Provvigione del mediatore: ne ha diritto se il contratto è diverso da quello iniziale?

di Francesco Luppino, Dott.
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Qui la sentenza: Corte d’Appello di Palermo - sez. III civ. - sentenza n. 2608 del 18-11-2021

«Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la conclusione dell’affare possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i princìpi della causalità adeguata».

Indice:

  1. Fatto
  2. La decisione
  3. Brevi cenni sulla figura del mediatore
  4. Sull’inammissibilità del gravame ex art. 342 c.p.c. dedotta dall’appellato
  5. Sussistenza della causalità adeguata nel caso di specie
    5.1. Irrilevanza dell’assenza del mediatore innanzi al notaio
    5.2. Irrilevanza dell’eccezione concernente la mancata iscrizione del mediatore nel relativo albo
    5.3. Sulla determinazione del quantum del compenso

1. Fatto

La controversia verte sull’esistenza o meno del diritto del mediatore, Sempronio, alla sua provvigione in relazione alla vendita di un immobile situato in Agrigento.

L’attività di Sempronio era consistita nel favorire l’incontro tra Tizia e Caia, finalizzata al reperimento sul mercato di un immobile in locazione.

Tuttavia, solo in un secondo momento, cioè alla vista di un cartello con la scritta “vendesi” riguardante il medesimo appartamento, Tizia, inizialmente interessata a prendere in locazione il bene, si avvedeva che l’immobile di Caia non era solo disponibile per una locazione, ma anche per una possibile futura vendita.

Autonomamente e senza l’intervento di Sempronio, Tizia, dopo aver valutato il prezzo richiesto da Caia per la cessione dell’immobile e ritenuto lo stesso congruo, addiveniva alla stipula di un contratto di compravendita del bene, invece del contratto di locazione che inizialmente si era proposta di concludere grazie all’incontro favorito dal mediatore.

Secondo Tizia, il fatto di aver concluso un contratto diverso da quello per il quale aveva inizialmente incaricato il mediatore, costituiva il presupposto, per non corrispondere la provvigione richiesta da Sempronio nella misura del 2% del prezzo totale di vendita del bene, che quest’ultimo richiedeva in ragione del suo operato per il contatto diretto procurato tra le parti contraenti.

Pertanto, Sempronio citava in giudizio Tizia affinché gli venisse riconosciuto il diritto alla provvigione in quell’esatto ammontare.

Il Tribunale di Agrigento accoglieva la richiesta di Sempronio.

La signora Tizia impugnava ritualmente tale pronuncia proponendo appello composto da un unico ma ben articolato motivo, col quale chiedeva la riforma della sentenza del giudice di primo grado.

Sempronio si costituiva nel giudizio di appello, invocando l’inammissibilità del gravame e, in subordine, che il giudice d’appello determinasse in via equitativa l’indennità della provvigione dovuta.

2. La decisione

La controversia verte sul riconoscimento del diritto alla provvigione del mediatore e, in subordine, sulla determinazione del suo preciso ammontare, in ipotesi l’affare concluso sia diverso da quello per cui sarebbe intervenuto il mediatore.

La complessità del caso di specie emerge da alcuni assunti formulati dalla signora Tizia nel proprio atto di appello, in particolare, dal fatto che quest’ultima dichiara di aver contattato Sempronio al solo fine di prendere in locazione un bene e non per un possibile acquisto e per il fatto che la signora Caia, venditrice, abbia dichiarato alla presenza del notaio di non essersi avvalsa dell’opera di un mediatore.

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3. Brevi cenni sulla figura del mediatore

Preliminarmente si rende opportuno svolgere un breve excursus sulla figura del mediatore per consentire al lettore una più completa comprensione dell’esatto momento in cui nasce il diritto alla provvigione e dei criteri per determinarne la specifica entità.

