È abusiva la sopraelevazione sul lastrico solare fatta dal singolo condomino

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 29584 del 22-10-2021

È abusiva la sopraelevazione sul lastrico solare fatta dal singolo condomino se, indipendentemente dalla regolarità amministrativa, il nuovo manufatto realizzato disperde quella uniformità che attribuisce all’edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso.

riferimenti normativi: art. 1127 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1625 del 28/06/2017

La vicenda

Una condomina realizzava una sopraelevazione sul lastrico solare dell’edificio di suo uso esclusivo; secondo gli altri condomini l’opera realizzata recava pregiudizio al decoro e all’igiene dello stabile.

Di conseguenza il condominio si rivolgeva al Tribunale proponendo azione per denuncia di nuova opera intrapresa; il Tribunale dichiarava l’illegittimità della sopraelevazione realizzata e tale decisione veniva confermata (in parte) dalla Corte d’appello. La Cassazione, però, cassava con rinvio la decisione di appello, sostenendo che i giudici di secondo grado non avevano tenuto conto delle sopravvenute modifiche dei materiali utilizzati per il realizzato ampliamento del fabbricato condominiale; la Corte d’appello, quale giudice di rinvio, dopo aver disposto una nuova CTU, riaffermava il carattere pregiudizievole della sopraelevazione (a nord alterava “il gioco chiaroscurale del prospetto”, trattandosi di volume uniforme in contrasto con le rientranze dei balconi, con finiture a loro volta diverse per colore e trama metrica; a ovest, alterava i rapporti volumetrici dell’ultimo piano, mediante ampliamento eseguito con materiali difformi da quelli del prospetto sottostante e munito di finestre non allineate alle sottostanti); in ogni caso, i giudici di rinvio hanno poi ritenuto irrilevante il parere favorevole espresso dalla Commissione per la qualità Architettonica ed il Paesaggio, che aveva ritenuto la sopraelevazione compatibile con l’architettura dell’edificio preesistente, subordinando tale parere favorevole alla condizione che il colore utilizzato per la nuova opera fosse nettamente diverso da quello dell’edificio sul quale si innestava. La condomina ricorreva in cassazione facendo presente, tra l’altro, che il giudice del rinvio non aveva tenuto conto del contesto storico ed urbano nel quale l’edificio si inserisce, delle dimensioni estremamente ridotte della sopraelevazione, del fatto che dal lato est dell’edificio tale sopraelevazione era a malapena visibile; inoltre pretendeva si tenesse conto delle numerose modifiche già apportate da altri alla facciata e al tetto dell’edificio (tendaggi, antenne paraboliche, verande, unità esterne dei condizionatori, ecc.); in ogni caso notava come il caseggiato fosse un edificio popolare privo di qualsiasi pregio architettonico con la conseguenza che lo stile non era stato modificato.

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La questione

La sopraelevazione in condominio può essere abusiva anche quando la Commissione per la Qualità Architettonica ed il Paesaggio ha espresso parere favorevole?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio; i giudici supremi in primo luogo hanno sottolineato l’irrilevanza del parere favorevole dalla Commissione comunale per la qualità architettonica, ricordando come il rapporto pubblicistico tra Pa e privato non sia di per sé risolutivo dell’eventuale conflitto sorto tra proprietari privati. Nel merito la Cassazione ha sottolineato la motivazione adeguata e pienamente condivisibile della sentenza secondo cui, alla stregua del comune senso estetico, il manufatto disperdeva quella uniformità che attribuisce all’edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso. In ogni caso secondo i giudici supremi la preesistenza di modifiche già apportate non ha reso ininfluente il carattere abusivo ed ingiustificabile del manufatto eretto dalla condomina.

Le riflessioni conclusive

Il concetto generale di “sopraelevazione” è evincibile dal comma 1 del citato art. 1127 c.c. e si riferisce all’attività di “elevazione” di nuovi piani o nuove fabbriche, mentre nei commi successivi esso viene meramente richiamato ad altri fini. L’uso del termine “elevazione” (e non di “utilizzazione”) implica la conseguenza che la nuova costruzione debba necessariamente connotarsi per la sua idoneità a produrre un sollevamento ovvero un innalzamento ad un’altezza superiore rispetto al piano originario, mediante l’occupazione della colonna d’aria soprastante. Si noti che la nozione di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l’una dall’altra, sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, così da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista. In altre parole, si adoperano due diverse espressioni “decoro” e “aspetto architettonico” e, volendo dare un senso a questa opzione legislativa, si può convenire che l’aspetto architettonico costituisca specificatamente la caratteristica principale dell’edificio condominiale, immediatamente ravvisabile da chiunque osservi la cosa o il luogo, mentre il decoro è un concetto meno riduttivo o, detto al contrario, più ampio, rappresentato da un insieme di elementi che talvolta non risaltano agli occhi in modo marcato.

 

 

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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