Il contratto di cessione del lastrico solare per l’installazione di antenne di telefonia mobile di un terzo può essere una locazione? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1136 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. Un., Sentenza del 30/04/2020, n. 8435
Indice
1. La vicenda: locazione del lastrico solare
La vicenda riguarda un procedimento di sfratto per finita locazione, avviato dal condominio nei confronti del conduttore (una società di telefonia mobile) di due porzioni del lastrico solare, utilizzate per l’installazione di reti di telecomunicazioni mobili. Il locatore richiedeva contestualmente sia la rimozione e lo smantellamento delle sovrastrutture ed installazioni presenti in loco, sia la restituito in pristinum dell’immobile locato. Infatti, il ricorrente faceva presente che, a seguito alla scadenza dei contratti la società, non aveva provveduto alla rimozione ed allo smantellamento dei manufatti presenti sulla copertura piana del caseggiato. Il convenuto sottolineava che le spese relative alla riparazione dei danni da infiltrazioni del condomino, pur non essendo state causate dalla presenza delle antenne di telefonia mobile, erano state comunque poste a carico della società, proprio perché si trattava di un diritto reale di superficie e non di un contratto di locazione. Nel merito, la società eccepiva che le comunicazioni inviate dal condominio via PEC non erano da considerare valide notifiche di mancata proroga dei contratti.
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Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
Come può essere qualificato il contratto di cessione del lastrico solare comune per l’installazione di antenne di telefonia mobile di terzi?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. In primo luogo il giudice sardo ha evidenziato che non vi era necessità per l’amministratore di avere la procura dall’assemblea per presenziare all’incontro di mediazione, atteso che secondo l’articolo 5-ter del Dlgs 28/2010, l’amministratore del condominio ha la legittimazione ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Nel merito il Tribunale ha notato che i contratti stipulati dal condominio con la società di telefonia (regolarmente registrati) possono certamente essere qualificati come contratti ad effetti obbligatori, poiché oltre al nomen juris dato dalle parti in causa, dirimente è stata certamente l’assenza di una clausola ultra novennale per la validità ed efficacia del titolo negoziale, accompagnata dal mancato riferimento alla natura reale degli stessi contratti. Il Tribunale ha respinto l’eccezione di nullità dell’atto di citazione, confermando che il ricorrente ha correttamente intimato lo sfratto per finita locazione.
Il giudice sardo ha chiarito che la pec e la raccomandata A/R sono strumenti equivalenti, anche se il contratto prevedeva espressamente solo la raccomandata A/R. Alla luce di quanto sopra è stata ritenuta valida ed efficace la disdetta data dal condominio per posta elettronica. Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione dei due contratti per finita locazione alla scadenza.
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4. Le riflessioni conclusive
È importante sottolineare che il contratto con cui il condominio, in quanto proprietario di un lastrico solare, intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali che può essere ricondotto allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori. In quest’ultimo caso si configura una concessione totale o parziale del godimento del lastrico solare di un fabbricato, a titolo oneroso, per permettere al concessionario di installare un ripetitore di segnale. Durante il rapporto contrattuale, il concessionario ha la facoltà di utilizzare e gestire l’impianto, con il diritto di rimuoverlo al termine dell’accordo; tale contratto è soggetto, oltre che ai patti negoziali, alle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, alle norme sul contratto tipico di locazione; dall’applicabilità della disciplina della locazione al contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale discende che a tale contratto si applica tanto l’articolo 1599 c.c., in tema di opponibilità del contratto al terzo acquirente, quanto l’articolo 2643 n. 8 c.c., in tema di trascrizione dei contratti di locazione immobiliare di durata superiore ai nove anni. Per tale contratto è sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dal secondo e dal terzo comma dall’articolo 1136 c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell’assemblea condominiale (si veda Cass. civ., Sez. Un., 30/04/2020, n. 8435).
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