La mediazione rientra nella macro area dei cosiddetti contratti per la promozione di affari, i quali permettono di mettere in relazione acquirenti e venditori, come nel caso oggetto della sentenza in commento, ma anche produttori, rivenditori e consumatori, grazie all’attività svolta da appositi soggetti, ossia mediatori, rappresentanti e agenti di commercio. Tuttavia, in passato si è dubitato della natura contrattuale del contratto di mediazione, in virtù della mancanza di un’obbligazione specifica in capo al mediatore finalizzata ad eseguire l’incarico. La tesi, per così dire “negativista”, argomentava ritenendo che l’origine del diritto alla provvigione deriverebbe non da un contratto, bensì dal fatto obiettivo dell’intervento del mediatore circa la conclusione dell’affare. Un simile fatto sarebbe fonte di una obbligazione ai sensi dell’articolo 1173 c.c., tutelata da responsabilità per inadempimento a norma dell’articolo 1218 c.c. Ad ogni modo, un orientamento di questo tipo potrebbe facilmente essere fonte di abusi, dal momento che risulterebbe più semplice per chiunque invocare il diritto alla provvigione adducendo come “prova” il fatto obiettivo di essersi interposto, senza uno specifico incarico delle parti, nella conclusione dell’affare. Pertanto, in dottrina e in giurisprudenza prevale la tesi “contrattualistica”, per la quale la mediazione è un contratto a tutti gli effetti che si forma con il conferimento dell’incarico al mediatore ed è unilaterale, nel senso che prevede obbligazioni del solo proponente ai sensi dell’articolo 1333 c.c.[1].

In particolare, fra i tre soggetti menzionati in epigrafe (mediatore, rappresentante ed agente di commercio), il mediatore è sicuramente la figura più antica[2] e viene definito dal Codice civile come «colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza». Solo nel caso in cui dovesse concludersi l’affare, facilitato dall’attività svolta dal mediatore, la legge riconosce il diritto ad una provvigione in capo a quest’ultimo, la cui proporzione si ripartisce fra le parti e dipende dalle tariffe professionali o dagli usi[3]. Nel caso in cui le parti non si siano accordate in merito all’entità della provvigione, né la legge o gli usi locali dicono nulla al riguardo, la sua determinazione deve essere effettuata in via equitativa dal giudice[4], il quale dovrà tener conto del reale valore dell’affare e non del prezzo dichiarato dalle parti[5]. Come è stato più volte ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione la caratteristica essenziale che descrive la figura del mediatore è la sua posizione di indipendenza e di imparzialità rispetto alle parti intermediate dalla sua opera[6]. In altri termini, il mediatore non deve essere vincolato a nessuna delle parti del futuro contratto da un preesistente rapporto, in forza del quale sia obbligato a procurarle la conclusione dell’affare. D’altronde, sotto quest’ultimo aspetto, il suo diritto alla provvigione non risulta essere in alcun modo tutelato. Le parti, infatti, rimangono pur sempre libere di concludere o meno il contratto ovvero di concluderlo con altri soggetti in seguito, senza che su di loro incomba un qualsiasi obbligo di corrispondere al mediatore una certa somma a titolo di lucro cessante.

4. Sull’inammissibilità del gravame ex art. 342 c.p.c. dedotta dall’appellato

Prima di esaminare il merito della vicenda, la Corte d’Appello di Palermo si è pronunciata sulla declaratoria di inammissibilità ai sensi dell’articolo 342, 1° comma, c.p.c., invocata dall’appellato.

I giudici della Corte hanno accertato, però, la perfetta ammissibilità del gravame tanto sotto il profilo argomentativo, dal momento che sono correttamente esposte dall’appellante le ragioni per le quali dovrebbe ricostruirsi diversamente rispetto a quanto precedentemente accertato dal Tribunale, quanto sotto il profilo volitivo, circa «la declaratoria della conclusione del contratto di compravendita “per contatto diretto”».


Leggi anche l’articolo:
“Mediazione immobiliare: diritto alla provvigione e formazione progressiva del contratto”


5. Sussistenza della causalità adeguata nel caso di specie

Secondo la giurisprudenza di legittimità il diritto del mediatore alla provvigione «sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo»[7], poiché è sufficiente che, nonostante la volontà delle parti sia il frutto di un percorso lungo e complesso, l’incontro delle stesse costituisca il presupposto logico indispensabile per la conclusione del contratto. In altri termini, ciò che rileva è l’opera del mediatore che in relazione all’avvenuta conclusione dell’affare deve risultarne «conseguenza prossima o remota» ovvero che senza di essa «il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata».

