Al condominio intercluso che è stato autorizzato alla realizzazione di diverse opere, comprendenti anche un box coperto e diversi stalli da destinare a parcheggio, non si può negare una servitù di passo sulla “stradella comunale”

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

 

riferimenti normativi: artt. 1051; 1052 c.c.

precedenti giurisprudenziali T.A.R. Lazio, Sez. II, Sentenza n. 5992 del 14/05/2019

La vicenda

Un comune autorizzava l’esecuzione di lavori interni alle unità residenziali di un condominio, nonché il cambio di destinazione d’uso dei locali da commerciali a residenziali e la realizzazione di parcheggi (stalli e box), sia interni che esterni, all’edificio; successivamente il condominio, in ragione del fatto che l’unico accesso all’immobile era rappresentato da una stradella di collegamento di proprietà comunale, presentava al Comune un’istanza volta ad ottenere il rilascio del nulla osta per il transito carrabile sul tratto sopra detto al fine di permettere l’accesso al caseggiato.

L’amministrazione comunale, però, respingeva la richiesta; il condominio si rivolgeva al Tar che dava ragione ai condomini, sottolineando che con l’autorizzazione alla realizzazione dell’intervento edilizio in questione, comprendente anche un box coperto e diversi stalli da destinare a parcheggio al servizio dell’immobile interessato da modifiche nella struttura e da cambio di destinazione d’uso, si era altresì autorizzato il passaggio per l’area di proprietà comunale menzionata.

L’amministrazione proponeva appello rilevando, con un unico motivo, di non avere mai autorizzato il transito su tale “stradella” e che, pertanto, non poteva ritenersi esistente una servitù di passaggio.

La questione

Al condominio intercluso che è stato autorizzato alla realizzazione di diverse opere, comprendenti anche un box coperto e diversi stalli da destinare a parcheggio non si può negare una servitù di passo sulla “stradella comunale”?

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La soluzione

Il Consiglio di Stato ha dato ragione al condominio.

Secondo i giudici di secondo grado, l’atto impugnato è illegittimo perché non ha tenuto conto degli elementi evidenziati in fatto e in diritto anche nella sentenza di primo grado, relativi, in particolare, alla circostanza che l’area dove è collocato il condominio è interclusa e che, pertanto, la “stradella” in questione è l’unica via che consente ai condomini l’accesso all’area di loro proprietà; di conseguenza, secondo gli stessi giudici, il contenuto del permesso di costruire deve essere inserito nel contesto urbanistico generale che comprende anche la via di accesso all’edificio e alle opere cui si riferisce il permesso stesso. In altre parole, si evidenzia che, in assenza di una via di accesso, i box e gli stalli autorizzati con il richiamato permesso di costruire sarebbero stati realizzati su un fondo intercluso e, quindi, non avrebbero potuto essere utilizzati.

Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato il sindacato giurisdizionale esercitato non può andare oltre il perimetro segnato dall’oggetto del rapporto dedotto in giudizio. Spetterà alle parti, autorità pubblica e condominio, iniziare un procedimento nuovo finalizzato a definire le modalità concrete di costituzione di una servitù di passaggio. Tale procedimento dovrà svolgersi nel rispetto delle regole private e pubbliche di disciplina della materia, nonché del principio di correttezza e buona fede oggettiva, assicurando il soddisfacimento della pretesa privata nei limiti di quanto è necessario e garantendo l’interesso pubblico alla sicurezza e incolumità pubblica, nonché l’interesse pubblico sotteso alla gestione del territorio.

In ogni caso, si consideri che, in riferimento alle servitù coattive di passaggio, il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo (art. 1051 c.c.); si deve tenere conto, poi, che il principio sopra espresso vale anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato (art. 1052 c.c.); in ogni caso, quando, in forza di legge, il proprietario ha diritto di ottenere, da parte del proprietario di un altro fondo, la costituzionale di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza ovvero con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge (art. 1032 c.c.).

La Corte di Cassazione ha affermato che le riportate disposizioni relative alla servitù coattiva di passo carraio, anche a favore del fondo non intercluso nei casi di cui all’art. 1052 c.c., possono essere invocate non solo per esigenze dell’agricoltura o dell’industria, ma anche a tutela di esigenze abitative, da chiunque invocabili, emergendo, dopo la pronuncia della Corte costituzionale n. 167 del 1999, un mutamento di prospettiva secondo il quale l’istituto della servitù di passaggio non è più limitato ad una visuale dominicale e produttivistica, ma è proiettato in una dimensione dei valori della persona, di cui agli artt. 2 e 3 Cost. (Cass. civ., sez. II, 10/04/2018, n.8817).

In ogni caso, sono esenti da questa servitù coattiva le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. Tale esenzione, prevista dal legislatore, opera, però, nel solo caso in cui il proprietario del fondo intercluso abbia la possibilità di scegliere tra più fondi, attraverso i quali attuare il passaggio, di cui almeno uno non sia costituito da case o pertinenze delle stesse (Cass. civ., sez. II, 26/06/2019, n.17156).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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