Targhe sul muro da parte del condomino: legittimo se non ci sono limitazioni

Senza valide limitazioni contenute nel regolamento contrattuale, l’apposizione di targhe sul muro comune da parte del condomino è legittima. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: artt.  1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 21/08/2003, n. 12298

1. La vicenda: la targa sul muro condominiale

La vicenda trae origine dall’istanza al condominio di una condomina intenzionata ad affiggere una targa pubblicitaria sulla parete di un condominio.
L’assemblea, all’unanimità dei presenti, non autorizza quanto richiesto. La condomina, nonostante la diffida dell’amministratore, installa una targa raffigurante un cane, ritenuta non conforme alle regole condominiali. Successivamente si rivolge al Tribunale contestando la validità della delibera impugnata. L’attrice osserva che l’atto di acquisto non contiene limitazioni ai diritti condominiali sulle parti comuni. Inoltre osserva che il condominio ha già concesso l’uso dei muri per l’installazione di vetrine e il prospetto sulla via pubblica è stato utilizzato per insegne e targhe. Infine nota che la targa pubblicitaria oggetto della controversia non compromette il decoro dell’edificio.
Sulla base di questi elementi, l’attrice sottolinea come la decisione dell’assemblea sia illegittima, in quanto limiterebbe i diritti garantiti dall’art. 1102 c.c., impedendo l’uso diretto delle parti comuni da parte dei condomini. In ogni caso richiede il risarcimento dei danni. Il convenuto difende la legittimità della delibera assembleare, sostenendo che la decisione è stata adottata nel pieno rispetto del regolamento condominiale, il quale ha valore contrattuale, è trascritto e viene richiamato nei rogiti di acquisto.
Il condominio rileva che, in base all’articolo 5 del regolamento, i condomini, previa autorizzazione scritta dell’amministratore, possono apporre targhe e iscrizioni pubblicitarie, purché conformi ai regolamenti comunali e all’estetica dell’edificio. Secondo il convenuto la targa pubblicitaria contestata non rispetta l’armonia estetica dell’edificio, in quanto altera la facciata e si discosta. In ogni caso il condominio osserva che la proprietà dell’attrice non si affaccia direttamente su via pubblica e, quindi, non può essere equiparata agli esercizi commerciali situati lungo quella strada. L’attrice ha però eccepito che detta clausola non le era comunque opponibile sia perché il regolamento condominiale non aveva natura contrattuale, sia perché la singola clausola non era stata oggetto di trascrizione specifica. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

È opponibile al condomino acquirente una clausola regolamentare limitativa del diritto sulle parti comuni non avente natura contrattuale, né trascritta e non accettata?

3. La soluzione: le limitazioni all’affissione

Il Tribunale ha dato ragione all’attrice. Il giudice milanese ha sottolineato che, affinché le clausole limitative dei diritti sulle parti comuni siano opponibili ai successivi acquirenti, il regolamento condominiale deve avere natura contrattuale, e la clausola contenente il divieto deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure esplicitamente accettata nei rogiti. In assenza di prova sulla natura contrattuale del regolamento o sulla trascrizione della clausola limitativa (che avrebbe dovuto fornire il condominio), il Tribunale ha ritenuto inopponibile la clausola sopra detta alla condomina acquirente. In mancanza di valide limitazioni all’uso del muro comune, il giudice ha considerato l’installazione della targa pubblicitaria una modifica lecita della cosa comune. Del resto il giudice lombardo ha notato che le foto non hanno evidenziato alcun elemento di distorsione estetica o impatto negativo. Al contrario, la targa è risultata sobria, cromaticamente equilibrata e in armonia con il contesto. Il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera perché ha inciso su un diritto individuale disponibile del singolo condomino. È stata respinta invece la richiesta di risarcimento danni in quanto l’attrice non ha provato le conseguenze dannose che assume di aver subito, come era suo onere ai sensi dell’art.2697 c.c.

Potrebbero interessarti anche:

• Parco giochi in condominio: spazio comune, infortuni e danni
• Condominio e danni da falda acquifera

4. Le riflessioni conclusive

Le clausole del regolamento che prevedono limiti ai diritti dei condomini sulle proprietà comuni hanno carattere contrattuale. Tali pattuizioni sono opponibili ai successivi acquirenti sole se il regolamento è trascritto nei pubblici registri oppure se la clausola è stata accettata espressamente nell’atto di acquisto (Cass. civ. Sez. II Sent., 19/03/2018, n. 676).
Tali circostanze non sono state provate dal condominio e, conseguentemente, il giudice ha dichiarato nulla la delibera condominiale, ritenendo che essa incidesse su un diritto individuale disponibile del singolo condomino.
Tale pronuncia è in linea con il più recente orientamento della Suprema Corte secondo cui le delibere che limitano diritti individuali indisponibili sono affette da nullità assoluta e radicale (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839). In mancanza di limitazioni regolamentari, infatti, l’utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino mediante l’apposizione di cartelli, targhe, insegne, canne fumarie e simili, non alterando la naturale e precipua destinazione di sostegno dell’edificio condominiale, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1102 c.c., sempre, però, che non impedisca l’esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso del muro, nonché, ad un tempo, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico (Cass. civ., Sez. II, 21/08/2003, n. 12298). Nel caso esaminato, sia sotto il profilo fattuale che giuridico, dagli atti non è emersa alcuna violazione dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. con l’apposizione della targa oggetto di causa, né è risultata necessaria un’autorizzazione assembleare per tale uso più agevole della cosa comune.

Formazione per professionisti

Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
Il Master in diritto condominiale è un percorso formativo progettato per professionisti, amministratori di condominio, avvocati e consulenti legali che intendano approfondire con un approccio realmente pratico le questioni più ricorrenti che si verificano nella complessa gestione di un condominio.
Attraverso l’esame di casi reali, le pronunce giurisprudenziali e i riferimenti normativi verranno illustrate:
• le funzioni e i doveri giuridici dell’amministratore
• le corrette modalità di convocazione e svolgimento dell’assemblea condominiale
• la redazione dei verbali e la validità delle delibere
•  la legittimazione attiva e passiva del condominio e dell’amministratore nei contenziosi
• la gestione dei supercondomini, anche in assenza di una disciplina codificata
Un modulo specialistico è dedicato alle dinamiche comunicative e relazionali, con un focus sulla comunicazione non verbale e sulla gestione dei conflitti interpersonali, a cura di uno psichiatra e psicoterapeuta esperto nella materia. 
Il corso si conclude con un laboratorio incentrato sulla risoluzione di casi pratici, con l’obiettivo di fornire ai partecipanti strumenti concreti e immediatamente spendibili nella quotidianità professionale.
Il Master è pensato  per offrire non solo un inquadramento teorico, ma una vera e propria guida operativa, frutto dell’esperienza diretta dei docenti e della loro costante attività sul campo, con l’intento di supportare i professionisti nella gestione quotidiana delle complessità della convivenza condominiale.
>>>Per info ed iscrizioni<<<