Spese per balconi privati in condominio: l’assemblea non ha poteri deliberativi

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riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Salerno, Sentenza n. 1907 del 31/05/2022

1. La vicenda: l’impugnazione della delibera

Un condomino decideva di impugnare una delibera assembleare che riteneva viziata sotto diversi profili. In primo luogo l’attore sosteneva che i balconi erano di proprietà esclusiva dei singoli appartamenti e che, quindi, le relative spese non potevano essere ripartite tra tutti i condomini. Inoltre, evidenziava che l’assemblea aveva attribuito all’amministratore un potere che la legge non gli riconosceva, ossia quello di predisporre autonomamente il piano di riparto delle spese senza sottoporlo a una successiva approvazione assembleare. Infine, l’attore lamentava che l’assemblea non aveva costituito il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. per le opere straordinarie, fondo che avrebbe dovuto essere pari all’intero importo dei lavori deliberati.
Il condominio, costituitosi in giudizio, offriva invece una lettura completamente diversa della vicenda. Per prima cosa, sosteneva che i balconi non potevano essere considerati beni di proprietà esclusiva, perché contribuivano in modo determinante all’estetica complessiva della facciata. Richiamava vari elementi architettonici (le scanalature del parapetto, il motivo creato dalle colonne della ringhiera, il riquadro in bassorilievo del sotto‑balcone, il frontalino più largo della pavimentazione) che conferivano allo stabile un aspetto unitario e riconoscibile. Proprio per questo, secondo il condominio, i balconi dovevano essere considerati parti comuni.
Quanto al presunto piano di riparto predisposto dall’amministratore, il condominio precisava che i prospetti allegati al verbale non costituivano affatto un riparto definitivo, ma una semplice simulazione di finanziamento, che gli stessi condomini avevano richiesto durante l’assemblea per valutare le possibili modalità di pagamento. Si trattava, quindi, di un documento meramente orientativo, al quale nessuno era obbligato ad aderire.
Infine, riguardo al fondo speciale, il condominio sosteneva che non vi era stata alcuna violazione: l’assemblea, contestualmente all’affidamento dei lavori, deliberava l’apertura di un conto dedicato, ritenuto sufficiente a soddisfare la previsione normativa. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. Il“Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: riparto spese per i balconi

Le spese per i rivestimenti esterni dei balconi sono sempre a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Il giudice piemontese, esaminando le fotografie prodotte in giudizio, ha rilevato che i balconi del condominio presentano una struttura semplice, priva di fregi, decorazioni o elementi architettonici particolari. Anche la facciata dell’edificio, nel suo complesso, è risultata caratterizzata da linee essenziali e pulite, senza alcuna ricercatezza estetica.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha concluso che i balconi non svolgono alcuna funzione estetica rilevante per l’edificio. La loro presenza non contribuisce a definire il decoro architettonico della facciata, ma serve unicamente ai singoli proprietari per affacciarsi e per esercitare il proprio diritto di veduta. In altre parole, non si tratta di elementi che qualificano l’immagine complessiva del fabbricato, ma di parti che appartengono alla sfera funzionale del singolo appartamento.
Di conseguenza, a parere del Tribunale, l’assemblea avrebbe dovuto deliberare solo sulle opere straordinarie riguardanti le parti comuni (facciata, cornicione e sotto‑cornicione) e non anche sugli interventi relativi ai frontalini e ai sotto‑balconi, che invece attengono alle parti esclusive dei proprietari dei singoli balconi.

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4. Le riflessioni conclusive

I balconi, essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza (Cass. civ., sez. II, 07/09/1996, n. 8159). A questo principio è posta eccezione quando il rivestimento dei frontalini e quello delle solette dei balconi in un edificio svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata, e pertanto beni ricadenti in condominio (Trib. Napoli Nord 10 dicembre 2025, n. 4360; Trib. Roma 25 maggio 2021, n. 9078).
Bisogna però considerare che l’individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvono prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest’ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.
Ma se il balcone è semplice, privo di ornamenti, con linee essenziali e senza alcun valore estetico per il prospetto, esso rimane un elemento privato e le spese per la sua manutenzione gravano solo sul proprietario dell’unità immobiliare.
L’assemblea non può deliberare lavori straordinari sui balconi senza elementi decorativi ripartendo le spese tra tutti i condomini. Le opere riguardanti i frontalini e i sotto‑balconi non decorativi, infatti, essendo relative a parti esclusive, devono gravare solo sui rispettivi proprietari (Trib. Salerno 31 maggio 2022, n. 1907; Trib. Roma 7 gennaio 2020, n. 125).

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