Rendiconto condominiale: quando il bilancio è illegittimo

Rendiconto condominiale e limiti di legittimità: continuità delle poste e criteri di riparto. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 63 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Sulmona, Sentenza del 19/12/2022, n. 284

1. La vicenda: l’impugnazione del rendiconto

La controversia nasce dall’impugnazione, proposta da alcune condomine, della delibera assembleare del 22 giugno 2023, con cui era stato approvato il bilancio consuntivo 2022 e il relativo piano di riparto. Le attrici sostenevano che il rendiconto approvato riproducesse integralmente le poste contabili delle gestioni pregresse dal 2016 al febbraio 2022, già oggetto di due giudizi di impugnazione pendenti, e che tale operazione fosse stata deliberatamente compiuta per ottenere un nuovo titolo esecutivo nei loro confronti, eludendo i vizi delle precedenti delibere. Contestavano inoltre la violazione dei principi di chiarezza e trasparenza del rendiconto, la mancata indicazione dei criteri di redazione, l’omessa rappresentazione dei rapporti pendenti, l’assenza dell’incremento del fondo TFR portiere e l’utilizzo della tabella E/1 Box, non prevista dal regolamento condominiale.
Il condominio si costituiva eccependo che si trattava di vizi di annullabilità e non di nullità, e che il rendiconto era stato redatto nel rispetto dei criteri di chiarezza e precisione. Il convenuto affermava che i vizi dei bilanci precedenti non potessero incidere sul consuntivo 2022, in assenza di una loro previa declaratoria di nullità o annullamento.
La causa veniva istruita senza attività probatoria ulteriore, dopo una sospensione cautelare della delibera poi revocata in sede di reclamo.
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2. La questione: i limiti di validità del bilancio condominiale

Quali limiti incontra l’assemblea nella redazione del rendiconto e quando le irregolarità contabili incidono sulla validità della delibera di approvazione?

3. La decisione: continuità contabile, fondi accantonati e tabelle di riparto

Il Tribunale ha accolto l’impugnazione, annullando in parte qua la delibera limitatamente all’approvazione del bilancio consuntivo 2022.
In primo luogo, il giudice partenopeo ha chiarito che i vizi dei bilanci precedenti non hanno inciso sul rendiconto 2022, poiché quelle delibere non sono state sospese né annullate. Pertanto, le doglianze relative alle annualità pregresse sono state dichiarate irrilevanti.
Il Tribunale ha chiarito che il rendiconto deve sempre partire dai dati di chiusura dell’esercizio precedente e riportare le morosità pregresse, salvo che una sentenza passata in giudicato abbia modificato quelle poste. Per questo motivo la censura sul principio di annualità è stata ritenuta infondata: il rendiconto 2022, nel riportare i saldi degli anni precedenti, non viola la legge ma rispetta il modello legale del rendiconto condominiale.
Diversamente, il Tribunale ha ritenuto fondate due censure decisive. La prima relativa alla sparizione ingiustificata dal bilancio 2022 di fondi accantonati (fondo di riserva ordinaria e fondo TFR portiere) presenti nel rendiconto precedente.
La seconda concernente l’utilizzo della tabella E/1 Box, non allegata al regolamento condominiale né mai approvata dall’assemblea: la ripartizione delle spese sulla base di una tabella inesistente è ritenuta illegittima.
La domanda ex art. 89 c.p.c. viene rigettata, non ravvisandosi espressioni offensive nella comparsa conclusionale del condominio. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico del condominio, con distrazione a favore del difensore antistatario.

4. Le conclusioni: principio di annualità e trasparenza del rendiconto

Quando una morosità viene registrata nel rendiconto di un esercizio, quella voce non scompare più: se il condomino non paga, il debito deve essere riportato anche nei bilanci degli anni successivi. Rimane una posta aperta, che accompagna la gestione finché non viene estinta. Ciò accade perché il rendiconto condominiale si basa su un principio di continuità: ogni bilancio annuale riparte dai dati finali dell’anno precedente, così da assicurare coerenza e trasparenza nella rappresentazione della situazione patrimoniale.
Il cosiddetto principio di annualità non contrasta con questo meccanismo. Non è una regola che vieta di riportare nei bilanci successivi spese o morosità maturate in esercizi precedenti; la sua funzione è diversa e più circoscritta: impedire che l’assemblea imponga ai condomini obblighi economici che si proiettano su più anni senza il consenso unanime. In altre parole, il principio di annualità limita le decisioni che vincolano il futuro, non la fisiologica continuità contabile (Cass. civ., sez. VI, 24/09/2020, n. 20006; Trib. Sulmona 19/12/2022, n. 284). Per questo non è affatto anomalo che un bilancio annuale contenga voci provenienti da esercizi precedenti: è il normale funzionamento della contabilità condominiale. E fino a quando le delibere che approvano i rendiconti precedenti non vengono annullate o dichiarate nulle, esse restano pienamente efficaci e vincolanti per tutti i condomini.
Proprio perché la continuità è un principio strutturale del bilancio condominiale, la sua violazione assume un rilievo decisivo. Nella vicenda esaminata il Tribunale ha ritenuto decisive due irregolarità del rendiconto 2022: la scomparsa non motivata dei fondi accantonati risultanti dal precedente bilancio e l’uso della tabella E/1 Box, mai approvata né prevista dal regolamento. Tali omissioni hanno violato i principi di continuità, chiarezza e trasparenza del rendiconto, rendendo illegittima la delibera di approvazione del consuntivo 2022 e imponendone l’annullamento limitatamente a tale punto.

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