Nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni: la delega al Governo e le prospettive

Il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge delega per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni, un intervento normativo di portata sistemica destinato a sostituire l’attuale Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001). Si tratta di un riordino organico atteso da anni, dettato dall’esigenza di superare la stratificazione di norme, prassi e interventi legislativi succedutisi negli ultimi decenni, spesso incoerenti e frammentati. Il Governo avrà ora dodici mesi per adottare uno o più decreti legislativi attuativi; nel frattempo, il Senato è chiamato già nei prossimi giorni a valutare l’eventuale anticipazione di alcune misure sulle sanatorie edilizie, mediante gli emendamenti presentati alla legge di Bilancio. In materia, consigliamo l’utilissimo volume “Come sanare gli abusi edilizi -Aggiornato alle novità sul Superbonus”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Obiettivi della delega: semplificazione, certezza e coordinamento multilivello

L’articolo 1 del disegno di legge definisce l’oggetto della delega: la creazione di un codice unitario che disciplini edilizia, sicurezza delle costruzioni e urbanistica “strettamente afferente” alla materia edilizia, sostituendo non solo il TUE, ma anche la legge 1086/1971 sulle opere in cemento armato e la legge 64/1974 sulle costruzioni in zona sismica.
La riforma dovrà tener conto dei principi della giurisprudenza costituzionale, soprattutto con riferimento al riparto di competenze tra Stato e Regioni (art. 117 Cost.), distinguendo puntualmente materie di competenza esclusiva statale, livelli essenziali delle prestazioni e principi fondamentali del governo del territorio.
Il Codice mira a garantire completezza, immediata applicabilità e certezza interpretativa, anche attraverso allegati tecnici che potranno essere aggiornati con regolamenti, evitando continue modifiche legislative. In materia, consigliamo l’utilissimo volume “Come sanare gli abusi edilizi -Aggiornato alle novità sul Superbonus”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Titoli abilitativi, procedimenti e stato legittimo: un nuovo impianto di semplificazione

Uno dei pilastri della delega riguarda la razionalizzazione dei regimi amministrativi edilizi (CILA, SCIA, SCIA alternativa, permesso di costruire), l’introduzione di un unico punto di accesso digitale e la riduzione dei termini procedimentali, valorizzando silenzio-assenso e silenzio-devolutivo. Particolare attenzione viene posta all’allineamento delle procedure incidenti sui beni culturali, sul rischio sismico e sulla tutela ambientale.
Il testo affronta inoltre un tema particolarmente critico nella prassi: l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, da ricondurre a criteri standard nazionali, titoli abilitativi certi e asseverazioni professionali qualificate, in coerenza con le esigenze di tutela dell’affidamento e con il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa.
Ampio spazio è dedicato anche alla riprogettazione delle categorie di intervento edilizio, distinguendo con maggiore chiarezza tra trasformazione urbanistica, trasformazione del patrimonio esistente, adeguamenti funzionali, interventi privi di rilevanza edilizia e manutenzione ordinaria. L’obiettivo è eliminare zone grigie che negli anni hanno generato contenzioso diffuso.

3. Sanatorie, difformità e condoni: interventi mirati, soprattutto per gli abusi ante 1967

Uno degli aspetti più attesi riguarda la disciplina degli interventi realizzati in assenza o difformità dal titolo abilitativo, che la delega intende classificare in modo uniforme su tutto il territorio nazionale. Il testo prevede soglie quantitative e qualitative di tolleranza, criteri omogenei per distinguere difformità sanabili e non sanabili e meccanismi procedurali semplificati, con termine perentorio per la presentazione delle richieste di sanatoria.
Particolare attenzione è dedicata alle opere realizzate prima del 1967, per le quali il legislatore intende introdurre procedure agevolate di regolarizzazione, purché rispettino i requisiti tecnici di sicurezza e la disciplina di tutela. Si tratta di un tema oggi di grande attualità, tanto che parte di queste misure potrebbe essere anticipata dal Parlamento già con la legge di Bilancio.
Parallelamente, la delega rafforza gli strumenti di repressione degli abusi non regolarizzabili, prevedendo meccanismi sostitutivi per le demolizioni in caso di inerzia dei Comuni, criteri di priorità, disciplina dell’acquisizione al patrimonio comunale e ridefinizione dei regimi sanzionatori.

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4. Rigenerazione urbana, destinazioni d’uso e sostenibilità: il Codice come strumento di politica territoriale

Il disegno di legge amplia gli strumenti di rigenerazione urbana, prevedendo l’uso del permesso di costruire in deroga anche per interventi privati riconosciuti di interesse pubblico. Viene inoltre prospettata una forte semplificazione dei mutamenti di destinazione d’uso, differenziando tra cambi con opere e senza opere, nel rispetto del principio di proporzionalità e in coerenza con la disciplina di settore.
Sul fronte della sostenibilità, la delega interviene sulle norme tecniche per le costruzioni, introducendo criteri di classificazione del rischio, semplificazione degli adempimenti, promozione di materiali riciclati, coperture a verde, sistemi di recupero dell’acqua piovana ed efficientamento energetico. L’obiettivo dichiarato è favorire un patrimonio edilizio più sicuro, più sostenibile e più accessibile.

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