Responsabilità condominiale e polizza scaduta: quando l’amministratore risponde

La recente sentenza della Corte d’Appello di Ancona n. 1001/2025 affronta il delicato tema della responsabilità condominiale in caso di caduta sulle scale e delle conseguenze derivanti dal mancato rinnovo della polizza assicurativa. La decisione chiarisce i doveri dell’amministratore, i limiti delle clausole “claims made” e il rilievo del concorso di colpa del danneggiato. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici

1. La vicenda: caduta e richiesta di risarcimento

Un infortunio all’interno di un condominio può trasformarsi in una complessa controversia giudiziaria. È quanto accaduto ad Ancona, dove una persona, uscendo dallo studio di una logopedista situato in un edificio condominiale, è caduta sulle scale prive di corrimano e di adeguati presidi antiscivolo. La danneggiata ha chiesto il risarcimento al condominio, ma la compagnia assicurativa ha rifiutato l’indennizzo, adducendo il mancato pagamento del premio. Ne è derivata un’azione di rivalsa del condominio verso l’amministratore, accusato di non aver rinnovato la copertura. Quest’ultimo, a sua volta, ha chiamato in causa due assicurazioni con le quali aveva sottoscritto polizze professionali.
In primo grado, il Tribunale aveva escluso la responsabilità del condominio, ritenendo la condotta della danneggiata interruttiva del nesso causale. Ma la Corte d’Appello di Ancona, con sentenza n. 1001/2025, ha ribaltato parzialmente la decisione, affrontando tre questioni centrali: la responsabilità ex art. 2051 c.c., la manleva verso l’amministratore e i limiti delle polizze “claims made”. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. Custodia e responsabilità: l’art. 2051 c.c.

La Corte ha chiarito che, nelle ipotesi di danno da cose in custodia, il danneggiato deve soltanto dimostrare il nesso causale tra la cosa e il danno. Spetta invece al custode – nel caso di specie, il condominio – provare l’intervento di un caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile.
Determinante è risultata la mancanza del corrimano, ritenuta circostanza idonea a fondare il collegamento eziologico con l’infortunio. Secondo i giudici, anche in assenza di un obbligo normativo espresso, la presenza di tale presidio avrebbe potuto evitare l’evento lesivo. Ciò nonostante, alla danneggiata è stato attribuito un concorso di colpa pari al 60%, poiché avrebbe dovuto usare maggiore prudenza, considerata la visibilità della situazione di pericolo.
Questo passaggio rafforza un principio già consolidato: il condominio, in quanto custode delle parti comuni, deve garantire un livello minimo di sicurezza, a prescindere dall’esistenza di obblighi normativi puntuali.

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3. L’amministratore e l’assicurazione scaduta

Accertata la responsabilità del condominio, la Corte si è concentrata sull’operato dell’amministratore. La polizza condominiale, infatti, risultava inefficace da oltre un anno per mancato pagamento del premio. L’amministratore ha tentato di giustificarsi invocando la morosità di alcuni condomini e la conseguente carenza di fondi.
La giurisprudenza, tuttavia, pone in capo all’amministratore non solo l’obbligo di diligenza nella gestione, ma anche quello di attivarsi per informare tempestivamente l’assemblea, convocare riunioni straordinarie o adottare misure idonee a reperire le somme mancanti. Nel caso di specie, nessuna iniziativa concreta era stata intrapresa: mancavano diffide collettive, piani di rateizzazione o azioni di recupero crediti.
La Corte ha quindi ritenuto integrata una responsabilità contrattuale per grave inadempimento, con obbligo di manleva dell’amministratore nei confronti del condominio.

4. Polizze “claims made” e copertura inefficace

Un ulteriore profilo della decisione ha riguardato le polizze professionali stipulate dall’amministratore. Nessuna di esse si è rivelata efficace. Da un lato, perché sottoscritte a titolo personale e non per conto della società che gestiva il condominio; dall’altro, per precise esclusioni contrattuali.
In una polizza, la copertura era subordinata alla clausola “claims made”, operante solo per richieste risarcitorie avanzate durante la vigenza del contratto. Poiché la domanda era pervenuta successivamente, la copertura è stata esclusa. Nell’altra polizza, l’operatività era negata per fatti già noti al momento della stipula.
La Corte ha affermato che l’affidamento soggettivo dell’assicurato non può prevalere sui limiti oggettivi del contratto. Pertanto, le domande di manleva nei confronti delle compagnie sono state respinte.

5. Insegnamenti pratici e ricadute operative

Dalla pronuncia emergono indicazioni di rilievo per i vari operatori:

• Per i condomini e gli amministratori: la mancata manutenzione di scale e corrimano costituisce presupposto di responsabilità. È essenziale verificare periodicamente lo stato delle parti comuni e garantire adeguate coperture assicurative.
• Per gli amministratori: la dimenticanza nel rinnovo delle polizze non è giustificabile. Solo la prova di azioni concrete e documentate verso i condomini può escludere la responsabilità.
• Per i professionisti legali: le clausole “claims made” richiedono particolare attenzione, sia nella stipula sia nella consulenza ai clienti. L’individuazione della titolarità della polizza e la verifica dei limiti temporali sono passaggi imprescindibili.
• Per i danneggiati: la possibilità di ottenere il risarcimento resta, ma può subire riduzioni rilevanti in caso di colpa concorrente.

6. Conclusioni

La sentenza della Corte d’Appello di Ancona rappresenta un monito per gli amministratori di condominio: il mancato pagamento dei premi assicurativi non è un evento neutro, ma una condotta gravemente inadempiente che può esporre a responsabilità personali. Parallelamente, il condominio resta tenuto a garantire la sicurezza delle parti comuni, anche in assenza di prescrizioni normative puntuali.
In definitiva, la decisione ribadisce un principio chiaro: tra custodia, copertura assicurativa e diligenza amministrativa esiste un legame inscindibile, la cui trascuratezza può tradursi in pesanti conseguenze economiche e giuridiche.

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