Usucapione in condominio: requisiti in una nuova sentenza

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –II sez. civ.- sentenza n. 20144 del 22-6-2022

L’usucapione del bene comune da parte di uno dei condomini presuppone che il medesimo goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: artt. 1117 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5335 del 02/03/2017

1. La vicenda

Alcuni condomini citavano tutti gli altri condomini avanti al Tribunale per sentir dichiarare, tra l’altro, l’acquisto per usucapione di due porzioni dell’area esterna di pertinenza del fabbricato condominiale. Il Tribunale respingeva la domanda e tale decisione veniva confermata dalla Corte d’appello. I giudici di secondo grado ritenevano che gli attori non avessero dimostrato di avere esercitato il possesso necessario all’usucapione, sottolineando come gli stessi, pur avendo dimostrato di avere goduto delle dette porzioni del cortile in via esclusiva, avevano tuttavia fallito la prova di avere esercitato su tali lotti uno jus excludendi che consentisse di qualificare il loro godimento come esercizio di un possesso esclusivo, ossia incompatibile con la comproprietà degli altri condomini. Del resto la Corte notava che la suddivisione dell’area condominiale in cinque porzioni distinte risultava da demarcazioni poste a terra, senza alcuna divisione idonea ad impedire l’uso condominiale di ciascuna striscia. La Corte di Appello, quindi, riteneva che l’area condominiale in questione fosse rimasta tale pur consentendo ai singoli condomini di dedicarsi nelle strisce di uso particolare e prevalente ad attività di piccola coltivazione svago (con uso di caminetto e tettoia), con la tolleranza degli altri condomini, a loro volta impegnati sui lotti di uso prevalente.

Secondo i soccombenti – che ricorrevano in cassazione – i giudici di secondo non avevano valutato correttamente lo stato dei luoghi (la posizione del pozzo presente nell’area in questione), le risultanze testimoniali e il materiale fotografico; inoltre avevano ignorato la disponibilità dei convenuti a provare di aver usufruito delle aree contese, causando un’inversione dell’onere della prova del possesso necessario ai fini dell’usucapione.

2. La questione

Cosa deve provare un condomino per usucapire una parte comune?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. I giudici supremi hanno ricordato che l’usucapione del bene comune da parte di uno dei comproprietari presuppone che il medesimo goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall’uso della cosa comune. Inoltre la Cassazione ha sottolineato che spetta al giudice di merito valutare la sussistenza dei presupposti necessari perché il possesso sia idoneo all’usucapione per cui la valutazione della pubblicità del possesso è incensurabile in sede di legittimità se la motivazione è congrua e non affetta da vizi logici. A tale proposito la Cassazione ha evidenziato che la motivazione della sentenza della Corte ha esaminato il “devolutum”, dando conto con sufficiente chiarezza delle ragioni della decisione e, così, rispettando il minimo costituzionale.

4. Le riflessioni conclusive

Merita di essere sottolineato che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei condomini, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è comunque, di per sé, idoneo per usucapire, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sul bene comune da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene. Così, ad esempio, per usucapire il sottotetto sarà necessaria la chiusura della porta di accesso a tale vano con un lucchetto di cui solo l’interessato all’usucapione conserva le chiavi. Al contrario l’utilizzo del bene comune da parte di un condomino in modo più intenso rispetto agli altri non determina l’insorgenza dell’usucapione.

In ogni caso qualora un condomino si rivolga all’autorità giudiziaria per l’accertamento dell’avvenuta usucapione del sottotetto, l’amministratore non sarà coinvolto direttamente nel giudizio, non rivestendo la sua rappresentanza ex art. 1130 c.c. il potere sui diritti individuali dei singoli condomini che dovranno partecipare direttamente al processo di accertamento dell’eventuale intervenuto acquisto del bene comune. In altre parole il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull’estensione dei diritti dei singoli.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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