Errore nella qualificazione dell’immobile per Superbonus: il compenso del tecnico

Superbonus e errore nella qualificazione giuridica dell’immobile: il tecnico non ha diritto al compenso se il condominio non esiste. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici.
riferimenti normativi: art.  1460 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 22/02/2022, n. 2793

1. La vicenda: l’errore nella qualifica del condominio

Con atto di citazione, un geometra conveniva un cliente dinanzi al Tribunale di Chieti, chiedendone la condanna al pagamento di € 52.000, quale compenso professionale per le attività che aveva svolto in esecuzione di un incarico conferito il 23 novembre 2020. L’attore faceva presente che era stato incaricato di fornire una serie di prestazioni tecniche e professionali finalizzate al recupero di un fabbricato, attraverso l’utilizzo del cosiddetto “sisma-ecobonus 110%. Le attività comprendevano la progettazione preliminare e definitiva, le relazioni geologica e geotecnica, la direzione dei lavori, il coordinamento della sicurezza, i collaudi e le pratiche catastali e di agibilità.
Il compenso pattuito corrispondeva al 15% dell’importo complessivo dei lavori. Tuttavia, il cliente, con comunicazione del 13 dicembre 2021, chiedeva la sospensione dei lavori per difficoltà nel reperire il finanziamento, determinando l’interruzione del cantiere e la sua messa in sicurezza. Fino a quel momento, l’attore affermava di aver già eseguito numerose prestazioni professionali, per le quali rivendicava il diritto al compenso pattuito.
Nonostante le ripetute richieste di pagamento e il tentativo di risolvere la controversia tramite negoziazione assistita, conclusasi senza esito, il convenuto non corrispondeva quanto dovuto. Persistendo l’inadempimento, l’attore si rivolgeva quindi al Tribunale per ottenere l’accertamento del rapporto contrattuale e la condanna al pagamento della somma richiesta, oltre interessi, rivalutazione e spese di giudizio.
Il cliente – convenuto dichiarava di essere l’unico proprietario di due immobili contigui, in stato di rudere, che intendeva ristrutturare sfruttando il Superbonus 110%. Per gestire l’intera pratica, si era affidato all’attore, accettando un compenso pari al 15% dell’importo dei lavori. Tuttavia, lamentava di non aver mai ricevuto informazioni chiare sulle attività svolte, né sul contenuto effettivo della prestazione. Secondo il convenuto, il tecnico aveva qualificato erroneamente gli immobili come condominio, al fine di accedere a detrazioni maggiori, inducendolo a firmare una delibera assembleare fittizia. Come osservava il convenuto, tale impostazione, ritenuta priva di fondamento anche dalla professionista incaricata del rilascio del visto di conformità, aveva comportato il rigetto della pratica e il conseguente fallimento dell’intera operazione edilizia. Il convenuto contestava quindi il compenso richiesto, eccependo l’inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c., poiché la prestazione risultava viziata e inutilizzabile. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Il tecnico ha diritto al compenso pattuito anche quando la prestazione risulti inutilizzabile per errore nella qualificazione giuridica dell’immobile?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al cliente. Il giudice ha rilevato che, sebbene l’attore abbia prodotto documentazione a sostegno delle attività professionali svolte, dalla corrispondenza acquisita agli atti è emerso che tali prestazioni sono risultate viziate da un errore sostanziale, che ne ha compromesso l’effettiva utilità. Infatti il geometra ha qualificato erroneamente come “condominio” due immobili contigui. Tale impostazione è risultata evidente dalla delibera assembleare del 21 agosto 2021, redatta dal solo proprietario su indicazione del tecnico, dall’asseverazione, dal computo metrico che applicava parametri condominiali e dalla corrispondenza con la professionista incaricata del visto di conformità, che ne negava il rilascio proprio per l’errata qualificazione giuridica. Il Tribunale ha evidenzia come l’errore abbia reso inutilizzabile la documentazione del tecnico incaricato, impedendo l’accesso al Superbonus e determinando la sospensione dei lavori. L’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dal convenuto è risultata dunque fondata.

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4. Le riflessioni conclusive

Quando il debitore si avvale dell’eccezione di inadempimento, si determina un’inversione dei ruoli processuali, poiché il debitore si limita ad allegare l’altrui inadempimento, mentre il creditore attore è tenuto a dimostrare il proprio esatto adempimento. Nel caso concreto, l’attore non è riuscito a fornire tale dimostrazione, risultando invece provato che la documentazione predisposta era affetta da errori tali da precluderne l’utilizzo per il raggiungimento dell’obiettivo contrattuale. Del resto il geometra, così come l’ingegnere o l’architetto, è tenuto a fornire un progetto concretamente utilizzabile, conforme alla normativa urbanistica e tecnicamente realizzabile. Se il progetto è errato o non conforme, il committente può legittimamente rifiutare il pagamento, invocando l’art. 1460 c.c. (Cass. civ., sez. II, 18/01/2017, n. 1214)
La qualificazione come “condominio” di due immobili appartenenti in via esclusiva a un unico soggetto non è giuridicamente corretta, poiché contrasta con i principi fondamentali del diritto civile in materia condominiale. Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il condominio presuppone la presenza di parti comuni e unità immobiliari di proprietà esclusiva appartenenti a soggetti diversi. In assenza di pluralità di titolari, non può configurarsi un condominio, né di tipo ordinario né “minimo”, rendendo infondata ogni impostazione progettuale che si basi su tale presupposto.

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