Se l’immobile locato viene usato sia per la vendita all’ingrosso sia per la vendita al dettaglio il conduttore può pretendere l’indennità di avviamento?
riferimenti normativi: art. 34, l. n. 392/1978;
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. VI, Sentenza n. 29835 del 12/12/2017
Corte di Cassazione – sez. III – sentenza n. 3265 del 02-02-2023
1. La vicenda
Un conduttore decideva di prendere in locazione un immobile commerciale nel quale intendeva esercitare vendita all’ingrosso e vendita al dettaglio (attività di ferramenta, con magazzino commerciale aperto al pubblico). Nel contratto, in apposite clausole, si precisava che l’immobile locato era destinato ad essere utilizzato come magazzino commerciale e che, ai fini degli artt. 34, 35, 37 e seguenti della l. n. 392/1978, il conduttore dichiarava che avrebbe utilizzato il bene locato per attività di magazzino comportante anche contatti diretti con il pubblico. Successivamente richiedeva ed otteneva dal Tribunalela condanna del locatore al pagamento a suo favore dell’indennità di avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392/1978. Il giudice di primo grado notava che era stato stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale, l’immobile era stato regolarmente restituito, sussisteva il presupposto del diritto all’indennità. Infatti lo stesso giudice teneva conto che nel contratto si faceva riferimento a contatti diretti con il pubblico. La Corte d’Appello, però, accoglieva l’appello e riformava la decisione del Tribunale, ritenendo non provato che l’attività di vendita al dettaglio svolta dal conduttore nell’immobile locato avesse carattere prevalente rispetto alla vendita all’ingrosso. Del resto, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, i giudici di secondo grado ritenevano che le dette clausole del contratto non provassero l’effettivo contatto diretto con il pubblico dell’attività svolgentesi all’interno del magazzino, essendo inidonea sia la mera indicazione della destinazione del bene a magazzino commerciale, sia la dichiarazione del conduttore circa contatti diretti col pubblico, trattandosi di mera dichiarazione di intenti. Il soccombente ricorreva in cassazione. A sostegno delle sue ragioni faceva presente, tra l’altro, che era emerso come nell’immobile locato svolgesse attività di ferramenta, con magazzino commerciale aperto al pubblico; di conseguenza il conduttore sosteneva che era da ritenersi soddisfatto l’onere di provare il presupposto per il diritto all’indennità di avviamento.
2. La questione
Nel caso in cui l’immobile locato venga usato sia per la vendita all’ingrosso sia per la vendita al dettaglio il conduttore può pretendere l’indennità di avviamento?
Potrebbero interessarti anche
3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto al conduttore. I giudici supremi hanno sottolineato come la Corte territoriale abbia giustamente preteso dal soggetto asseritamente creditore della indennità di avviamento la prova della ricorrenza degli elementi costitutivi del diritto esercitato. Esaminando le prove prodotte dal ricorrente, però, i giudici di secondo grado non hanno ritenuto provato il fatto che l’attività di vendita al dettaglio fosse prevalente rispetto a quella di vendita all’ingrosso. Come ha notato la Cassazione, per contestare l’attività di interpretazione delle prove, il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare che il giudice ha posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, o considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione.
4. Le riflessioni conclusive
L’indennità di avviamento commerciale è dovuta al conduttore purché la cessazione del rapporto di locazione non sia stata conseguenza del recesso del medesimo ma dovuta alla volontà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto, o di subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche (Cass. civ., sez. III, 11/03/2020, n. 7015).
Si tenga conto però che l’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978 non compete al conduttore cessato nei casi in cui l’attività di vendita sia avvenuta con operatori professionali e senza un contatto con il pubblico indifferenziato degli utenti e dei consumatori; di conseguenza, in caso di esercizio congiunto di vendita all’ingrosso e di vendita al minuto, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento può essere riconosciuto solo quando l’attività di vendita al minuto abbia rivestito carattere di prevalenza rispetto all’altra e sia stata svolta con modalità comportanti contatto diretto con il pubblico (Cass. civ., sez. VI, 12/12/2017, n. 29835; Cass. civ., sez. III, 10/02/1997, n. 1232: fattispecie relativa ad attività di vendita all’ingrosso di apparecchiature farmaceutico sanitarie, nella quale i giudici di merito – con decisione annullata sul punto dalla Suprema Corte – accogliendo la domanda di indennità di avviamento avevano dato rilievo allo svolgimento anche di una attività di vendita al dettaglio di tali apparecchiature senza porsi il problema del carattere prevalente o no di quest’ultima).
Volume consigliato
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell’anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L’edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell’entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell’insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2022
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento