Vendita di immobili e vizi condominiali: responsabilità del venditore

La responsabilità del venditore per vizi preesistenti nell’immobile e il ruolo del condominio: quando le parti comuni incidono sulla garanzia nella compravendita immobiliare. Per approfondire sul tema, consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art.  1492 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Santa Maria Capua Vetere, Sentenza del 05/05/2021, n. 1551

1. La vicenda: i vizi nell’immobile venduto

L’acquirente di un appartamento facente parte di un caseggiato citava in giudizio la venditrice dell’immobile, chiedendo la riduzione del prezzo pagato e il risarcimento dei danni subiti. Dopo le prime piogge, infatti, erano comparse infiltrazioni all’interno dell’appartamento, che l’attrice aveva prontamente denunciato alla venditrice, senza ricevere alcun riscontro. A seguito di ulteriori solleciti, l’acquirente si era rivolta a un tecnico, il quale aveva accertato che i vizi erano preesistenti alla vendita e riconducibili a parti condominiali, con conseguenti spese di riparazione e disagio abitativo.
La venditrice, costituitasi in giudizio, sosteneva che i vizi erano imputabili esclusivamente al condominio, chiedendo di essere manlevata da quest’ultimo. Il condominio, a sua volta, contestava la richiesta, affermando di non essere parte del contratto di compravendita e chiedendo il rigetto della domanda.
Durante la fase istruttoria, il giudice disponeva una consulenza tecnica per verificare la presenza delle infiltrazioni, individuare gli interventi necessari e valutare se tali difetti avessero effettivamente compromesso il godimento dell’immobile. Il CTU accertava la presenza di infiltrazioni d’acqua all’interno dell’appartamento acquistato dall’attrice, in particolare nel soggiorno, nel bagno e nel vano caldaia. Per approfondire sul tema, consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: la garanzia del condominio per i vizi degli immobili

In che modo l’art. 2051 c.c. consente al venditore di rivalersi sul condominio per i danni causati da vizi riconducibili a parti comuni e quali condizioni devono sussistere affinché il condominio sia effettivamente tenuto al rimborso in via di regresso?

3. La soluzione

Il Tribunale ha accertato la responsabilità della venditrice ex art. 1490 c.c. Nel corso del giudizio è emerso che le infiltrazioni d’acqua lamentate dall’acquirente erano già presenti prima della compravendita dell’immobile avvenuta nel giugno 2019.
Come ha notato il giudice spezzino, l’amministratore di condominio ha confermato che le infiltrazioni erano state segnalate già nel 2017 dai precedenti proprietari e che il condominio si era impegnato a rimuoverne le cause, incaricando una ditta edile di eseguire lavori di riparazione, ma gli interventi definitivi non sono mai stati realizzati. Le infiltrazioni perciò erano note e preesistenti alla vendita e il condominio, pur essendosi impegnato a risolvere il problema, non ha completato i lavori necessari, contribuendo così al danno subito dall’acquirente. Alla luce delle circostanze emerse, il Tribunale ha riconosciuto la responsabilità della venditrice-convenuta ai sensi dell’art. 1490 c.c., ritenendo irrilevante l’assenza di prova circa un’eventuale occultazione dolosa dei vizi, come sostenuto dalla sua difesa. Del resto il CTU ha confermato che le infiltrazioni presenti nell’appartamento dell’attrice hanno causato un disagio abitativo e una diminuzione del godimento dell’immobile, pur senza renderlo del tutto inutilizzabile. Sulla base di questa valutazione, il Tribunale ha riconosciuto l’esistenza di un nesso causale tra i vizi accertati e il danno subito dall’attrice, ritenendo così la venditrice responsabile ai sensi dell’art. 1494 c.c., per i danni derivanti dai vizi della cosa venduta. Tuttavia il Tribunale ha affermato che il condominio, in quanto custode delle parti comuni da cui provengono le infiltrazioni, è da considerare responsabile ex art. 2051 c.c. e, quindi, obbligato a rimborsare alla venditrice, in via di regresso, le somme che quest’ultima dovrà versare all’acquirente a titolo di riduzione del prezzo.

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4. Le riflessioni conclusive

L’art. 1490 c.c. stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso o ne diminuiscano il valore. La garanzia per vizi prevista dalla norma ha natura oggettiva e opera indipendentemente dalla colpa del venditore, salvo che quest’ultimo dimostri che l’acquirente era a conoscenza dei difetti al momento della compravendita, circostanza non verificatasi nel caso di specie. Nel caso esaminato il compratore ha agito per ottenere una diminuzione del prezzo pattuito in ragione della minore utilità offerta dal bene acquistato e il risarcimento dei danni subiti. Accertata la responsabilità di ex art. 1490 c.c., il Tribunale ha accolto sia la domanda di riduzione del prezzo, formulata da parte attrice ai sensi dell’art. 1492 c.c., sia la domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. per mancato godimento del bene conseguente agli accertati vizi. Si deve considerare però che le infiltrazioni nell’appartamento oggetto di compravendita sono state causate da parti comuni. Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad altri condomini o a terzi estranei al condominio (Trib. Santa Maria Capua Vetere 5 maggio 2021, n. 1551). In considerazione della chiamata in regresso del venditore, il condominio chiamato, attesa la sua responsabilità ex art 2051 c.c. in merito alle origini dei vizi oggetto del presente giudizio, è stato giustamente condannato a rimborsare, in via di regresso, le somme che il venditore è tenuto versare a per effetto dall’accoglimento della domanda ex art. 1492 c.c. Si ricorda che in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’articolo 1490 c.c.. La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi (Cass. civ., sez. VI, 16/06/2021, n. 17058).

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