Mediazione obbligatoria e sfratto per morosità: decadenza del locatore

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riferimenti normativi: art. 6 D.Lgs. n. 28/2010
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. Un., Sentenza n. 19596 del 18/09/2020

1. Morosità contestata e cambio di rito: come nasce la lite

Nel giudizio promosso per la convalida di sfratto per morosità, l’attore intimava alla conduttrice il rilascio dell’immobile per il mancato pagamento del canone di agosto 2023 e di alcune utenze idriche, per un totale di 1.000 euro. La convenuta si costituiva opponendosi, sostenendo di aver corrisposto tutte le somme dovute e chiedendo il rigetto della domanda. Nel corso del procedimento, il giudice dava atto dell’avvenuto rilascio dell’immobile e, negata la convalida dello sfratto, disponeva il mutamento del rito e l’attivazione della mediazione obbligatoria, trattandosi di controversia in materia locatizia.
A seguito del passaggio alla fase a cognizione piena, la parte intimata eccepiva l’improcedibilità della domanda per mancata attivazione della mediazione nel termine previsto. L’attore sosteneva di aver presentato la domanda di mediazione dopo il 20 ottobre 2025, ritenendo che il giudice non avesse fissato un termine perentorio e che, in assenza di indicazioni specifiche, la mediazione potesse essere avviata sino alla prima udienza di trattazione. Aggiungeva di aver tentato di depositare una memoria integrativa non accettata dal sistema informatico e chiedeva di essere rimesso in termini. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Mediazione tardiva: cosa rischia davvero il locatore?

Quali sono le conseguenze processuali per il locatore che non attiva tempestivamente la mediazione obbligatoria dopo il mutamento del rito nello sfratto per morosità?

3. Il Tribunale di Enna: domanda improcedibile per decadenza

Il Tribunale, esaminata la questione, ha ritenuto che l’onere di attivare la mediazione grava sull’attore-intimante, in quanto parte che ha introdotto il giudizio e che beneficia degli effetti interruttivi della prescrizione. Come ha notato il giudice siciliano, nel caso concreto, l’ordinanza dell’8 maggio 2025 aveva disposto l’avvio della mediazione, facendo decorrere da quella data il termine di sei mesi previsto dall’art. 6 del D.Lgs. n. 28/2010. Il termine scadeva dunque il 7 novembre 2025, data entro la quale l’attore avrebbe dovuto attivare la procedura o chiedere una proroga. Il Tribunale ha sottolineato come l’attore non abbia assunto alcuna iniziativa entro la data sopra indicata: la domanda di mediazione è stata presentata solo a metà dicembre e, alla successiva udienza del 17 dicembre, il primo incontro non era ancora stato fissato.
La tardività dell’attivazione ha comportato, secondo il giudice siciliano, l’improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione, poiché la mediazione costituisce condizione di procedibilità e la sua mancata attivazione nel termine determina la decadenza. Quanto alle spese, il Tribunale ha ritenuto che il contrasto giurisprudenziale sull’individuazione della parte onerata della mediazione e il recente intervento delle Sezioni Unite giustificassero la compensazione integrale tra le parti.
La causa si è così conclusa con la dichiarazione di improcedibilità della domanda attorea e con la compensazione delle spese di lite.

4. Mediazione obbligatoria: termini, oneri e lezioni pratiche

L’art. 5 del decreto legislativo n. 28/2010 prevede l’obbligo di esperire la mediazione per le controversie in materia di locazione. La norma stabilisce in particolare che, chi intende agire in giudizio per questioni riguardanti locazioni, condominio, diritti reali e altre materie specifiche, deve preliminarmente esperire il procedimento di mediazione. Questa procedura costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.Si ricorda che secondo le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. civ., Sez. Un., 18/09/2020, n. 19596), nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria, l’onere di attivare il procedimento grava sulla parte che ha introdotto il giudizio, poiché è questa a dover chiarire le ragioni della propria pretesa e a beneficiare degli effetti interruttivi della prescrizione. Applicando tale principio al caso di specie, il Tribunale ha ritenuto che sia il locatore a dover attivare tempestivamente la mediazione, cosa che non è avvenuta. La decisione in commento si allinea alla giurisprudenza maggioritaria secondo cui nel procedimento di sfratto per morosità, se il giudice ha disposto il mutamento del rito conseguente all’opposizione presentata dal conduttore e invitato le parti ad attivare la procedura di mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, spetta al locatore-intimante l’onere di introdurre la mediazione, a pena di improcedibilità delle domande avanzate in sede di intimazione di sfratto (così, ad esempio, Trib. Benevento 25 novembre 2024, n. 1970). Anche se il provvedimento indica l’onere in capo alle parti, ove l’intimato opposto non abbia formulato una domanda riconvenzionale, la condizione di procedibilità incombe sulla parte che ha interesse a conseguire la pronuncia a proprio favore. Un profilo di particolare interesse riguarda l’impatto del D.Lgs. 216/2024, che ha introdotto una scansione temporale molto rigorosa per lo svolgimento della mediazione. La nuova disciplina prevede che il procedimento debba essere portato a termine entro sei mesi dalla sua attivazione, con la possibilità di ottenere un’estensione di ulteriori tre mesi soltanto se la richiesta viene avanzata prima della scadenza del termine iniziale. Applicando tali regole al caso concreto, il periodo utile decorrente dall’ordinanza dell’8 maggio 2025 si concludeva il 7 novembre dello stesso anno; entro quella data il locatore avrebbe dovuto avviare la procedura o domandarne la proroga. Nulla di ciò è avvenuto, poiché l’istanza è stata presentata solo a metà dicembre, quando il termine era ormai decorso da tempo.

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