Il cortile costituisce bene comune in condominio, non è proprietà esclusiva
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Per cortile s’intende qualsiasi aria scoperta che serve a dare aria e luce ed è, salvo prova contraria, bene comune

Paolo Accoti

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civile - sentenza n. 4687 del 28-02-2018

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Il novellato art. 1117 Cc, indica quali beni comuni a tutta la collettività condominiale, fatta salva la diversa proprietà risultante dal titolo, quale ad esempio un contratto di acquisto, <<tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2.le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche>>.

Per ciò che concerne le aree esterne al fabbricato condominiale, anch’esse si presumono comuni, ai sensi dell’art. 1117 Cc, se il contrario non risulta dal titolo.

Nella nozione di <<cortile>>, presente nell’elencazione – non esaustiva – di cui alla sopra detta norma, devono essere ricomprese tutte le aree scoperte esistenti tra una o più costruzioni che abbiano quale funzione essenziale quella di dare aria e luce, tuttavia, in tale nozione devono esser ricompresi anche gli spazi vuoti posti all’esterno delle facciate degli edifici, gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi, quand’anche non menzionati nel predetto art. 1117 Cc.

Tali principi sono stati riaffermati nell’ordinanza n. 4687, depositata dalla Corte di Cassazione in data 28 Febbraio 2018.

Il caso di specie

Alcuni condòmini citavano in giudizio altri due partecipanti al condominio, al fine di sentire dichiarare che il cortile, che consentiva l’accesso alla via pubblica, fosse di proprietà comune e non esclusiva dei condòmini convenuti, come dagli stessi sostenuto.

Il Tribunale di Napoli rigettava la domanda, tuttavia, a seguito del gravame interposto dagli originari attori, la Corte d’Appello di Napoli, in riforma della sentenza di primo grado, affermava che lo spazio esterno di mq. 440, fosse di proprietà condominiale, ex art. 1117 Cc, tenuto conto del fatto che nell’atto costitutivo del condominio non vi era alcuna riserva di proprietà del cortile in favore dell’originario venditore.

Propongono ricorso per cassazione i condòmini convenuti, deducendo tra le altre cose la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 Cc.

La Corte di Cassazione ripercorre l’iter motivazionale della sentenza di secondo grado, evidenziando come la corte territoriale ha constatato, con accertamento non rivalutabile nel giudizio di cassazione, che lo spazio esterno contiguo al fabbricato condominiale, utilizzato tra l’altro per l’accesso allo stesso, fosse da qualificarsi come cortile e, pertanto, da includere tra le parti comuni.

Richiama, pertanto, la propria giurisprudenza in virtù della quale <<L’area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, va infatti ritenuta di presunta natura condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c. (solo tra le più recenti, cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2 , 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2 , 04/09/2017, n. 20712). Si intende, peraltro, come cortile, agli effetti dell’art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensivo dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889).>>.

I principi affermati dalla Corte

Ciò posto, ricorda come il condomino <<che pretenda l’appartenenza esclusiva di un bene, quale appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall’art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non essendo determinanti a tal fine né le risultanze del regolamento di condominio, nè l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l’appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152; Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953).>> che, tuttavia, nel caso di specie, i ricorrenti non hanno dimostrato – mediante i titoli di appartenenza – la loro proprietà esclusiva e che, pertanto, il ricorso deve essere respinto.

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