Il singolo condomino non può realizzare modifiche al cortile comune

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
PDF

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II civ. – sentenza n. 12685 del 21-04-2022

Riferimenti normativi: art. 1102 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Trib. Firenze, Sez. II, Sentenza del 21/07/2017

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condomino citava in giudizio tre altre partecipanti al condominio per sentirle condannare alla riduzione in ripristino del muro condominiale esterno, ove queste ultime avevano aperto un varco/garage; riduzione in pristino della precedente scala condominiale esterna in muratura (insistente sul cortile condominiale antistante il varco/garage), sostituita dalle stesse con una in metallo, in posizione diversa e con diverso orientamento. Tali modifiche avevano reso inutilizzabile il cortile in precedenza usato per il transito di autovetture e per deposito di beni e biciclette da parte della collettività condominiale. Secondo le convenute – che si costituivano in giudizio – vi era carenza di interesse ad agire dell’attore, sul presupposto della presenza di altri accessi condominiali all’immobile di sua proprietà; in ogni caso sostenevano che gli interventi fatti eseguire dovevano ritenersi quale legittima modificazione della cosa comune ex art. 1102 c. c. e non quale innovazione ex art. 1120 c.c.

Il Tribunale condannava le convenute a ripristinare le scale illegittimamente abbattute nella loro originaria posizione, materiali e dimensioni e a chiudere l’apertura praticata sul muro perimetrale lato est del cortile in corrispondenza del sito dove si trovavano in precedenza le scale, condannandole alle spese giudiziali. La Corte di Appello confermava la decisione del Tribunale; i giudici di secondo grado mettevano in rilievo che le caratteristiche costruttive della nuova scala erano deteriori rispetto alla vecchia e l’irrilevanza dell’esistenza delle altre scale interne; inoltre sottolineavano l’inservibilità del cortile a seguito delle opere eseguite in quanto le auto e le biciclette non più potute entrarvi; infine evidenziavano l’illegittimità della riduzione del cortile a uso esclusivo delle appellanti.

Le soccombenti ricorrevano in cassazione.

Leggi anche:

La questione

La possibilità del singolo condomino di modificare le parti comuni a quali limiti è soggetto?

La soluzione

La Cassazione ha aderito pienamente alle conclusioni dei giudici di merito. Come hanno ricordato i giudici supremi rientra, infatti, nella facoltà di ciascun condomino di utilizzare la cosa comune per il miglior godimento della stessa, anche apportandovi opportune modificazioni, sempre che non ne risulti alterata la destinazione e ne sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tuttavia la modifica delle ricorrenti è risultata illegittima, poiché il cortile che prima veniva utilizzato per il transito di autovetture e per il deposito di beni e biciclette da parte dei condomini, dopo gli interventi eseguiti è diventato un luogo di passaggio “privato” che doveva rimanere sgombro per consentire solo la circolazione della loro auto. In particolare la Cassazione ha evidenziato come la distruzione della scala condominiale comune e la sua successiva ricostruzione con posizione, materiale e orientamento differenti rispetto a quelli originari, avesse modificato l’entità materiale del bene comune e influito sulla destinazione d’uso del cortile comune.

Le riflessioni conclusive

Il bene comune, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., può essere utilizzato dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. L’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. II, 24/11/2020, n. 26703). Tuttavia è condivisibile la decisione del giudice del merito che ritiene illegittima la realizzazione, nel cortile comune, di un vano scale allo scopo di consentire un nuovo accesso al seminterrato di proprietà di un singolo condomino qualora accerti che tale manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e dimensionali compromette l’uso e il godimento del cortile comune come esercitati in precedenza da parte degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 21/07/2004, n. 13600). I rapporti condominiali devono infatti essere informati al principio di solidarietà, che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Il condomino che utilizza la cosa comune per utilità individuale è tenuto perciò a verificare scrupolosamente che ciò non incida sul diritto di pari uso degli altri condomini, e, in caso di contestazione, fornire rigorosa prova della mancata compromissione degli altrui diritti.

Volume consigliato:

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La...



Diventa autore di Diritto.it

© RIPRODUZIONE RISERVATA

giuseppe-bordolli

Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it  |  www.maggioliadv.it

Gruppo Maggioli
www.maggioli.it

  • Rimani aggiornato sulle novità del mondo del diritto
  • Leggi i commenti alle ultime sentenze in materia civile, penale, amministrativo
  • Acquista con lo sconto le novità editoriali – ebook, libri e corsi di formazione

Rimani sempre aggiornato iscrivendoti alle nostre newsletter!

Iscriviti alla newsletter di Diritto.it e