Un condomino può apporre su un muro comune dei contatori serventi un immobile non facente del caseggiato?
riferimenti normativi: art. 949 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 944 del 06/02/2013
>>>Corte di Cassazione – sez. II – sentenza n. 38087 del 29-12-2022<<<
1. La vicenda
Una condomina citava in giudizio altri partecipanti al condominio che avevano installato sul muro comune condominiale, in corrispondenza dei magazzini dell’attrice, dei contatori di acqua, luce e gas, nonché una vaschetta in bronzo, destinati a servire non l’appartamento ubicato nel condominio bensì altro attiguo sempre di loro proprietà. Secondo l’attrice i condomini convenuti avevano illegittimamente imposto una servitù a carico del condominio ed a favore dell’immobile attiguo di loro proprietà esclusiva senza che fosse intervenuto il necessario consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio; alla luce di quanto sopra l’attrice chiedeva di accertare l’inesistenza di vincoli reali a carico del condominio in questione, con la conseguente condanna dei convenuti alla rimozione delle suddette opere, da considerarsi illegittimamente realizzate. I convenuti si costituivano in giudizio e proponevano, a loro volta, domanda riconvenzionale per sentir dichiarare l’illegittimità del consenso all’uso del muro comune che l’attrice aveva concesso a terzi con riferimento alla collocazione – in corrispondenza del magazzino di sua proprietà – di un macchinario voluminoso alimentato con impianto di raffreddamento del locale da considerare pregiudizievole per il decoro architettonico del locale. Il Tribunale accoglieva la domanda principale e respingeva la domanda riconvenzionale dei convenuti. La Corte d’Appello, però, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava gli appellanti alla rimozione immediata delle sole opere costituite dai contatori dell’acqua e della luce elettrica realizzate a carico del fabbricato condominiale, con esclusione della vaschetta in bronzo, confermando nel resto l’impugnata decisione di primo grado.
Secondo i giudici di secondo grado con l’esercitata azione era stata introdotta una causa di “negatoria servitutis”; di conseguenza, sulla base degli artt. 1102 e 1122 c.c., la stessa Corte rilevava che il primo giudice aveva correttamente ritenuto illegittime le suddette opere poiché gravanti sul muro condominiale ma serventi l’immobile adiacente di proprietà esclusiva dei soccombenti, senza che fosse stato espresso alcun idoneo consenso da parte della restante collettività condominiale. La Corte escludeva, invece, che l’apposizione di una vaschetta in bronzo (avente funzione soltanto ornamentale) di dimensioni ridotte arrecasse nocumento all’estetica del fabbricato. I soccombenti ricorrevano in cassazione evidenziando, tra l’altro, il difetto di legittimazione passiva con riferimento all’azione reale esperita nei loro confronti, poiché ad avviso degli stessi – risolvendosi la stessa in una richiesta di condanna alla rimozione dei contatori apposti sul muro condominiale comune – avrebbe dovuto essere intentata nei riguardi degli enti erogatori dei relativi servizi (ovvero, rispettivamente, l’Enel, per il contatore della luce elettrica, e il Comune, per quello dell’approvvigionamento idrico), tuttavia non evocati in giudizio dall’attrice.
2. La questione
Un condomino può apporre su un muro comune dei contatori serventi un immobile non facente del caseggiato?
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3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. I giudici di legittimità hanno fatto presente che l’actio negatoria servitutis è stata intentata non per la rimozione delle tubature o degli impianti relativi ai servizi elettrici e di erogazione idrica, ma solo con riferimento all’illegittima apposizione dei relativi contatori, che, evidentemente, sono stati messi su indicazione e nell’interesse degli utenti. In ogni caso secondo la Cassazione i giudici di secondo grado hanno applicato correttamente il principio secondo cui l’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall’art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino.
4. Le riflessioni conclusive
In linea generale, l’utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino mediante l’apposizione di cartelli, targhe, insegne, canne fumarie e simili, non alterando la naturale e precipua destinazione di sostegno dell’edificio condominiale, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1102 c.c., sempre, però, che non impedisca l’esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso del muro, nonché, ad un tempo, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; quindi il condomino che si serve del muro perimetrale nel rispetto della sua destinazione, per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, come presuppone l’art. 1117 c.c., lo fa nell’esercizio del diritto di condominio e non avvalendosi di una servitù.
All’opposto è illegittima, ad esempio, l’apertura di un varco nel muro comune, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25775). Allo stesso modo un condomino non può senza tale consenso scritto degli altri partecipanti al condominio apporre sul muro condominiale dei contatori serventi altra attigua proprietà di sua esclusiva proprietà.
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