Compravendita immobiliare e mediazione

Compravendita immobiliare e mediazione

di Bianchi Laura, Dott.ssa

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Il contratto di compravendita, in generale, e quello avente per oggetto gli immobili, in particolare, è un negozio giuridico del quale molti soggetti hanno esperienza nella loro vita. Dall’azienda nell’esercizio della sua attività economica, al privato che acquista un’abitazione, fino alla pubblica amministrazione che svolga attività di diritto privato, nel traffico giuridico, si fa diffusamente ricorso a questa fattispecie.

E’ un modo di costituzione dei diritti reali a titolo derivativo, sotto il profilo tecnico. Come noto, le forme di organizzazione giuridica delle situazioni di appartenenza immobiliare, sono diverse a seconda dei sistemi e delle epoche, ma ovunque esiste la necessità di pubblicità e trascrizione.

Se in passato la codificazione del numero dei diritti reali è stato un problema, oggi è sentita la necessità dell’informazione chiara sul loro contenuto (vista la diffusione di “nuovi” diritti reali, la multiproprietà, ecc. ecc.).

Nella vita del diritto, sorgono quindi contenziosi in tema di vizi del contratto, nullità annullabilità, rescissione per lesione, risoluzione per inadempimento, per fermarsi ai più sostanziosi.

Mediazione civile e Compravendita immobiliare

La mediazione è un processo informale, non contenzioso, che conduce le parti della controversia davanti a una terza parte neutra e imparziale (mediatore) che le assiste nel raggiungimento di una soluzione reciprocamente soddisfacente della controversia.

Preso atto che problemi di risarcimenti, perizie, spese legali sono molto onerosi si sono diffusi mediazione e arbitrato, in quanto strumenti efficaci e meno costosi delle cause in Tribunale. Negli USA, per esempio, esiste il Real Estate Mediation and Arbitration for Disputes,, esemplare la California con il suo Civil Code Section 1354.

In Italia la situazione è stata avvertita allorquando l’Unione europea ha richiesto, con la Direttiva 2008/52/CE, ai suoi Stati membri di dotarsi di apposita normativa in materia civile e commerciale.

La nascita delle Camere arbitrali, presso le Camere di Commercio, è stata significativa in quanto realizzano forme di arbitrato (o conciliazione) c.d. amministrato (regolato, oltreché dalla legge, da regolamenti della Camera di Commercio interessata)[1].

Il punto di svolta è costituito dal D.lgs 28/2010 che all’art. 5 stabilisce che chi voglia intraprendere un’azione relativa a una controversia in tema di diritti reali è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione, davanti ad un Organismo autorizzato.

Difficile capire se, trattandosi di fonte di diritti reali, la compravendita immobiliare sia materia obbligatoria ai sensi dell’art.5 del D.lgs 28/2010, oppure no.

La giurisprudenza offre alcuni indirizzi interpretativi. In questa materia si segnalano, infatti, ben 8 Cassazioni civili, 71 pronunce di merito e 1 amministrativa

Il recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare (con la pretesa al doppio della caparra), per il Tribunale di Verona non è soggetto alla mediazione obbligatoria, vertendo la domanda su un tema di rapporti obbligatori e non di condominio o diritti reali (Tribunale di Verona, sentenza del 30 ottobre 2018).

Il Tribunale di Larino, invece, il 16/09/2019, (ud. 29/07/2019, dep. 16/09/2019), n.302, non rileva incongruenze, in relazione a un’eccezione procedurale di parte convenuta.  L’attore, in questa vicenda, agiva per l’omessa consegna del certificato di agibilità dell’abitazione acquistata dalla controparte, chiedendo il risarcimento di tutti i danni subiti. Le parti, non si erano incontrate preliminarmente in mediazione. Di interesse, nel merito, il richiamo della giurisprudenza Suprema Corte, che recentemente si è espressa nel senso che la mancata consegna del certificato di agibilità della struttura non determini ipso facto la risoluzione del contratto di compravendita senza una verifica (caso per caso) della gravità dell’omissione, in relazione al godimento del bene[2].

Anche nel caso affrontato dal Tribunale Milano sez. VI, 26/06/2019, (ud. 24/06/2019, dep. 26/06/2019), n.6224, viene eccepita da parte convenuta, in una causa vertente su una compravendita immobiliare, la mancata realizzazione dell’incontro conciliativo. In questa vicenda si dibatteva circa l’inadempimento del pagamento di alcuni canoni di leasing da parte del soggetto utilizzatore, citato in giudizio dalla società di leasing acquirente l’immobile, poiché risolto il contratto, non liberava l’immobile. Il Giudice sì disponeva il mutamento del rito, ma riteneva la controversia non soggetta a mediazione obbligatoria.