D’altra parte, nel caso di specie, i giudici della corte territoriale hanno preferito non discostarsi da tale orientamento. In particolare, sono giunti a stabilire che fra Tizia, in qualità di parte acquirente, e Caia, parte venditrice, si è potuto concludere il negozio avente ad oggetto l’alienazione dell’immobile di quest’ultima, grazie al fatto oggettivo che le stesse sono state messe in contatto da Sempronio, appellato, «la cui opera ebbe dunque a costituire l’imprescindibile antecedente della successiva stipulazione del contratto di compravendita». Il collegio giudicante si è dimostrato assolutamente contrario all’assunto dell’appellante incentrato sulla circostanza per cui Tizia aveva inizialmente incaricato Sempronio di reperirle un immobile per una locazione e non per una vendita, poiché, come chiarito dai principi fondamentali appena citati, ciò che rileva è l’opera del mediatore che deve costituire l’antecedente logico per la successiva conclusione del contratto. Pertanto, dal momento che è stata la stessa Tizia ad aver riconosciuto nei propri atti difensivi che la prima visita dell’immobile da lei poi acquistato è stata possibile proprio grazie all’intervento di Sempronio, secondo i giudici della Corte d’Appello di Palermo non sussistono dubbi circa il fatto che acquirente e venditrice sono state messe in contatto da quest’ultimo, ovvero che la sua attività «costituì l’indefettibile antefatto per la costituzione del vinculum iuris, cioè la conclusione del contratto di compravendita».

Ma c’è di più!

La corte territoriale applicando fedelmente al caso di specie il principio della causalità adeguata, indicato a più riprese dalla corte di legittimità[8], è giunta alla conclusione per cui tra il fatto costituito dall’incontro fra acquirente e venditrice promosso dal mediatore e il fatto costituito dalla successiva conclusione di un contratto di compravendita dell’immobile rispetto alla locazione dello stesso «sussiste un rapporto di pregiudizialità/dipendenza» tale per cui un simile risultato della negoziazione intercorsa tra le parti «non può ritenersi esito improbabile, straordinario o atipico a cui può pervenire la dialettica delle trattative». Il collegio ha considerato irrilevante il fatto che l’affare effettivamente concluso sia differente rispetto a quello inizialmente ipotizzato da Tizia e per il quale quest’ultima aveva conferito l’incarico al mediatore.

5.1. Irrilevanza dell’assenza del mediatore innanzi al notaio

Nella propria impugnazione, Tizia considerava la dichiarazione di Caia, sotto propria responsabilità penale, di non essersi avvalsa dell’opera di alcun mediatore e del fatto che, se fosse stato incaricato sarebbe stato presente dinanzi al notaio, quale seconda componente della sua pretesa di non dover corrispondere a Sempronio nessuna provvigione, in quanto, anche in ragione di ciò, non dovuta.

Tuttavia, la Corte d’Appello di Palermo non ha condiviso nemmeno questo snodo del motivo.

Infatti, per quanto attiene il primo profilo, ossia la dichiarazione della signora Caia di non essersi avvalsa dell’attività di un mediatore, è bene rammentare l’orientamento della Cassazione in merito al concetto di “piena prova” a cui fa riferimento l’articolo 2700 c.c. rispetto alle dichiarazioni delle parti in  un atto pubblico, poiché tale locuzione si riferisce limitatamente «agli elementi estrinseci dell’atto, indicati all’art. 2700 c.c., e non si estende al contenuto intrinseco del medesimo, che può anche non essere veritiero. È pertanto ammessa qualsiasi prova contraria, nei limiti consentiti dalla legge, in ordine alla veridicità e all’esattezza delle dichiarazioni rese nel menzionato atto dalle parti. (Nella specie, la S.C. ha escluso che fossero munite di fede privilegiata le dichiarazioni dei contraenti, riportate nell’atto pubblico di “finanziamento ipotecario”, relative all’esigibilità del credito garantito)»[9].

