L’amministratore di condominio ha la facoltà di incaricare un tecnico per eseguire la diagnosi energetica e redigere l’Attestato di Prestazione Energetica con l’obiettivo di valutare l’accesso agli incentivi fiscali previsti dai bonus edilizi? Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.
riferimenti normativi: art. 1135 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza del 17.08.2017, n. 283
Indice
1. La vicenda: l’amministratore può incaricare un tecnico?
Un tecnico (perito industriale) si è rivolto al Tribunale per richiedere la condanna del condominio al pagamento del suo compenso professionale pari ad euro 48.723,84 (inclusa la maggiorazione del 25 prevista dal DM 17.06.2016 per l’interruzione dell’incarico). In subordine, egli ha chiesto il pagamento della stessa somma a titolo di arricchimento senza causa ai sensi dell’art. 2041 c.c.
Il professionista ha sostenuto che nel 2021 era stato contattato dall’amministratore del condominio per svolgere una diagnosi energetica e redigere l’APE, documenti necessari per verificare l’accesso agli incentivi fiscali. L’attore ha sottolineato di aver ricevuto l’incarico via e-mail e, successivamente, di aver svolto diverse attività professionali, tra cui sopralluoghi, la redazione di un computo metrico e la presentazione di un quadro economico dettagliato. Inoltre ha osservato che l’assemblea nel giugno 2022 aveva approvato il compenso previsto per il suo lavoro.
Lo stesso tecnico ha aggiunto che nel novembre 2022 aveva ultimato l’elaborazione della documentazione necessaria, consentendo all’architetto incaricato dall’amministratore di trasmettere la CILA Superbonus.
Nel giugno 2023, l’amministratore ha comunicato al perito che l’assemblea condominiale aveva optato per un nuovo progettista e coordinatore, revocando di fatto l’incarico precedentemente assegnato. Ritenendosi escluso dal progetto e privato del compenso per le attività già svolte, il perito ha dichiarato di essere stato obbligato a avanzare nei confronti del condominio una richiesta di pagamento pari a 48.723,84 euro. Tale importo includeva anche una maggiorazione del 25%, prevista dal DM 17 giugno 2016, come conseguenza dell’interruzione anticipata dell’incarico. In alternativa, ha avanzato una richiesta basata sull’ arricchimento senza causa, sostenendo che il condominio ha beneficiato del suo lavoro senza corrispondergli alcun compenso. Il condominio ha negato di aver conferito un incarico diretto al perito, affermando che la gestione dei tecnici fosse affidata a una società (general contractor), incaricata per la ristrutturazione edilizia e la riqualificazione energetica legata al Superbonus 110%. Nella riunione condominiale del 9 giugno 2022, l’amministratore veniva autorizzato a stipulare un contratto d’appalto con il general contractor per avviare i lavori. Tuttavia, tale contratto non venne mai concluso per scelta del contractor stesso. Il condominio si è poi accordato con un’altra società, affidando la progettazione ad un differente tecnico. In ogni caso, oltre a negare di aver mai assegnato formalmente l’incarico al perito, il condominio ha contestato l’importo richiesto, ritenendo la cifra non congrua rispetto al lavoro svolto. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.
Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
Il volume, aggiornato ai più recenti orientamenti dell’Agenzia delle Entrate e giurisprudenziali, si pone come strumento di supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110%, fornendo una comprensione chiara dei principali aspetti giuridici, fiscali e delle problematiche associate a questo ambito. Il testo offre una panoramica completa delle controversie più comuni che possono sorgere nel contesto dei bonus edilizi, come la violazione delle norme di accesso, le dispute sulla qualità dei lavori eseguiti e le questioni relative alla documentazione richiesta, analizzando i diritti e le responsabilità delle numerose parti coinvolte: committenti e appaltatori, general contractor, architetti e ingegneri, asseveratori e “vistatori”, istituti di credito e amministratori di condominio.Fabiola PietrellaDottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
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2. La questione
Il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso trova applicazione in materia di condominio?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al tecnico. A parere dello stesso giudice l’incarico in questione rappresenta un contratto eccedente l’amministrazione straordinaria, con la conseguente necessità di una delibera assembleare contenente l’indicazione dell’oggetto del contratto da stipulare, del contraente prescelto e del corrispettivo. Tuttavia nulla di tutto questo si è verificato nella fattispecie concreta, atteso che l’assemblea non ha deliberato il conferimento dell’incarico all’attore.
Né detto conferimento dell’incarico può ritenersi approvato ex postcon la delibera assembleare del 9 giugno 2022, in quanto in essa non è stato menzionato l’attore, né l’incarico professionale conferitogli, né infine il suo compenso professionale.
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4. Le riflessioni conclusive: l’amministratore può eseguire lavori per i bonus edilizi?
L’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio e conferisca altresì ad un professionista legale l’incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso; infatti i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. civ., sez. II, 17/08/2017, n. 20136; Cass. civ., sez. II, 21/02/2017, n. 4430). Del resto la diminuzione patrimoniale subita dall’autore di una prestazione d’opera in assenza di un contratto valido ed efficace, da compensare ai sensi del citato art. 2041 c.c., non può essere fatta coincidere con la misura del compenso calcolato mediante il parametro della tariffa professionale e nel rispetto dei fattori di importanza dell’opera e del decoro della professione, in quanto ciò equivarrebbe a ritenere valido ed efficace un contratto di prestazione d’opera (Cass. civ, sez. I, 29/05/2019, n. 14670). Nel caso esaminato non è stato possibile neppure fare riferimento al criterio equitativo previsto dall’art. 1226 c.c., poiché l’attore non ha indicato – prima che dimostrato – alcun elemento di fatto in base al quale applicare tale modalità di liquidazione
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