Mediazione immobiliare internazionale, quando il professionista finisce davanti al giudice estero

La semplice presenza di un sito internet accessibile dall’estero non basta a radicare la giurisdizione del foro del consumatore. Diverso è il caso in cui il professionista sviluppi una vera e propria strategia commerciale rivolta ai clienti di un altro Stato membro dell’Unione europea. È questo il principio ribadito dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con l’ordinanza n. 22465 del 30 giugno 2026, destinata ad avere ricadute che vanno ben oltre il settore della mediazione immobiliare.
La decisione affronta uno dei temi più delicati della contrattualistica internazionale: individuare il giudice competente quando il rapporto coinvolge un professionista e un consumatore domiciliati in Stati membri diversi. La pronuncia offre inoltre un’importante lettura coordinata del Regolamento (UE) n. 1215/2012 (Bruxelles I-bis) alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea. In questo contesto si inserisce il volume “Contratti commerciali internazionali – Struttura, tecniche redazionali e clausole commentate”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Il caso: mediazione immobiliare e provvigioni non pagate

La controversia nasce dalla richiesta di pagamento della provvigione avanzata da un’agenzia immobiliare italiana nei confronti del venditore e dell’acquirente di un immobile situato in Italia. Dopo aver individuato il potenziale acquirente attraverso la propria attività di intermediazione, l’agenzia aveva scoperto che le parti avevano concluso direttamente la compravendita senza corrispondere la provvigione.
Il nodo processuale, tuttavia, non riguardava il diritto alla provvigione, bensì la giurisdizione. I convenuti, domiciliati in Germania, hanno eccepito la competenza del giudice tedesco, sostenendo l’applicabilità delle norme europee sul foro del consumatore. In questo contesto si inserisce il volume “Contratti commerciali internazionali – Struttura, tecniche redazionali e clausole commentate”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Quando opera il foro del consumatore

Le Sezioni Unite confermano la decisione della Corte d’appello, affermando che la controversia rientra nell’ambito degli articoli 17 e 18 del Regolamento Bruxelles I-bis.
La Corte ricorda che il foro del consumatore trova applicazione quando il professionista esercita o dirige la propria attività commerciale verso lo Stato membro in cui il consumatore è domiciliato e il contratto rientra nell’ambito di tale attività.
Il punto centrale della pronuncia consiste proprio nell’individuare quali elementi consentano di affermare che un’attività sia effettivamente “diretta” verso un determinato mercato estero.

3. Non basta un sito internet: servono indici concreti

Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda la distinzione tra mera presenza online e attività commerciale realmente orientata verso un altro Stato membro.
Le Sezioni Unite ribadiscono un principio già espresso dalla Corte di giustizia dell’Unione europea: la semplice accessibilità di un sito internet non è sufficiente a dimostrare che il professionista abbia inteso rivolgersi ai consumatori di altri Paesi.
Nel caso concreto, invece, la Corte valorizza una serie di elementi convergenti che dimostrano una precisa strategia commerciale internazionale:

• sito internet disponibile anche in lingua tedesca;
• annunci pubblicati su portali immobiliari tedeschi;
• utilizzo abituale della lingua tedesca nei rapporti con la clientela;
• recapiti telefonici con prefisso internazionale;
• recensioni provenienti prevalentemente da clienti stranieri;
• indicazione, nella visura camerale, dello svolgimento dell’attività anche all’estero.

Valutati nel loro insieme, tali elementi evidenziano una stabile proiezione dell’attività verso il mercato tedesco e giustificano l’applicazione del foro del consumatore.

4. Il confronto con il precedente del 2024

La pronuncia assume particolare rilievo anche perché distingue il caso deciso da quello affrontato dalle stesse Sezioni Unite con la sentenza n. 18092 del 2024.
In quell’occasione era stata esclusa la giurisdizione del giudice estero, poiché l’agenzia immobiliare si era limitata a pubblicare un annuncio online in lingua inglese, senza ulteriori iniziative specificamente rivolte ai consumatori austriaci.
La decisione del 2026 chiarisce quindi che non esiste un automatismo: la valutazione deve essere condotta caso per caso, verificando l’esistenza di una concreta attività di marketing e comunicazione destinata al mercato estero.

5. Le ricadute operative per i professionisti

L’ordinanza rappresenta un importante richiamo per tutti i professionisti che operano in ambito internazionale, non soltanto per le agenzie immobiliari.
Studi legali, consulenti, intermediari e imprese che investono in siti multilingua, campagne pubblicitarie dedicate, portali esteri o strategie SEO rivolte a specifici mercati devono essere consapevoli che tali scelte possono incidere anche sulla competenza giurisdizionale.
In altre parole, quanto più il professionista dimostra di voler acquisire clientela in un determinato Stato membro, tanto più aumenta la probabilità che eventuali controversie con i consumatori siano devolute ai giudici di quel Paese.
La decisione si inserisce nel percorso di progressiva armonizzazione della giurisprudenza nazionale con quella della Corte di giustizia UE e conferma un principio destinato ad assumere crescente rilievo nell’economia digitale: non è internet, di per sé, a rendere internazionale un’attività commerciale, ma le concrete modalità con cui il professionista sceglie di rivolgersi a uno specifico mercato estero.

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