Superbonus: decisioni condominiali sospese e compenso del tecnico

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riferimenti normativi: art.  1375 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Padova, Sez. II, Sentenza del 16/03/2017

1. La vicenda: il mancato pagamento del professionista per il Superbonus

Un professionista chiedeva al Tribunale di ingiungere ad un condominio il pagamento di una somma pari a € 10.277,28, comprensiva di imponibile, cassa previdenziale e IVA, per compensi maturati nell’ambito di un incarico conferitogli con delibera assembleare. L’incarico riguardava lo studio di fattibilità per accedere al superbonus 110%, la selezione del general contractor e l’acquisizione della relativa bozza contrattuale.
Il Tribunale accoglieva la richiesta, emettendo un decreto ingiuntivo per il pagamento della somma indicata. Il condomino si opponeva al decreto ingiuntivo sostenendo, in primo luogo, che il professionista non poteva ancora pretendere il pagamento del compenso, poiché l’incarico conferito era subordinato alla conclusione dell’iter per accedere al superbonus 110%. Il secondo motivo di opposizione sollevato dal condominio riguardava il presunto ritardo con cui il professionista avrebbe svolto le attività previste dall’incarico. Secondo i condomini, lo studio definitivo di fattibilità, la scelta del general contractor e la bozza del contratto avrebbero dovuto essere completati entro due mesi dalla delibera assembleare. Il condominio sosteneva che il mancato rispetto di questo termine aveva compromesso la possibilità di trovare un general contractor disponibile per realizzare gli interventi edilizi previsti dal superbonus 110%. A riprova di ciò, evidenziava che la società individuata come general contractor si era successivamente ritirata e non è stata sostituita.
Il creditore si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto dell’opposizione. Il tentativo di definizione bonaria della controversia falliva. Il giudice respingeva la richiesta di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo e rigettava le istanze istruttorie avanzate da entrambe le parti. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. In supporto ai professionisti, abbiamo pubblicato il nuovissimo Codice di procedura Civile – Aggiornato a Legge AI e Conversione del decreto giustizia, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione

È ammissibile che una parte possa tenere l’altra in sospeso senza una scadenza, impedendole di ottenere quanto le spetta per prestazioni già eseguite?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condominio. Nel contestare il decreto ingiuntivo, i condomini sostenevano che il professionista non potesse ancora pretendere il pagamento del compenso, poiché l’incarico conferito era, a loro dire, subordinato alla conclusione dell’iter per accedere al superbonus 110%. Secondo la tesi difensiva del condominio, la delibera assembleare conteneva una clausola sospensiva: il credito sarebbe divenuto esigibile solo nel caso in cui tale iter fosse stato interrotto. Il giudice piemontese ha però rilevato che la clausola contenuta nella delibera assembleare non individua chiaramente un evento futuro e incerto da cui dipenderebbe l’effettiva esigibilità del credito. Come ha notato lo stesso giudice, dall’analisi di un verbale assembleare è emerso che, dopo aver ricevuto lo studio di fattibilità, la proposta del general contractor e la bozza del contratto, il condominio ha deciso di rimandare ogni scelta, valutando altre possibilità e aggiornandosi in futuro. Non è stato fissato alcun termine per questa decisione.
Alla luce di questo comportamento, il Tribunale ha ritenuto che la condizione posta nella delibera contenente l’incarico al creditore era in realtà una condizione potestativa, cioè rimessa alla volontà unilaterale del condominio. In pratica, il condominio avrebbe potuto rinviare indefinitamente la decisione, lasciando il professionista in attesa del pagamento per attività già svolte.
In questo contesto, a parere del giudice piemontese, il rinvio senza limiti temporali è stato considerato sufficiente per legittimare il professionista a chiedere il compenso. Infatti, secondo i principi di correttezza e buona fede, non è ammissibile che una parte possa tenere l’altra in sospeso senza una scadenza, impedendole di ottenere quanto le spetta per prestazioni già eseguite. In ogni caso, il Tribunale ha osservato che il professionista creditore ha consegnato la documentazione richiesta in linea coi tempi programmati, relazionando in assemblea in merito all’avanzamento della pratica. L’opposizione del condominio è stata rigettata, con conseguente conferma integrale del provvedimento monitorio opposto.

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4. Le riflessioni conclusive

In materia contrattuale l’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale implicante un obbligo di reciproca lealtà di condotta che deve presiedere il contratto in ogni sua fase, dalla formazione all’esecuzione ed alla interpretazione (Trib. Padova, sez. II, 16 marzo 2017). Nella ricostruzione difensiva dell’opponente, si sosteneva che il diritto del professionista a ricevere il compenso fosse subordinato all’interruzione del procedimento volto all’ottenimento del superbonus 110%. Tuttavia, il Tribunale ha rilevato che tale condizione, non essendo legata a un evento futu ro e incerto, ma rimessa alla volontà unilaterale del condominio, si configurava come condizione potestativa.Come è stato recentemente affermato, un contratto sottoposto a condizione sospensiva non può essere efficace se la condizione è rimessa interamente alla volontà di una parte, specie se non vi è alcun termine per il suo avveramento (Trib. Ascoli Piceno 26 settembre 2025 n. 421). Di conseguenza il Tribunale ha giustamente ritenuto che, secondo l’art. 1375 c.c., il condominio non potesse rinviare indefinitamente la decisione sull’iter del superbonus, poiché ciò avrebbe violato i principi di correttezza e buona fede, danneggiando ingiustamente il professionista che aveva già svolto le prestazioni.