Anche se una norma regolamentare vieta di eseguire sopraelevazioni o costruzioni sulle terrazze a livello i proprietari di tali coperture possono erigere una pergotenda

Anche se una norma regolamentare vieta di eseguire sopraelevazioni o costruzioni sulle terrazze a livello i proprietari di tali coperture possono erigere una pergotenda

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Catania – III sez. civ. - sentenza n. 633 del 08-02-2020

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Consiglio di Stato, Sez. VI, Sentenza n. 1619 del 27/04/2016

La vicenda

Due condomini realizzavano sulla terrazza a livello di proprietà esclusiva una serie di opere. In particolare installavano sulla predetta copertura una struttura in metallo con tenda avvolgibile oltre ad altri manufatti (un muro di separazione; un piccolo cucinino in muratura con un piano fuochi e sottostante forno, due lavelli e dei pensili in legno, corredati degli impianti necessari; un impianto citofonico; una porta in alluminio a chiusura di una nicchia). Un altro condomino, titolare dell’appartamento al piano terra, non riteneva che le opere realizzate fossero legittime atteso che negli atti d’acquisto era previsto un divieto di sopraelevazione e costruzione sulle terrazze di copertura dello stabile condominiale; una clausola, infatti, imponeva ai proprietari delle terrazze di non eseguire sopraelevazioni o costruzioni di alcun genere. I convenuti contestavano la domanda degli attori che ritenevano infondata.

Ciò perché nel loro atto di acquisto non era riportata la limitazione relativa alla sopraelevazione, anche se era menzionato l’atto che aveva determinato la nascita del condominio, ossia un atto di permuta del terreno su cui era stato edificato il caseggiato, atto in cui si faceva menzione del divieto di sopraelevare.

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La questione

Se una norma regolamentare vieta di eseguire sopraelevazioni o costruzioni di alcun genere sulle terrazze a livello i proprietari di tali coperture possono erigere una pergotenda?

La soluzione

Il Tribunale ha ritenuto legittima la pergotenda.

Lo stesso giudice ha ricordato come il divieto di sopraelevazione non fosse menzionato nel rogito dei proprietari delle terrazze a livello, con la conseguenza che tale limitazione non era opponibile ai convenuti; del resto è stato considerato irrilevante sia il riferimento contenuto nell’atto di acquisto dei proprietari del lastrico all’atto di permuta che aveva portato alla nascita del condominio sia la conoscenza o meno da parte degli stessi condomini del divieto di sopraelevazione.

In ogni caso, secondo il Tribunale la pergotenda costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione, secondo il giudice catanese non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e, quindi, non può essere definita costruzione oppure sopraelevazione.

Le riflessioni conclusive

Ciò premesso bisogna ricordare che il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, al pari del proprietario esclusivo del lastrico solare, può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo, tuttavia, la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. In ogni caso, i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi si avvale della facoltà di sopraelevazione deve, tuttavia, corrispondere agli altri condòmini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare (art. 1127 c.c.).

 

Ciò premesso bisogna ricordare che la pergotenda  è costituita da una struttura leggera (es. in alluminio anodizzato) che ospita tende retrattili in materiale plastico, la cui realizzazione è resa possibile grazie a nuove tecniche e nuovi materiali, destinata a rendere meglio vivibili gli spazi esterni delle unità abitative (terrazzi o giardini) ed installata per soddisfare quindi esigenze non precarie.

L’opera “principale”” non è costituita dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata ad una migliore fruizione dello spazio esterno dell’unità abitativa.

Alla luce di quanto sopra si può affermare che la tenda integrata alla struttura portante, non può considerarsi una “nuova costruzione”, posto che essa è in materiale plastico e retrattile; di conseguenza non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante, comportante trasformazione del territorio.

Infatti la copertura e la chiusura perimetrale che essa realizza non presentano elementi di fissità, stabilità e permanenza, per il carattere retrattile della tenda; così, in ragione della inesistenza di uno spazio chiuso stabilmente configurato, non può parlarsi di organismo edilizio destinato a creare un nuovo volume o superficie.

Del resto l’elemento di copertura e di chiusura è costituito da una tenda in materiale plastico, privo di quelle caratteristiche di consistenza e di rilevanza che possano farlo considerare una copertura o una tamponatura di una costruzione.

Pertanto, una pergotenda sul lastrico solare di un caseggiato non può essere considerata una sopraelevazione e la sua realizzazione non richiede il previo rilascio di alcun titolo abilitativo.

Se però la struttura di alluminio anodizzato viene chiusa con lastre di vetro allora risulta non più come mero elemento di supporto di una tenda, ma viene piuttosto a costituire la componente portante di un manufatto, che assume consistenza di vera e propria opera edilizia, connotandosi per la presenza di elementi di chiusura che, realizzati in vetro, costituiscono vere e proprie tamponature laterali: in tal caso si deve parlare di sopraelevazione.

Tale conclusione deve essere confermata anche se le suddette lastre di vetro siano installate “a pacchetto” e, dunque, apribili, atteso che la possibilità di apertura attribuisce a tale sistema la stessa portata e consistenza di una finestra o di un balcone, ma non modifica la natura del manufatto che, una volta chiuso, è vera e propria opera edilizia (e come tale soggetta anche al rilascio del previo titolo abilitativo).

Secondo il Tar Umbria (sentenza del 28/11/2018, n. 629), non può essere considerata una pergotenda liberamente installabile neppure una struttura in metallo composta da quattro profilati in ferro (sezione di ingombro 0,20 x 0,20, inglobati in dei carter metallici) con funzione pilastri strutturali a sostegno del soprastante telaio orizzontale. In questo caso alla base di ogni pilastro era stata saldata una piastra in acciaio con quattro fori all’altezza degli spigoli, da dove salgano quattro tirafondi in acciaio fissati alle suddette piastre mediante bulloni per una superficie pari a 64,00 mq.

Allo stesso modo, la cosiddetta altana (denominata anche belvedere), non costituisce nuova fabbrica in sopraelevazione, agli effetti dell’art. 1127 c.c., in quanto dà luogo ad un intervento che non comporta lo spostamento in alto della copertura, mediante occupazione della colonna d’aria sovrastante il medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con relativo potenziale impedimento all’uso degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 28/02/2013, n. 5039). Non costituisce sopraelevazione neppure il pergolato quando consiste in una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, cioè quando risulta un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone.

Il pergolato, infatti, per sua natura, è una struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore e normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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