In quel di Bolzano (Tribunale Bolzano sez. I, 15/03/2019, (ud. 12/03/2019, dep. 15/03/2019, n.275) si discute in tema di azione di simulazione e azione di riduzione ex art. 555 c.c., o meglio, nel caso specifico, di una compravendita immobiliare dissimulante una donazione, lesiva della quota legittima spettante all’attrice.

Si rileva come non si sia svolto il tentativo obbligatorio di mediazione e, conseguentemente, la causa viene per questa ragione rinviata dal giudicante.

In tema di prova della proprietà di un immobile, e del valore delle iscrizioni catastali, viene eccepito, da parte convenuta, il difetto di mediazione nel caso dibattuto dal Tribunale di Pavia, sez. III, il 10/01/2019, Sent. n.35.

Va segnalata, infine, per la particolarità del convenuto, la sentenza del Tribunale Roma Sez. X, del 21/02/2019 n. 4028, che vede come parte la Pubblica Amministrazione. In questo caso, alla parte che si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, Giudice ha risposto che “la presente causa non verte in materia di diritti reali, contrariamente a quanto dedotto dalla convenuta, ma concerne un preteso inadempimento dell’amministrazione all’obbligazione precedentemente assunta di stipulazione di un contratto di compravendita. Si tratta, pertanto, di controversia che riguarda un rapporto obbligatorio, estranea al novero delle materie soggette al procedimento di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5 co. 1 bis D.Lgs. n. 28 del 2010”.

La mediazione dal vivo

Si possono citare anche altri casi [3]nei quali si troverà il difetto di esperimento della mediazione come eccezione di una delle parti. Spesso, il contenzioso nasce da divergenze familiari, caso tipico quello delle divisioni ereditarie, o magari da rapporti di lavoro fra soci partecipanti a aziende di medio-piccole dimensioni. Il mediatore, compresa la questione e i bisogni delle parti, può formulare una proposta che convinca i contrapposti centri di interesse e portarli ad un accordo conciliativo in mediazione.

Una parte venditrice, un acquirente e un agente immobiliare si sono trovati ad essere protagonisti in una mediazione reale con oggetto la compravendita di un immobile poi annullata per gravi irregolarità gravanti sullo stesso.

Il conflitto riguardava la vendita di un immobile derivante da una successione. L’acquirente lamentava, come accennato, delle irregolarità sull’immobile non note al venditore. Entrambi consideravano responsabile della situazione l’agente immobiliare, reo di non aver svolto correttamente il proprio lavoro: non essersi accorto delle irregolarità e non aver avviato correttamente la sanatoria in Comune.

Il problema era che l’acquirente, che aveva ottenuto la restituzione della caparra, pretendeva, però, anche il risarcimento di danni a seguito dell’annullamento del preliminare.

Durante una serie d’incontri, svolti sia in sessione separate sia in congiunte, venivano rappresentate da tutte le Parti varie soluzioni, non ultima il richiedere la sanatoria al Comune, dopo la quale i consulenti tecnici delle parti si sarebbero confrontati per la verifica “sostanziale” dei requisiti dell’immobile.

La procedura di mediazione terminava con il raggiungimento di un accordo parziale acquirente/agente immobiliare inserito all’interno del verbale in base al quale l’agente ha restituito le provvigioni all’acquirente. Tuttavia la mediazione si concluse negativamente, poiché l’acquirente preferì chiudere la procedura senza attendere l’emissione della sanatoria, non ritenendo più quest’ultima  così importante e fondamentale.

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Note

[1] Legge di riforma delle CCIAA n. 580 del 1993 e Regolamento di Conciliazione adottato dall’Unione italiana delle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

[2] In questo caso, contraddicendo alcune Sezioni della Suprema Corte che  ritengono questa omissione una sorta di risoluzione automatica.

[3] Trib. Torino, Sez. I 24.04.2019, n. 2038; Trib. Savona, 27.02.2019, n,175; Trib. Grosseto, 28.12.2018, n. 1051; Trib. Siena, 28.09.2018, n. 1101; Trib. Arezzo, 27.09.2018, n.191

 

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Bianchi Laura

Ha acquisito una formazione editoriale presso Herzog Agenzia letteraria Milano con il corso "Lavorare in editoria 2.0". E' laureata in Giurisprudenza alla Statale di Milano con tesi in Diritto dell'Unione Europea dal titolo "La cittadinanza dell'Unione: profili istituzionali e giurisprudenziali". Si è formata in Europrogettazione presso Europacube Innovation Business School. E' tuttora iscritta alla facoltà di Management Pubblico presso l'Università degli Studi di Milano. E' curatrice della materia per la  cattedra di Diritto degli Enti Territoriali della Facoltà di Scienze Politiche. E' diventata mediatore civile e commerciale presso la sede milanese di della Camera di Mediazione Nazionale.


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