Invece, il secondo profilo, relativo all’assenza del mediatore dinanzi al notaio nel momento in cui avveniva la cessione dell’immobile, va disatteso in ragione della modifica apportata alla materia in questione dalla L. 296/2006. In virtù di tale intervento legislativo, nel momento in cui si verifica l’atto della cessione dell’immobile, ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare: se si sia avvalsa di un mediatore e, in caso di risposta affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società; l’ammontare della spesa sostenuta per la sua l’attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa. In pratica, anche nell’ipotesi in cui la cessione dell’immobile dovesse verificarsi in ragione dell’attività di un mediatore, non è comunque previsto dalla legge che questi partecipi alla effettiva stipula del relativo atto notarile, poiché l’unico obbligo in capo alle parti è quello di fornire le precedenti dichiarazioni.

La presenza o meno del mediatore in sede di stipula notarile è irrilevante.

5.2. Irrilevanza dell’eccezione concernente la mancata iscrizione del mediatore nel relativo albo

Nell’atto di appello Tizia, richiamando quanto precedentemente eccepito ma solo in comparsa conclusionale in primo grado, sostiene che la prova dell’iscrizione all’albo dei mediatori effettuata presso le camere di commercio è conditio sine qua non per l’esistenza del diritto alla provvigione, prova che nel caso di specie non sarebbe stata fornita dall’appellato.

Nel 2010, con l’entrata in vigore del D. Lgs. n. 59 del 26 marzo, il ruolo dei Mediatori Immobiliari è stato abolito[10].

Il diritto a esercitare la professione rimane in capo agli agenti iscritti alla Camera di Commercio, ma, soprattutto, il riconoscimento del compenso compete soltanto a quelli iscritti al REA o al Registro delle Imprese che hanno comunicato regolarmente l’avvio della loro attività. La finalità della legge è stata quella di contrastare il fenomeno dell’abusivismo in questo specifico settore, prevenendo frequenti frodi a danno di ignari “consumatori”.

Tuttavia, nella fattispecie in commento, nella vertenza di primo grado, Tizia aveva omesso di eccepire l’insussistenza della prova dell’iscrizione di Sempronio secondo i termini di legge, tanto nella comparsa di risposta quanto nella prima memoria prevista dal 6° comma dell’articolo 183 c.p.c., deducendo l’eccezione solo in comparsa conclusionale.

Pertanto, i giudici d’appello si sono attenuti alla giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo la quale «l’eccezione di nullità del contratto di mediazione per mancanza di iscrizione del mediatore nel ruolo previsto dalla legge 2 febbraio 1989, n. 39, costituisce un’eccezione in senso lato, afferendo a questione rilevabile d’ufficio dal giudice, e, pertanto, non è soggetta, in grado di appello, alle preclusioni di cui all’art. 345 cod. proc. civ. ed al divieto dello “ius novorum” sancito dalla stessa norma», fermo restando la regola per cui l’onere probatorio grava sul mediatore, il quale è tenuto a provvedervi nel corso del giudizio di merito, poiché in Cassazione è preclusa la produzione di documenti comprovanti l’iscrizione ai sensi dell’articolo 372 c.p.c.

Quindi, il collegio giudicante ha considerato la circostanza che Tizia non abbia prontamente contestato la mancata iscrizione del mediatore nell’apposito albo richiesto dalla legge quale comportamento rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio che determina effetti vincolanti per il giudice, il quale deve esimersi da qualsiasi tipo di controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale dovendolo, perciò, reputare sussistente. Infatti, come è stato anche di recente affermato dalla corte di legittimità, l’eccezione riguardante la mancata iscrizione del mediatore nel relativo registro ai sensi di legge, nell’ipotesi in cui sia stata proposta dal convenuto solo nella comparsa conclusionale, per far valere la nullità del contratto e perciò inibire la pretesa del mediatore a vedersi corrispondere la provvigione, solleva il giudice dal dovere di svolgere la verifica probatoria sulla sua fondatezza[11].

