoriche), ma soprattutto alla conformazione originaria delle copertine in serizzo e dalle modalità di fissaggio dei parapetti alla struttura del terrazzo (copertine e fissaggi non modificati dalla parte convenuta durante l’intervento di rifacimento del lastrico solare).
2. La questione
Quali sono le spese relative al rifacimento della terrazza a livello di proprietà esclusiva che non sono a carico della collettività condominiale?
Potrebbero interessarti anche:
- È abusiva la sopraelevazione sul lastrico solare fatta dal singolo condomino
- In caso di ristrutturazione del lastrico solare l’assemblea deve assumere tutte le decisioni per effettuare gli interventi
- Per i danni all’appartamento sottostante ne risponde solo il proprietario del lastrico solare
3. La soluzione
Il Tribunale ha ricordato che l’articolo 1126 c.c. si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi (nella specie: imperfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali di scarico delle acque piovane) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio. In ogni caso lo stesso giudice ha ribadito che sono a carico esclusivo del proprietario della terrazza a livello le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari.
4. Le riflessioni conclusive
La sentenza in commento ribadisce che se la causa dei danni è imputabile non all’omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà (ipotesi cui torna applicabile l’art. 1126 c.c.), quanto a difetti originari di progettazione o di esecuzione della detta copertura piana, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, la responsabilità per danni all’appartamento sottostante deve gravare ex art. 2051 c.c. soltanto sul medesimo proprietario del lastrico solare. In altre parole il condominio è obbligato, unitamente al proprietario esclusivo, ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminare i vizi costruttivi originari, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, con conseguente responsabilità del solo medesimo proprietario del lastrico solare ex art. 2051 c.c.; in ogni caso si deve tenere conto che la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza.
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento