Zanzariere e decoro in condominio

Zanzariere e decoro in condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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Per decoro architettonico deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia ed un particolare pregio estetico.

La Cassazione ha precisato che vi è decoro per tutti gli edifici e non solo per quelli stabili che rivestano un particolare valore di interesse storico o artistico: anche l’edificio popolare è dotato di decoro architettonico perché anche la più modesta costruzione ha pur sempre caratteristiche strutturali tali da conferire all’immobile una particolare fisionomia suscettibile di essere danneggiata da innovazioni su porzioni di proprietà esclusiva o sulle parti comuni, ancorché tali nuove opere apportino particolari utilità al singolo condomino o al condominio (Cass. civ., sez. II, 29/01/2016, n. 1718).

In ogni caso il decoro è da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma.

Decoro ed opere nelle parti esclusive

L’art. 1120 c.c., che è norma non modificata dalla riforma del condominio, considera l’aspetto del decoro architettonico come una caratteristica essenziale del caseggiato di importanza pari alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio stesso.

Tale considerazione vale anche per le “modificazioni” consentite al singolo condominio ex art. 1102 c.c., comma 1, le quali tecnicamente si contrassegnano perché non alterano la destinazione delle cose comuni .

Una diversa interpretazione, infatti, condurrebbe a risultati inaccettabili.

Se il divieto di ledere il decoro architettonico del fabbricato – previsto esplicitamente per le nuove opere deliberate dall’assemblea – non riguardasse anche le modificazioni, apportate a vantaggio proprio dal singolo condomino, questi operando da solo subirebbe, nell’uso delle parti comuni, restrizioni minori di quante ne incontri come partecipante all’assemblea.

In altre parole, alla maggioranza dei partecipanti riuniti in assemblea sarebbero attribuiti poteri ben più circoscritti di quelli riconosciuti al singolo.

Per quanto sopra, risulta evidente come il singolo condominio non possa eludere i limite invalicabile del rispetto del decoro neppure quando realizza nuove opere nelle parti esclusive.

La comunicazione all’amministratore (art 1122 c.c.)

L’art. 1122 c.c., nella nuova formulazione introdotta dalla riforma,   espressamente impedisce a tutti i condomini di eseguire, nell’unità immobiliare o nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, opere od impianti lesivi del decoro architettonico dell’edificio.

Tuttavia il nuovo articolo 1122 c.c. estende l’operatività della norma alle opere realizzate nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, che ledono il decoro architettonico dell’edificio.

Ma la novità di maggior rilievo è certamente quella contenuta nel secondo comma del nuovo articolo 1122 c.c. secondo cui “in ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.

Tale espressione, pur nella sua infelice formulazione in relazione al titolo, si riferisce alla sola ipotesi di esecuzione di opere in grado, quand’anche in misura minima, di arrecare danno (estetico) alle  parti comuni.

Non sembra ragionevole però pensare che il condomino debba dare “in ogni caso” notizia all’amministratore (che ne riferisce all’assemblea) per ogni opera edile o impiantistica che il singolo esegue, perfino nel proprio appartamento.

Del resto, la semplice comunicazione all’amministratore da parte del condomino dell’esecuzione di opere modificative all’interno del proprio appartamento (o di spazi di cui abbia l’uso esclusivo), se non accompagnata da un progetto esecutivo delle opere stesse, non è di per sé idonea a soddisfare quell’esigenza di tutela del decoro dell’edificio a cui la norma sembra mirare.

E’ pacifico, infatti, che la disposizione tenda ad instaurare un iter procedurale che possa permettere alla assemblea di reagire qualora siano violati i limiti di cui all’art. 1122 c.c.

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Zanzariere e decoro

Le norme di un regolamento di condominio, aventi natura contrattuale possono derogare od integrare la disciplina legale.

Tali norme, in particolare, possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., così da estendere il divieto di modifiche sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione.

In tali casi ne deriva l’illegittimità di tutte le opere che violino quanto disposto dal regolamento condominiale, compresa l’installazione di una zanzariera in una finestra, porta finestra o a chiusura di un balcone.

Di conseguenza se una clausola del regolamento non consente variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, è valida la delibera condominiale che vieti a un condomino l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento) risulti immediatamente visibile dall’esterno e lesiva del decoro architettonico dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 29/04/2005, n. 8883).

In mancanza però del regolamento o di norme di natura contrattuale incidenti sul decoro, l’installazione di tali manufatti da parte del singolo condomino non necessariamente comporta la lesione del decoro del caseggiato.

In caso di contestazione e di conseguente vertenza giudiziale, il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.

In altre parole, nella valutazione dell’incidenza sul decoro architettonico di un’opera modificativa non può essere ignorata la situazione di compromissione di detto decoro per preesistenti modificazioni illecite.

Tale situazione si verifica, ad esempio, se sulle facciate del caseggiato nel tempo sono stati collocati scarichi dei prodotti di combustione di scalda-acqua o caldaie a gas, stenditoi di varia natura e foggia, tende parasole di vario colore, tettoie rigide, grigliati in legno.

Per altro verso, il giudice deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico complessivo suscettibile di valutazione economica: l’alterazione del decoro quindi può essere affermata senza necessità di specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico (ed economico) di entità rilevante.

Tuttavia la lesione del decoro può essere esclusa se il singolo condomino sul proprio balcone ha installato una zanzariera perimetrale rimuovibile i cui montanti sono dello stesso colore bianco delle ringhiere dei balconi siti sulle facciate condominiale e ricoperta da tendaggi da sole di colore simile a quello delle altre tende da sole infisse sui balconi siti sulla facciata condominiale.

In questa ipotesi non sussiste un’alterazione tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile di valutazione economica, tenuto conto delle qualità intrinseche (rimuovibilità della struttura) ed estrinseche (i montanti ed í tendaggi) della zanzariera e del fatto che la stessa sia apposta in una proprietà privata quale il balcone (Trib. Milano 17 marzo 2017 n. 3222).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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