Supercondominio oltre 60 partecipanti: poteri ex art. 67 c.c.

Supercondominio con oltre sessanta partecipanti: rappresentanza obbligatoria e limiti di competenza ex art. 67 disp. att. c.c. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 67 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza del 16/01/2023, n. 1141

1. Il caso: impugnazione della delibera sul riparto del riscaldamento

La vicenda trae origine dall’impugnazione, da parte di una condomina, della delibera adottata il 23 maggio 2016 da un supercondominio. In quella riunione i rappresentanti dei singoli edifici avevano approvato il riparto consuntivo delle spese comuni per l’esercizio 2015/2016 e il preventivo per l’anno successivo.
La condomina contestava che, pur essendosi distaccata dall’impianto centralizzato di riscaldamento sin dal 2008 e non avendo più usufruito del servizio, il supercondominio continuasse ad addebitarle integralmente i costi del riscaldamento.
L’attrice sosteneva inoltre che la delibera era nulla per impossibilità dell’oggetto, poiché la maggioranza non avrebbe potuto imporre spese per un servizio non fruito.
Il Giudice di pace accoglieva l’impugnazione, ritenendo illegittima la delibera. Il supercondominio proponeva appello, ma il Tribunale confermava la decisione di primo grado. Secondo il Tribunale, la delibera era nulla perché l’assemblea dei rappresentanti non era competente ad approvare un bilancio ripartito su base millesimale per ciascun edificio: tale attività spettava solo alle singole assemblee condominiali, non al supercondominio. Il giudice di appello riteneva che l’art. 67 disp. att. c.c. avesse natura eccezionale e limitasse i poteri dell’assemblea dei rappresentanti alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore.
Il supercondominio proponeva ricorso per cassazione lamentando che, a fronte della non contestata natura supercondominiale dell’impianto di riscaldamento, il giudice d’appello era giunto alla conclusione, ritenuta errata, che i rappresentanti dei singoli fabbricati non potessero deliberare sulle spese riferite alle singole palazzine, introducendo così un presupposto non emergente dal materiale processuale. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: chi decide il riparto delle spese nel supercondominio?

Se l’impianto di riscaldamento è pacificamente un bene e un servizio comune a più edifici, l’assemblea dei rappresentanti del supercondominio può deliberare il riparto delle relative spese tra i singoli condomini dei vari fabbricati, oppure tale competenza spetta alle assemblee dei singoli edifici?

3. La decisione della Cassazione: competenza all’assemblea dei rappresentanti

La Cassazione ha dato ragione al supercondominio. I giudici supremi hanno ricordato che l’amministratore del supercondominio può agire direttamente nei confronti del singolo condomino per il recupero delle spese relative ai beni e ai servizi comuni a più edifici, sulla base dei millesimi di proprietà. Ciò implica che l’assemblea del supercondominio è competente a deliberare la ripartizione delle spese relative ai servizi comuni, anche quando tali spese riguardino più edifici e debbano essere imputate ai singoli condomini dei vari fabbricati.
La Corte ha quindi affermato che non esiste, nell’art. 67 disp. att. c.c., alcuna distinzione tra bilancio relativo alle parti comuni dell’intero complesso e bilanci relativi ai singoli edifici.
La norma attribuisce ai rappresentanti dei condomini la gestione dei beni comuni del supercondominio, e tale gestione comprende anche la ripartizione delle spese relative ai servizi comuni, come il riscaldamento centralizzato. La tesi del Tribunale, secondo cui sarebbe necessario predisporre bilanci separati per ciascun edificio, non trova riscontro nel dato normativo.
Accolto il quarto motivo, la Corte ha dichiarato assorbiti gli altri motivi, poiché tutti collegati alla questione della nullità della delibera. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa al Tribunale, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia alla luce del principio secondo cui l’assemblea del supercondominio è competente a deliberare la ripartizione delle spese relative ai servizi comuni a più edifici.

4. Profili operativi: rappresentanza obbligatoria e poteri inderogabili ex art. 67

Secondo il terzo comma dell’articolo 67 disp. att. c.c., nel caso ricorrano quelle ipotesi che si inseriscono nell’ambito della figura del supercondominio ed i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
Il legislatore della riforma ha utilizzato, quindi, l’istituto della delega a maggioranza qualificata.
Il regime legale di rappresentanza previsto dall’art. 67 disp. att. c.c. ha natura inderogabile. Ne consegue che le regole relative alla designazione dei rappresentanti e alla convocazione dell’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni, nonché per la nomina dell’amministratore, non possono essere modificate o sostituite da previsioni difformi del regolamento contrattuale (Trib. Milano 23 dicembre 2025, n. 9993).
In ogni caso l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario moroso, calcolando la quota in base ai millesimi della sua unità immobiliare, e non può invece rivolgersi all’amministratore del singolo condominio (Cass. civile, sez. II, 16/01/2023, n. 1141).
Se l’amministratore può chiedere la quota al singolo, allora è l’assemblea del supercondominio (e non le assemblee dei singoli edifici) l’organo competente a deliberare la ripartizione di quelle spese. È una conseguenza logica: non avrebbe senso attribuire all’amministratore un potere di riscossione verso il singolo condomino se la decisione sulla spesa fosse rimessa a un’assemblea diversa e autonoma, quella del singolo edificio.
Di conseguenza, come ha chiarito la Cassazione nella sentenza in commento, rientra pienamente nella competenza dell’assemblea dei rappresentanti adottare una delibera che ripartisca tra i singoli condomini dei vari edifici le spese relative a un servizio comune, come il riscaldamento centralizzato.

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