Richiesta di rimozione di un tubo nell’androne di un condominio

L’assemblea del condominio può, con delibera, richiedere al condomino di rimuovere un tubo installato nell’androne del caseggiato.

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1. La vicenda

Una condomina, dovendo predisporre la conduttura del gas metano per il proprio appartamento – dopo essersi confrontata con i tecnici e aver acquisito il parere favorevole di alcuni condomini della stessa ala dell’edificio – decideva collocare la tubatura all’interno dell’androne dello stabile, con l’intenzione di provvedere poi a “incamiciarla” con una finta trave in cartongesso. Successivamente, la stessa condomina comunicava (con pec) all’amministratore l’intenzione di collocare il tubo del gas nell’androne del palazzo e le relative modalità di realizzazione. Alla suddetta comunicazione non faceva seguito alcuna osservazione da parte dell’amministratore e, quindi, la condomina provvedeva alla realizzazione del collegamento per come consigliato dai tecnici e comunicato al condominio. Il problema era che, dopo qualche mese dal detto allaccio, si verificava una perdita che determinava l’interruzione della fruizione del gas; tuttavia la condomina provvedeva a riparare l’avaria causata da un errore degli installatori. Il condominio, pur non avendo effettuato alcuna contestazione alla comunicazione di parte attrice, a seguito della fuga di gas, con delibera stabiliva che la tubazione andava posta solo all’esterno dello stabile e che quella collocata all’interno dell’androne andava rimossa: la decisione veniva assunta con millesimi pari, a poco più, del 50%. La condomina impugnava la delibera sopra detta e, nel contempo, attesa l’opposizione dei condomini, al solo fine di evitare l’interruzione della fornitura del gas, si determinava ad effettuare l’allaccio ex novo con apposizione della conduttura lungo le pareti esterne. L’attrice eccepiva che la delibera adottata era invalida per vizi di natura formale dal momento che l’amministratore non aveva provveduto alla convocazione di tutti i condomini. Nel merito, deduceva che l’assemblea condominiale aveva, erroneamente ed illegittimamente, deliberato su materia che incide sul diritto dei singoli condomini senza il necessario quorum deliberativo e pertanto la determinazione così assunta andava annullata.
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2. Richiesta di rimozione di un tubo dall’androne del condominio: la soluzione

Il Tribunale ha dato torto all’attrice. In primo luogo il giudicante ha osservato che il vizio di mancata convocazione può essere eccepito soltanto dal condomino pretermesso (l’attrice era stata regolarmente convocata) e non dalla generalità dei partecipanti al condominio: la omessa convocazione integra infatti un vizio del procedimento che attiene in via esclusiva alla sfera d’interesse del soggetto escluso. Nel merito ha osservato che, con la delibera impugnata, l’assemblea condominiale, con approvazione a maggioranza, non ha vietato all’odierna parte attrice l’uso della cosa comune ma soltanto esercitato il legittimo potere di disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni, stabilendo che i tubi del gas venissero collocati sui muri perimetrali dell’edificio. Trattasi di modifica delle modalità di utilizzazione del bene che non incide sul diritto dei singoli condomini. L’impugnativa della decisione assembleare si è rilevata infondata.

3. Le riflessioni conclusive

La disciplina dettata dall’art. 1102 c.c. in materia di comunione, stabilisce che i condomini possono utilizzare liberamente le parti comuni dell’edificio con il duplice limite di non alterare la destinazione del bene e di non impedire agli altri comunisti il pari uso. Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità maggiore e più intensa di quella tratta eventualmente in concreta dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, e senza che tale uso più intenso sconfini nell’esercizio di una vera e propria servitù.
Di conseguenza è legittima la delibera condominiale con la quale l’assemblea abbia deciso di inibire ai condomini un uso della cosa comune incompatibile con la destinazione della stessa e quindi con le previsioni dell’art. 1102 c.c.
Infatti, le delibere che disciplinano l’uso delle cose comuni senza sottrarre il bene alla sua destinazione principale o impedirne l’uso paritario a tutti i comproprietari non incidono sui diritti assoluti dei condomini, anche quando comportano uno svantaggio o un pregiudizio per alcuni (Cass. civ., sez. II, 29/03/2007, n. 7711).
Nella motivazione della decisione in commento il Tribunale ha giustamente evidenziato che, la delibera contestata dall’attrice non ha impedito totalmente l’uso del bene comune ma ha semplicemente regolamentato l’uso delle cose e servizi comuni senza spingersi al punto di intaccare la sfera di proprietà del singolo condomino in ordine all’uso del bene comune.