Condominio: da quando decorre il termine per la denuncia dei vizi ex art 1669 c.c.?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. decorre non già dalla data in cui è stata redatta una perizia di un tecnico incaricato dal condominio ma dall’effettiva consapevolezza della loro entità e riconducibilità causale all’operato dell’appaltatore.

Riferimenti normativi: art. 1669 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 3674 del 07/02/2019

La vicenda

I condomini di due caseggiati citavano in giudizio tutti i soggetti coinvolti nella realizzazione dei fabbricati, lamentando la presenza di gravi vizi ex articolo 1669 c.c.; prima dell’azione giudiziale avevano incaricato un tecnico di fiducia per accertare l’entità dei danni e delle cause che li avevano prodotti. Successivamente gli stessi condomini avevano regolarmente denunziato i vizi accertati. Il Tribunale non aveva accolto, però, le ragioni dei condomini. Allo stesso modo la Corte d’Appello riteneva che la denuncia sopra detta fosse inviata tardivamente, cioè non entro l’anno dalla scoperta dei gravi difetti. Secondo i giudici di secondo grado, infatti, il momento della scoperta dei vizi si doveva identificare con la data della perizia tecnica del consulente incaricato dal condominio, cioè quando i risultati dell’accertamento erano disponibili e conoscibili. Del resto, secondo la Corte, la relazione finale del tecnico era stata consegnata nella data contenuta nell’elaborato o immediatamente dopo; di conseguenza i giudici di secondo grado ritenevano che da tale momento i risultati del perito fossero non solo disponibili, ma anche effettivamente conosciuti o conoscibili da parte dell’amministratore e dei condomini. In ogni caso costituiva sicura negligenza l’aver differito di quattro mesi dalla data della perizia la discussione assembleare in ordine ai suoi contenuti.

La questione

Il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 c.c. decorre dalla data in cui è stata redatta una perizia di un tecnico incaricato dal condominio?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione ai condomini.

Secondo i giudici supremi, la Corte d’Appello ha omesso di accertare se la relazione era stata effettivamente consegnata all’amministratore e a (tutti) i condomini già nel momento della data di redazione della stessa o, come essa stessa ha prospettato, in una data “immediatamente successiva”, momento, però, che sarebbe stato fondamentale individuare per comprendere la tempestività o meno della denunzia. Così la Cassazione ha notato che, se è vero che, ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex articolo 1669 c.c., la scoperta dei vizi può avvenire anche attraverso una relazione di consulenza tecnica, è pur vero che spetta al giudice di merito accertare il giorno esatto in cui il contenuto della relazione stessa sia giunto a conoscenza delle parti. La sentenza di secondo grado è stata, quindi, cassata con rinvio.

Le riflessioni conclusive

Così come prevede l’articolo 1669 c.c. la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell’opera).

Si noti, però, che la giurisprudenza propende per un certo favore verso il committente, attenuando l’ambito del concetto di vizio evidente e palese, per dare rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere (Cass. civ., sez. II, 04/02/2016, n. 2236).

In particolare, quando di un contratto di appalto sia committente un condominio, il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità delle opere (ai fini delle garanzie e della responsabilità di cui agli articoli 1667 e 1669 codice civile) decorre soltanto dal momento in cui l’amministratore, in rappresentanza dell’intero condominio, abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione delle opere, mentre nessun rilievo ha la circostanza che di tali vizi e delle relative cause abbiano avuto conoscenza i singoli condomini (Cass. civ., Sez. VI, 07/02/2019, n. 3674).

Tuttavia, il ricorso ad un accertamento tecnico non può giovare al danneggiato quale strumento per essere rimesso in termini quando dell’entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza; in altre parole, la prova del momento in cui tale conoscenza sia stata acquisita può desumersi, indipendentemente dall’espletamento di una consulenza tecnica e dal deposito di essa, da pregresse manifestazioni esteriori già note al committente e da questi segnalate all’appaltatore.

A tale proposito merita di essere rilevato che è compito del giudice accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunziarli responsabilmente senza necessità di un conforto peritale, nonché stabilire se le già avvenute comunicazioni all’appaltatore non integrino, di per sé, delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale.

In ogni caso, l’amministratore condominiale è certamente abilitato alla predetta denunzia.

Egli dovrà tenere conto della necessità di darne prova in caso di contestazione, con la conseguenza che la denunzia dovrà essere fatta con uno strumento idoneo ad acquisire un’agevole prova (basta una raccomandata con ricevuta di ritorno).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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