Al condominio intercluso che è stato autorizzato alla realizzazione di diverse opere, comprendenti anche un box coperto e diversi stalli da destinare a parcheggio, non si può negare una servitù di passo sulla “stradella comunale”

Scarica PDF Stampa
 

riferimenti normativi: artt. 1051; 1052 c.c.

precedenti giurisprudenziali T.A.R. Lazio, Sez. II, Sentenza n. 5992 del 14/05/2019

La vicenda

Un comune autorizzava l’esecuzione di lavori interni alle unità residenziali di un condominio, nonché il cambio di destinazione d’uso dei locali da commerciali a residenziali e la realizzazione di parcheggi (stalli e box), sia interni che esterni, all’edificio; successivamente il condominio, in ragione del fatto che l’unico accesso all’immobile era rappresentato da una stradella di collegamento di proprietà comunale, presentava al Comune un’istanza volta ad ottenere il rilascio del nulla osta per il transito carrabile sul tratto sopra detto al fine di permettere l’accesso al caseggiato.

L’amministrazione comunale, però, respingeva la richiesta; il condominio si rivolgeva al Tar che dava ragione ai condomini, sottolineando che con l’autorizzazione alla realizzazione dell’intervento edilizio in questione, comprendente anche un box coperto e diversi stalli da destinare a parcheggio al servizio dell’immobile interessato da modifiche nella struttura e da cambio di destinazione d’uso, si era altresì autorizzato il passaggio per l’area di proprietà comunale menzionata.

L’amministrazione proponeva appello rilevando, con un unico motivo, di non avere mai autorizzato il transito su tale “stradella” e che, pertanto, non poteva ritenersi esistente una servitù di passaggio.

La questione

Al condominio intercluso che è stato autorizzato alla realizzazione di diverse opere, comprendenti anche un box coperto e diversi stalli da destinare a parcheggio non si può negare una servitù di passo sulla “stradella comunale”?

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

La soluzione

Il Consiglio di Stato ha dato ragione al condominio.

Secondo i giudici di secondo grado, l’atto impugnato è illegittimo perché non ha tenuto conto degli elementi evidenziati in fatto e in diritto anche nella sentenza di primo grado, relativi, in particolare, alla circostanza che l’area dove è collocato il condominio è interclusa e che, pertanto, la “stradella” in questione è l’unica via che consente ai condomini l’accesso all’area di loro proprietà; di conseguenza, secondo gli stessi giudici, il contenuto del permesso di costruire deve essere inserito nel contesto urbanistico generale che comprende anche la via di accesso all’edificio e alle opere cui si riferisce il permesso stesso. In altre parole, si evidenzia che, in assenza di una via di accesso, i box e gli stalli autorizzati con il richiamato permesso di costruire sarebbero stati realizzati su un fondo intercluso e, quindi, non avrebbero potuto essere utilizzati.

Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato il sindacato giurisdizionale esercitato non può andare oltre il perimetro segnato dall’oggetto del rapporto dedotto in giudizio. Spetterà alle parti, autorità pubblica e condominio, iniziare un procedimento nuovo finalizzato a definire le modalità concrete di costituzione di una servitù di passaggio. Tale procedimento dovrà svolgersi nel rispetto delle regole private e pubbliche di disciplina della materia, nonché del principio di correttezza e buona fede oggettiva, assicurando il soddisfacimento della pretesa privata nei limiti di quanto è necessario e garantendo l’interesso pubblico alla sicurezza e incolumità pubblica, nonché l’interesse pubblico sotteso alla gestione del territorio.

In ogni caso, si consideri che, in riferimento alle servitù coattive di passaggio, il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo (art. 1051 c.c.); si deve tenere conto, poi, che il principio sopra espresso vale anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato (art. 1052 c.c.); in ogni caso, quando, in forza di legge, il proprietario ha diritto di ottenere, da parte del proprietario di un altro fondo, la costituzionale di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza ovvero con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge (art. 1032 c.c.).

La Corte di Cassazione ha affermato che le riportate disposizioni relative alla servitù coattiva di passo carraio, anche a favore del fondo non intercluso nei casi di cui all’art. 1052 c.c., possono essere invocate non solo per esigenze dell’agricoltura o dell’industria, ma anche a tutela di esigenze abitative, da chiunque invocabili, emergendo, dopo la pronuncia della Corte costituzionale n. 167 del 1999, un mutamento di prospettiva secondo il quale l’istituto della servitù di passaggio non è più limitato ad una visuale dominicale e produttivistica, ma è proiettato in una dimensione dei valori della persona, di cui agli artt. 2 e 3 Cost. (Cass. civ., sez. II, 10/04/2018, n.8817).

In ogni caso, sono esenti da questa servitù coattiva le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. Tale esenzione, prevista dal legislatore, opera, però, nel solo caso in cui il proprietario del fondo intercluso abbia la possibilità di scegliere tra più fondi, attraverso i quali attuare il passaggio, di cui almeno uno non sia costituito da case o pertinenze delle stesse (Cass. civ., sez. II, 26/06/2019, n.17156).

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento