L’ascensore installato dai condomini non danneggia la proprietà esclusiva di un condomino

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Cosenza - sentenza 757 del 21- 04 - 2022

riferimenti normativi: art. 1102 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 18/08/1993 n. 8746

Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda 

Un condomino impugnava la delibera avente ad oggetto l’installazione di una piattaforma elevatrice; l’attore riteneva che la realizzazione dell’opera deliberata arrecasse pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato; in ogni caso sottolineava come la realizzazione del nuovo impianto avrebbe comportato la rimozione di una finestrella posta di fianco all’ingresso della sua proprietà, con conseguente riduzione della luminosità nel suo immobile, nonché riduzione dello spazio di accesso al suo magazzino. L’attore chiedeva pertanto l’annullamento della delibera in questione. Si costituiva il condominio contestando nel dettaglio tutti i motivi di impugnazione allegati dall’attore e concludendo per il rigetto della domanda.

2. La questione

Quando non è possibile installare un ascensore successivamente alla nascita di un condominio?


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3. La soluzione 

Il Tribunale ha ricordato come la condivisibile evoluzione giurisprudenziale, ispirata all’assetto normativo costituito dalle norme di legge ordinaria (sul superamento delle barriere architettoniche) ed ai valori costituzionali (diritto alla salute; tutela dei diritti fondamentali della persona), consenta di ritenere equiparabili le condizioni della disabilità (o invalidità) fisica in senso proprio e quelle dell’età avanzata (tutela degli anziani, a cui la giurisprudenza per convenzione riconosce rilevanza laddove l’età sia ecce dente il limite di 65 anni). Tuttavia, pur tenendo conto di quanto sopra, lo stesso giudice ha ritenuto viziata la delibera in questione nella parte in cui ha approvato il preventivo e, di conseguenza, il progetto di realizzazione dell’ascensore, perché la realizzazione di tale progetto, per come affermato dal CTU, avrebbe potuto danneggiare l’immobile dello stesso attore. Infatti, come ha rilevato il CTU le opere necessarie alla realizzazione dell’impianto (in primis le demolizioni e gli scavi per le fondazioni) avrebbero potuto intaccare l’immobile dell’attore in quanto immediatamente a ridosso dell’area di installazione della piattaforma stessa. Il Tribunale di Cosenza, perciò, definitivamente decidendo sulla causa ha annullato la delibera impugnata nella parte relativa all’approvazione del preventivo e del progetto di realizzazione dell’ascensore interno all’edificio.

4. Le riflessioni conclusive 

Nel caso esaminato si affrontava la questione della legittimità o meno dell’installazione di un ascensore da parte di alcuni condomini. A tale proposito merita di essere ricordato come le stesse norme del codice civile consentano l’installazione di un ascensore anche da parte di un unico condomino (o di un solo gruppo di condomini) senza passare attraverso l’assemblea; l’articolo 1102 c.c. consente infatti a ciascun condomino di utilizzare e modificare le parti comuni per installare – però a sue esclusive spese – ascensori, servoscala e altri apparecchi simili nella tromba delle scale. L’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di alcuni condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. In particolare tale iniziativa riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. L’articolo 1121 c.c., comma 3, fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale. Pertanto, ogni condomino ha il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l’iniziativa dell’opera. Il condomino subentrante può pretendere che l’importo dovuto sia ridotto nel caso in cui il bene, o l’impianto realizzato come innovazione, abbia subito un deterioramento, percepibile al momento del subentro (Trib. Genova 21 maggio 1984).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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