In caso di ristrutturazione del lastrico solare l’assemblea deve assumere tutte le decisioni per effettuare gli interventi

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Appello di Genova - II sez. civ. - sentenza n. 753 del 01-07-2021

In caso di ristrutturazione del lastrico solare (devastato dopo una tromba d’aria) l’assemblea deve assumere tutte le decisioni per effettuare gli interventi che consentano di rispettare i limiti di trasmittanza termica previsti dalla disciplina attuale, non potendo escludere a priori l’installazione di pannelli isolanti a norma di legge

 

riferimenti normativi: artt. 1126; 1135 c.c.

precedenti giurisprudenziali: nessuno

La vicenda

Il lastrico solare di un condominio su cui si trovava l’appartamento di alcuni condomini veniva danneggiato da una tromba d’aria che divelgeva pannelli isolanti e guaina; il condominio deliberava di posizionare sul tetto una seconda guaina, ma non i pannelli isolanti.

I predetti condomini, che avevano l’abitazione sul lastrico, impugnavano davanti al Tribunale tale delibera, contestando, tra l’altro, la decisione del condominio di non procedere all’esecuzione di lavori di coibentazione, con la sistemazione di pannelli isolanti in sostituzione di quelli divelti; inoltre, chiedevano la condanna del condominio all’esecuzione di tali lavori. Il Tribunale dava in parte ragione ai condomini, osservando come la delibera fosse nulla, nella parte in cui aveva rifiutato l’esecuzione dei lavori di coibentazione, in quanto assunta in violazione del D.Lgs. n. 311 del 2006 che imponeva, nell’ambito dei lavori di ristrutturazione, di eseguire diverse opere di risparmio energetico, tra le quali si ricomprendevano anche quelle di posizionamento di pannelli; in ogni caso, respingeva la domanda volta ad ottenere la condanna del condominio all’esecuzione dei lavori di coibentazione, dal momento che, per un simile risultato, sarebbe stato necessario attivare la procedura di cui all’art. 1105, u.c., c.c.; I condomini si rivolgevano alla Corte d’Appello, insistendo per la condanna del condominio all’esecuzione delle opere; del resto per il condominio il Tribunale aveva sbagliato, in quanto non vi era stata alcuna decisione sul punto da parte dell’assemblea che si era limitata a rimandare la decisione su quali lavori eseguire.

La questione

In caso di ristrutturazione del lastrico solare, devastato dopo una tromba d’aria, l’assemblea è obbligata a decidere sull’installazione dei pannelli necessari per la corretta coibentazione del lastrico solare? Il singolo condomino può pretendere la condanna del condominio all’esecuzione dei lavori di coibentazione?

La soluzione

La Corte d’Appello ha precisato che, nell’ambito della manutenzione straordinaria, l’organo sovrano all’interno del condominio è l’assemblea; spetta a quest’ultima compiere le scelte sull’intervenire, con quali modalità e con quali costi. Non è, quindi, possibile sostituirsi all’assemblea in sede contenziosa. In ogni caso, confermando sul punto la pronuncia contestata, i giudici di secondo grado hanno confermato che secondo il Dlgs 311/2006, nel caso di interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, è obbligatorio effettuare opere che consentano di rispettare i nuovi limiti di trasmittanza termica imposti per tutti i nuovi edifici.

Le riflessioni conclusive

È necessario precisare che i giudici di secondo grado hanno confermato che l’art. 1105 c.c. (applicabile al condominio) preclude al condomino di rivolgersi al giudice in sede contenziosa per richiedere decisioni per la gestione della cosa comune, riferita ai rapporti interni tra comunisti; il condomino può al più avanzare pretese risarcitorie per colpevoli omissioni nelle riparazioni o adeguamenti, o sperimentare altri strumenti: impugnazioni delle delibere, ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore, domanda di sua revoca giudiziale, ricorso al giudice in caso di inerzia ecc.

Questo principio, però, non vale con riguardo alle iniziative giudiziarie promosse dal condomino in qualità di terzo, come avviene nel caso in cui richiede il risarcimento di danni causati dalle parti comuni.

I condomini che abitavano sull’attico hanno lamentato danni da infiltrazioni derivanti proprio dal lastrico solare (che potevano essere eliminate proprio dall’installazione dei pannelli) ma tali argomentazioni sono risultate sul punto (processualmente) tardive.

In ogni caso, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito.

Ai sensi del punto 2 dell’allegato I del D.Lgs. 29 dicembre 2006, n. 311, nel caso di interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, quali il rifacimento di pareti esterne, intonaci, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture (ed è questo il nostro caso) è obbligatorio effettuare interventi che consentano di rispettare i nuovi limiti di trasmittanza termica imposti per tutti gli edifici di nuova costruzione: secondo il CTU, il rispetto di tale norma passava necessariamente attraverso il posizionamento di pannelli isolanti coibenti, con spessore calcolato secondo le norme vigenti ed in modo tale che il punto di rugiada non cadesse al di sotto della barriera al vapore, utilizzando materiali stabili e resistenti alla compressione.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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