Condominio e lavori di adeguamento alla normativa antincendio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 8725 del 17-03-2022

I lavori di adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse e posti auto non possono gravare sull’intera collettività condominiale.

Riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 17268 del 28/08/2015

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condominio deliberava e poi faceva realizzare lavori di adeguamento alla normativa antincendio nell’autorimessa. Una condomina, proprietaria di due parcheggi, riteneva che la delibera in questione non avesse indicato il criterio di ripartizione delle spese, e fosse comunque errata per aver suddiviso i lavori di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimesse fra i soli proprietari dei garage e posti auto, e non invece tra tutti i condomini. Il condominio si rivolgeva all’Autorità Giudiziaria per richiedere la condanna della condomina al pagamento delle spese condominiali. Il Giudice di Pace prima ed il Tribunale dopo davano ragione al condominio. La soccombente ricorreva in cassazione insistendo nel contestare la delibera ed il criterio di ripartizione delle spese: secondo la ricorrente i lavori avevano riguardato soltanto parti comuni dell’edificio e, quindi, tutti i condomini avrebbero dovuto pagare i lavori in questione. Inoltre sosteneva che la delibera non aveva indicato come ripartire gli oneri.

La questione

I lavori di adeguamento alla normativa antincendio delle autorimesse e posti auto devono essere sostenuti da tutta la collettività condominiale?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traggono specifica utilità i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo.

In ogni caso la Cassazione ha sottolineato che, qualora la delibera di approvazione di un intervento di manutenzione non faccia riferimento ai criteri di ripartizione della spesa conseguente, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento della quota, deducendo la mancanza formale di approvazione dei rispettivi importi, spettando comunque al giudice di stabilire se la pretesa del condominio nei confronti del partecipante sia conforme ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, con riguardo ai valori millesimali delle singole unità immobiliari.


Leggi anche l’articolo
Le spese per l’adeguamento antincendio dei singoli box devono essere a carico di tutti i condomini?


Le riflessioni conclusive

Secondo una recente decisione il fatto che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage (in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi), indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l’art. 1123 c.c., comma 2, pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo (Cass. civ., sez. II, 08/09/2021, n. 24166). Alla luce di quanto sopra le spese per l’onorario del professionista incaricato dell’adeguamento dell’impianto antincendio dell’autorimessa non può essere suddiviso tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse, così come stabilito dal criterio dell’utilizzazione differenziata di cui al secondo comma dell’art. 1123 c.c. (Trib. Pavia 31 maggio 2021, n. 779: nel caso di specie la relazione planimetrica riguardava direttamente ed esclusivamente i locali seminterrati e l’autorimessa non coinvolgendo, se non indirettamente, la parte strutturale dell’edificio; inoltre al mancato rilascio da parte dei VVF del Certificato di Prevenzione Incendio non sarebbe conseguita l’inagibilità dell’intero stabile ma esclusivamente l’inutilizzabilità dei locali previsti come autorimessa con danno per i relativi proprietari). Non vi è dubbio così che le spese per le porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni non devono essere sopportate pro quota da tutti i condomini, se l’uso della parte di seminterrato non è destinato a tutti, ma devono essere poste a carico solo dei proprietari delle autorimesse. Allo stesso modo è affermato che le porte tagliafuoco volte a separare l’autorimessa dall’ex locale caldaia, sia il rivestimento con pannelli silicati sulle pareti dell’autorimessa che la dividono dalle scale e dal fine corsa ascensore, rispondono alla necessità di isolare l’autorimessa interrata dalla restante porzione di piano, nell’interesse di quanti la utilizzavano come autorimessa, con la conseguenza che le spese di messa in sicurezza riguardano quest’ultima e non anche le altre parte comuni (Trib. Imperia 6 maggio 2021).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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