Il conduttore può rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale?
riferimenti normativi: artt. 34; 79 legge L. n. 392/1978;
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 15373 del 13/06/2018
1. La vicenda
Le parti di un contratto di locazione alberghiera, nell’ambito del procedimento di convalida di licenza per finita locazione, decidevano di porre fine alla lite. L’accordo risultante dal verbale di conciliazione prevedeva che, a fronte della rinuncia all’indennità di avviamento, il conduttore avrebbe potuto godere di una proroga della scadenza per il rilascio dell’immobile. Successivamente, per contrapposte pretese indennitarie, restitutorie e risarcitorie, tra le stesse parti si sviluppavano quattro distinti procedimenti giudiziari, poi riuniti. In particolare il conduttore pretendeva, tra l’altro, la condanna del locatore al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, previa declaratoria della nullità del patto di rinuncia contenuto in verbale di conciliazione di precedente procedimento; il locatore pretendeva il risarcimento dei danni all’immobile rilasciato; inoltre riteneva di avere diritto all’indennità per la protratta occupazione dell’immobile dopo la scadenza del contratto. Il Tribunale dava ragione al locatore. La Corte di Appello, invece, riduceva l’importo risarcitorio spettante al locatore e riconosceva il diritto del conduttore all’ottenimento della reclamata indennità; i giudici di secondo grado, senza “soffermarsi sulla qualificazione dell’accordo risultante dal verbale di conciliazione, sostenevano come la norma imperativa dell’art. 79 legge n. 392 del 1978 sia violata da qualunque accordo, ordinario o transattivo, antecedente la scadenza del contratto di locazione, riguardante diritti indisponibili che insorgano solo alla cessazione del rapporto, con conseguente nullità della predetta pattuizione. In altre parole per la Corte la rinuncia all’indennità di avviamento prevista nel verbale di conciliazione non era valida. Il locatore ricorreva in cassazione, evidenziando che il conduttore non aveva rinunciato all’indennità di avviamento al momento dell’inizio del rapporto locatizio bensì in prossimità della scadenza dello stesso e, segnatamente, nell’ambito di un giudizio per convalida della licenza per finita locazione, quando il suo diritto all’indennità per perdita di avviamento era certamente sorto e dunque da considerarsi disponibile.
2. La questione
Quando è legittima la rinuncia all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale?
3. La soluzione
Secondo la Cassazione, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte, l’accertamento della natura transattiva o meno dell’accordo trasfuso nel verbale di conciliazione concluso tra le parti a definizione di precedente contenzioso tra le stesse (nel quale si dibatteva intorno alla effettiva data di cessazione del pregresso rapporto locativo nonché alla riconducibilità o meno di essa ad un recesso della conduttrice), assumeva rilievo centrale ai fini della definizione della controversia. In quest’ottica, ad avviso della Cassazione, si sarebbe dovuta valorizzare anche la tesi del locatore che aveva sottolineato come a fronte della rinuncia all’indennità il conduttore avrebbe potuto godere dell’immobile locato. In ogni caso la Suprema Corte ha ricordato che solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una condizione di debolezza contrattuale, vi è possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto.
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4. Le riflessioni conclusive
L’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978 è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile (Cass. civ., sez. III, 12/05/2017, n. 11770). Si tenga conto, però, che l’art. 79 della Legge 392/78 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto contrattuale, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti, concedendo in particolare al conduttore la possibilità di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale; detta transazione non integra un’ipotesi di violazione di legge, ma determina la nascita di un nuovo rapporto giuridico con la facoltà di disporre dei rispettivi diritti una volta che gli stessi si siano già acquisiti. L’accordo tra le parti relativo alla rinuncia alla indennità di avviamento, all’atto della cessazione del rapporto contrattuale, quindi, non deroga ai principi di legge a tutela del conduttore poiché solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da considerarsi nulla, non, invece, gli accordi su detti diritti, quando gli stessi si siano realmente acquisiti e siano diventati disponibili (Cass. civ., sez. III, 13/06/2018, n. 15373).
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Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2022
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