Riforma del condominio: tutte le novità del DDL 86

A oltre dieci anni dalla riforma del 2012, il legislatore torna a intervenire sulla disciplina del condominio con il DDL n. 86, attualmente all’esame del Senato. L’obiettivo è ambizioso: superare le criticità emerse nella prassi applicativa e aggiornare le regole alla realtà contemporanea, in cui il condominio non è più solo un insieme di beni, ma un luogo di vita e relazioni.
Il provvedimento introduce una serie di novità rilevanti che incidono su diversi aspetti della gestione condominiale: dalla trasparenza contabile ai poteri dell’amministratore, dalla gestione della morosità agli obblighi assicurativi, fino ai requisiti professionali. Vediamo i punti chiave. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

1. Più trasparenza e nuovi obblighi per l’amministratore

Uno degli assi portanti della riforma è il rafforzamento della trasparenza nella gestione condominiale. Il DDL introduce l’obbligo per l’amministratore di pubblicare online, in un’area riservata ai condomini, l’estratto conto del conto corrente condominiale entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre.
Si tratta di una misura che mira a rendere più immediata e verificabile la gestione finanziaria, riducendo il rischio di opacità. La violazione dell’obbligo può comportare la revoca dell’incarico, segno di un evidente irrigidimento del sistema di responsabilità.
Parallelamente, vengono ridefinite alcune regole su nomina e durata dell’incarico: il mandato si rinnova automaticamente di anno in anno fino a revoca o dimissioni, mentre il compenso deve essere indicato in modo analitico fin dall’accettazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Responsabilità attenuata e requisiti più stringenti

Il legislatore interviene anche sul tema della responsabilità dell’amministratore, introducendo una forma di esonero nei casi in cui l’inadempimento sia dovuto alla morosità dei condomini, purché l’amministratore dimostri di aver adempiuto correttamente ai propri obblighi.
Accanto a questa attenuazione, si registra però un significativo irrigidimento dei requisiti professionali. Per gli amministratori che gestiscono condomini di dimensioni rilevanti (oltre 100.000 euro di bilancio o più di 50 unità immobiliari), diventa obbligatoria la certificazione UNI 10801:2024.
Inoltre, viene eliminata la possibilità che l’amministratore scelto tra i condomini possa operare senza adeguata formazione, segnando un ulteriore passo verso la professionalizzazione della figura.

3. Morosità: sospensione dei servizi e responsabilità dell’acquirente

Particolarmente incisive sono le misure in materia di morosità. Dopo sei mesi di mancato pagamento, l’amministratore potrà sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, senza distinzioni sulla loro natura.
La riforma interviene anche sulle compravendite immobiliari: chi acquista un’unità sarà obbligato in solido con il venditore per i debiti condominiali relativi all’esercizio in corso e ai due precedenti. A tal fine, il notaio dovrà acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità.
Si tratta di un rafforzamento significativo delle garanzie per il condominio, con effetti rilevanti anche per la prassi notarile.

4. Sicurezza, assicurazioni e assemblee più snelle

Il DDL interviene anche sul fronte della sicurezza degli edifici, riducendo le maggioranze necessarie per deliberare interventi obbligatori per legge: sarà sufficiente un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.
Contestualmente, viene introdotto l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa condominiale a copertura dei rischi di perimento dell’edificio e della responsabilità civile verso terzi.
Infine, nei supercondomini viene vietato conferire deleghe all’amministratore per la partecipazione alle assemblee, nel tentativo di evitare concentrazioni di potere e garantire una rappresentanza più equilibrata.

5. Spese, sanzioni e incentivi fiscali

Ulteriori novità riguardano il regime delle spese e delle responsabilità. Il condomino sarà responsabile anche delle violazioni commesse da chi utilizza l’immobile, inclusi ospiti o detentori a qualsiasi titolo.
Le spese condominiali vengono inoltre rafforzate nella loro tutela, ottenendo una forma di priorità anche nelle procedure esecutive individuali.
Sul fronte fiscale, il DDL introduce una detrazione fino a 500 euro annui per il compenso dell’amministratore relativo all’abitazione principale. Una misura che, pur limitata, rappresenta un segnale di attenzione verso i contribuenti.

6. Conclusioni

Nel complesso, il DDL 86 si muove lungo una direttrice chiara: rendere il condominio più trasparente, efficiente e sicuro, rafforzando al contempo la professionalità degli amministratori e gli strumenti di tutela contro la morosità.
Resta ora da verificare l’impatto concreto delle nuove norme, soprattutto in termini di costi e gestione operativa, ma il provvedimento segna certamente un nuovo passo nell’evoluzione della disciplina condominiale.

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