Mediazione immobiliare e nullità della provvigione ex art. 6 L. 39/1989

Mediazione immobiliare e nullità della provvigione ex art. 6 L. 39/1989: è irrilevante l’iscrizione successiva o la carica societaria dell’intermediario. Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1755 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 4019 del 09/02/2023

1. La vicenda: la mediazione immobiliare

Il potenziale acquirente di un immobile intraprendeva le trattative di compravendita non direttamente con il venditore, bensì attraverso un soggetto che si era qualificato come agente immobiliare di una società del settore. Quest’ultimo accompagnava l’acquirente alle visite, illustrava le caratteristiche dell’immobile, comunicava il prezzo richiesto e curava la gestione della proposta di acquisto e della relativa accettazione, trattenendo anche l’assegno recante la caparra confirmatoria. Dopo l’accettazione del venditore, l’acquirente versava la provvigione all’agenzia, in parte tramite bonifico e, per una somma ridotta, in contanti. La compravendita, però, non si concludeva. L’acquirente era venuto a conoscenza che l’agenzia aveva omesso di comunicare una circostanza rilevante per l’affare: il titolare effettivo della società proprietaria dell’immobile era coinvolto in procedimenti penali. Inoltre, l’acquirente apprendeva che la persona che aveva condotto la trattativa non era iscritta nei ruoli della camera di commercio, ma rivestiva soltanto la carica di consigliere di amministrazione della società intermediatrice.
Alla luce di quanto sopra l’acquirente chiedeva al Tribunale la condanna dell’agenzia alla restituzione della provvigione versata, pari a 19.480 euro oltre interessi, invocando l’art. 6 della Legge n. 39/1989 che prevede la nullità del diritto alla provvigione per chi esercita la mediazione senza i requisiti di legge. Secondo l’attore la convenuta aveva svolto attività di mediazione contravvenendo al disposto degli artt. 2, comma 4 e 3, comma, Legge n. 39/1989 e dell’art. 11 D.M. n. 452/1990. La società intermediatrice si difendeva, precisando che la persona coinvolta nella trattativa, consigliere di amministrazione della società, aveva agito come membro dell’organo amministrativo e non come soggetto privo di requisiti.
La società inoltre sosteneva che, quando la mediazione è svolta in forma societaria, è sufficiente nominare un preposto abilitato presso l’unità locale, senza che tutti gli addetti debbano rivestire tale qualifica. Nel caso concreto, la convenuta sosteneva che il delegato della società aveva seguito la trattativa insieme alla persona indicata, partecipando alla firma della proposta e mantenendo i contatti con acquirente, venditore e notaio.
Infine, la stessa società escludeva qualsiasi responsabilità per la mancata conclusione della compravendita, sottolineando che le parti avevano stipulato un accordo transattivo, riconoscendo entrambe il venir meno dell’interesse dopo la firma del preliminare. Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon.

2. La questione

Se l’attività di mediazione è stata svolta da un soggetto non iscritto nei ruoli, ma la società di intermediazione risulta regolarmente abilitata grazie alla presenza di un preposto iscritto, si pone la questione se ciò comporti comunque la nullità del diritto alla provvigione ai sensi dell’art. 6 della L. n. 39/1989, oppure se la regolare iscrizione societaria possa “coprire” l’attività svolta dal collaboratore non abilitato?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Come ha notato lo stesso giudice, dagli atti del procedimento è emerso che la persona che aveva trattato con l’acquirente non aveva i requisiti per esercitare legittimamente la mediazione, anche se era stata iscritta in passato e altresì in un periodo successivo alla conclusione dell’affare in questione. Il Tribunale ha ricordato che il requisito dell’iscrizione, essenziale per poter svolgere l’attività di mediatore, deve necessariamente sussistere al momento delle trattative. Secondo il giudice ligure è irrilevante anche il fatto che il presunto agente immobiliare ricoprisse la carica di consigliere di amministrazione della società intermediatrice, poiché detta nomina non può certamente sopperire alla mancanza dell’iscrizione. La persona ha svolto attività di mediazione senza iscrizione, ritirando la caparra e firmando come “mediatore”; i documenti e i messaggi whatsapp non hanno provato la presenza di altri soggetti. Accertata l’irregolarità, la società è stata condannata a restituire la provvigione ex art. 8 L. 39/1989. A tale proposito il Tribunale ha fatto presente che l’acquirente ha provato solo il versamento della somma con bonifico, non riuscendo a provare il pagamento in contanti. La società perciò è stata condannata a restituire la somma documentalmente provata, oltre interessi legali.

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4. Le riflessioni conclusive

Nel sopprimere il ruolo dei mediatori, l’art. 73 d.lgs. n. 59/2010 non ha abrogato la l. 39/1989 ma si è limitato a disporre che i servizi di intermediazione commerciale e di affari siano soggetti a dichiarazione di inizio di attività, corredata da certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, da presentare alla camera di commercio. I richiami al ruolo dei mediatori contenuti nella l. 39/1989 si intendano riferiti alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (Cass. civ., sez. II, 09/02/2023 n. 4019). Secondo la Suprema Corte i collaboratori e i dipendenti di un’agenzia immobiliare organizzata in forma societaria, se non iscritti, possono svolgere soltanto compiti di assistenza e ausilio, mentre l’iscrizione del soggetto che svolge attività di mediazione vera e propria è conditio sine qua non affinché sorga il diritto alla provvigione (Cass. civ., sez. II, 18/12/2024, n. 33183). Se l’attività di intermediazione è svolta in forma societaria l’obbligo di iscrizione in CCIA grava in primo luogo sulla società in quanto tale e poi sui suoi legali rappresentanti, oltre che sul preposto a tale ramo d’attività e sugli ausiliari che svolgano l’attività mediatoria per conto della società medesima, i quali, tutti, devono possedere i requisiti previsti dalla legge (Cass. civ., sez. VI, 01/06/2020, n. 10350).
In ogni caso chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 7.500 e euro 15.000 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite (art. 8 l. 39/1989).

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