Affitto di azienda e convalida di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.

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Un approfondimento riguardante la convalida di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. in relazione all’affitto di azienda.

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Indice

1. Premessa

Secondo l’articolo 657 c.p.c. il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
In conseguenza della riforma Cartabia (da giugno 2023) è stato modificato l’articolo 657 c.p.c. che rimane sotto il titolo” Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione”, ma prevede attualmente l’estensione della procedura di sfratto all’affitto d’azienda e al comodato d’uso. Il successivo articolo 658 c.p.c. (Intimazione di sfratto per morosità), dopo la riforma Cartabia, afferma che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite dall’articolo 657 c.p.c. anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione).

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2. L.n. 206/2021, affitto e sfratto per morosità: le intenzioni del Legislatore

La  legge n. 206/2021, recante “Delega al Governo per l’efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché’ in materia di esecuzione forzata, all’art. 1, comma 5°, lettera r), aveva espressamente previsto che nell’esercizio della delega il decreto o i decreti legislativi recanti modifiche al codice di procedura civile in materia di processo, tra l’altro, dovessero estendere “l’applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d’azienda”. Come emerge dalla lettura dell’articolo 658 c.p.c. il legislatore, non sembra aver seguito le chiare indicazioni contenute nella legge delega: in altre parole l’articolo 658 c.p.c., nel disciplinare lo sfratto per morosità, non ha menzionato i contratti di comodato e quelli di affitto d’azienda. Tale contradditoria situazione ha fatto sorge un dubbio circa l’estensibilità del procedimento di sfratto per morosità al contratto di affitto di azienda.

3. La giurisprudenza di merito

Il Tribunale di Foggia ha escluso l’estensione dell’utilizzo del procedimento di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. all’ipotesi di affitto di azienda. Secondo lo stesso giudice, sebbene la legge delega prevedesse l’estensione, al comodato di immobili ed all’affitto di azienda, anche del procedimento di sfratto per morosità, con il decreto delegato non è stato tuttavia toccato in alcun modo il testo dell’art. 658 c.p.c. In considerazione della soluzione normativa adottata in via definitiva, ad avviso del Tribunale, tale estensione appare forzata, proprio in considerazione della mancata modifica dell’art. 658 c.p.c.; di conseguenza il giudicante ha ritenuto che non sia possibile invocare il richiamo alle modalità stabilite nell’articolo precedente ivi contenuto, in quanto il riferimento riguarda chiaramente il tipo di processo e non i singoli casi ivi previsti. Questa tesi emerge anche dalle linee guida del Tribunale di Roma (VI sez. civ.) – orientamenti e prassi della sezione nei procedimenti per convalida di sfratto (versione aggiornata al mese di maggio 2023) secondo cui il procedimento di convalida si sfratto per morosità (art.658 c.p.c.) è esperibile soltanto riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani (anche in caso di locazione di una stanza o porzione individuata di unità immobiliare). Altro Tribunale ha invece ammesso detto procedimento speciale anche qualora il rapporto sostanziale attenga all’affitto di azienda (Trib. Verona 11 luglio 2023).
Questa interpretazione “estensiva” sembra coerente con la posizione della giurisprudenza che ha già sostenuto l’applicabilità del procedimento speciale dello sfratto per morosità anche nei confronti dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono (Cass. civ., 20/08/2015 n., 17008; Cass. civ., 08/08/1984, n. 4638; Trib. Milano 23 maggio 2003). In ogni caso si deve tenere conto che nella relazione conclusiva illustrativa al D.Lgs. n. 149 del 2022 (in G.U. n. 245 del 19 ottobre 2022) si è precisato che, con il richiamato art. 3, comma 46, lett. a), si è data attuazione al principio contenuto nel comma 5 lett. r) della legge delega, estendendo l’applicabilità del procedimento di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto d’azienda (entro tali limiti modificando dunque l’articolo 657 c.p.c.).

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