Consenso del locatore ai lavori: basta la presenza per desumerlo?

La manifestazione del consenso richiesto dall’articolo 1592 c.c. può essere desunto da un comportamento di mera tolleranza del locatore?

Allegati

La presenza costante del locatore durante la realizzazione dei miglioramenti realizzati dal conduttore nell’immobile locato può costituire condotta integrante fatto concludente circa il consenso ai lavori? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 1592 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 20/03/2006, n. 6094

Tribunale di Napoli -sez. II civ.- sentenza n. 7959 del 31-10-2024

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Indice

1. La vicenda: desunzione del consenso ai lavori


Un conduttore si rivolgeva al Tribunale per chiedere che fosse accertato il proprio diritto ad essere indennizzata per le migliorie e le addizioni poste in essere in ordine all’immobile locato, con condanna del locatore al pagamento di una somma determinata o della diversa somma maggiore o minore risultante in corso di causa, anche a seguito dell’espletamento di apposita consulenza d’ufficio; in subordine il conduttore pretendeva una somma a titolo di arricchimento senza causa del locatore; in via ancor più gradata, richiedeva la restituzione del “bancone” di regio e delle strutture in ferro e blindate presenti nei locali, nonché la condanna della controparte al pagamento di indennizzo in ragione del deterioramento dei medesimi beni da determinarsi in via equitativa o a seguito dell’espletamento di apposita consulenza tecnica d’ufficio. Si costituiva in giudizio il locatore il quale contestava la ricostruzione dell’attore, precisando che i “miglioramenti” non erano stati direttamente concordati con il conduttore e che non aveva prestato alcun consenso. Contestava, altresì, la domanda di riconoscimento dell’arricchimento senza causa, ex art. 2041 c.c., in quanto priva di prova circa il fondamento e la legittimità della richiesta. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

FORMATO CARTACEO

Manuale delle locazioni commerciali e abitative

Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia

Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2024

2. La questione


La manifestazione del consenso richiesto dall’articolo 1592 c.c. può essere desunto da un comportamento di mera tolleranza del locatore?

3. La soluzione


Il Tribunale – che ha dato ragione al conduttore – ha condannato il locatore al pagamento di un’indennità per i miglioramenti. Il giudicante ha osservato che se le opere realizzate non fossero da considerare come “miglioramenti” ed addizioni, non riuscirebbe a cogliersi, in rerum natura prima ancora che sotto il profilo della natura giuridica delle opere, la ferma “ritenzione” delle stesse ad opera del resistente all’interno dell’immobile anche nel corso del giudizio. In ogni caso è risultata fondamentale la deposizione di un testimone – non smentita dall’altro testimone – che ha messo in rilievo la frequente presenza del locatore durante lavori relativi al bancone e al posizionamento dello stesso, contegno incompatibile con la mancanza di consenso ed integrante una condotta di c.d.  consenso tacito, ben lungi dalla mera tolleranza. Del resto, come ha notato il Tribunale, la parte resistente locatrice, abitando nei pressi del locale come riferito dai testi, non aveva certo difficoltà ad assistere con estrema frequenza alle operazioni specifiche discutendone gli aspetti tecnici. Secondo il decidente se il proprietario dell’immobile locato avesse voluto opporsi a detta realizzazione lo avrebbe chiaramente fatto durante le opere stesse. In ogni caso, a parere del Tribunale, la mancata restituzione dei beni, pur più volte sollecitata dalla ricorrente ed anche il successivo contegno serbato nel corso del giudizio, non può che indurre, inequivocamente, a ritenere che il locatore abbia preferito ritenere le dette opere, dando diritto al conduttore di richiedere la relativa indennità.

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4. Le riflessioni conclusive


Secondo l’articolo 1592 c.c. il locatore non è tenuto ad indennizzare il conduttore per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo che non vi sia stato il suo consenso alla realizzazione degli stessi: in tal caso è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. In merito al consenso del locatore occorre sottolineare che la Suprema Corte ha precisato come la manifestazione del consenso del locatore richiesto dall’articolo 1592 c.c., possa avvenire anche in forma tacita, mediante fatti concludenti dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni (così, ad esempio, Cass. civ., sez. III, 15/02/2019, n.4532). La manifestazione del consenso non può essere desunta da un comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca manifestazione di volontà, da cui sia possibile desumere l’esplicita approvazione delle innovazioni medesime. Non basta la mera consapevolezza o la mancata opposizione del locatore, mentre è sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti e, in particolare, un contegno incompatibile con un proposito contrario (Cass. civ., sez. III, 20/03/2006, n. 6094). Nell’odierna vicenda, ad avviso del Tribunale, numerosi sono gli indici di merito emersi che hanno confermato il consenso per fatti concludenti del locatore (ad esempio, la sua presenza frequente sul cantiere relativo alla realizzazione dei miglioramenti o la discussione anche con gli operai delle specifiche opere e delle caratteristiche realizzative).

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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