D’altronde la circostanza che Tizia si fosse rivolta ad un’agenzia immobiliare, così come affermato nei fatti costitutivi della comparsa di costituzione in primo grado, renderebbe vana l’eccezione, in quanto la circostanza predetta risulterebbe, secondo la corte, un implicito riconoscimento della “titolarità poi (tardivamente) contestata”.

5.3. Sulla determinazione del quantum del compenso

Da ultimo, i giudici della Corte d’Appello di Palermo hanno disatteso anche la parte del gravame relativa alla contestazione del quantum dovuto al mediatore a titolo di provvigione per la sua opera. Nonostante, l’appellante abbia denunciato l’impossibilità di ravvisare negli atti prodotti dall’avversario alcun elemento utile per determinare l’ammontare del compenso dell’appellato[12], nonché la presenza di numerose parti dell’atto pubblico conseguente alla cessione lasciate in bianco, i giudici della corte territoriale hanno ribadito che «il contratto di mediazione non richiede, ai fini della sua validità, la stipula di un atto scritto» e che per definire la misura della provvigione spettante al mediatore in mancanza di un apposito patto scritto, di tariffe professionali o di usi, sarà il giudice a determinare la stessa secondo equità[13].

Inoltre, il collegio giudicante ha dedotto, dall’analisi della documentazione prodotta dal mediatore, che la percentuale da lui abitualmente praticata, ai fini della determinazione del compenso per la sua attività professionale, corrisponde proprio al 2% del prezzo della cessione.

Per tale ordine di ragioni, i giudici della Corte d’Appello hanno condiviso e, pertanto, confermato la decisione del Tribunale di Agrigento che in primo grado aveva riconosciuto la sussistenza del diritto del mediatore alla provvigione, nonostante le parti avessero concluso un contratto diverso da quello per il quale tale soggetto era stato incaricato, e aveva, pertanto, liquidato la parcella del mediatore applicando la tariffa del 2% del prezzo complessivo della compravendita dell’immobile.

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Note:

[1] Da ciò deriva l’obbligazione di corrispondere la provvigione nel solo caso in cui dovesse concludersi l’affare.

[2] F. Galgano, Trattato di Diritto Civile, Padova, 2015, p. 804.

[3] Secondo gli usi nelle vendite immobiliari l’ammontare della provvigione è ripartito nella misura del 3% a carico del venditore e dell’1% a carico del compratore.

[4] Cassazione civile, sez. III, sentenza 31.07.2012, n. 13656.

[5] Cassazione civile, sez. III, sentenza 21.11.2011, n. 24444.

[6] Cassazione civile, sez. I, sentenza 26.05.2000, n. 6952; Cassazione civile, sez. II, sentenza 25.02.1987, n. 1995; Cassazione civile, sez. II, sentenza 28.02.1986, n. 1294.

[7] Cassazione civile, sez. III, sentenza 9.12.2014, n. 25851.

[8] Il principio della causalità adeguata è il criterio da applicare ai fini della corretta valutazione della sussistenza o meno di un rapporto di dipendenza tra l’attività del mediatore e la conclusione di un affare.

[9] Cassazione civile, sez. 6 1, ordinanza 25.07.2019, n. 20214; Cassazione civile, sez. II, ordinanza 29.09.2017, n. 22903.

[10] Pertanto, dal 2010, non è più corretto parlare di albo dei mediatori immobiliari, poiché quest’ultimo è stato sostituito dal registro istituito dalla Camera di Commercio al quale chi desidera svolgere l’attività di agente immobiliare è tenuto a iscriversi, mentre tutti coloro che non lo sono svolgono tale attività in via abusiva. Pertanto, attualmente per definirsi agenti immobiliari abilitati occorre iscriversi al Registro delle imprese e al Repertorio Economico Amministrativo (REA) delle Camere di Commercio.

[11] Cassazione civile, sez. II, ordinanza 19.07.2021, n. 20556; Cassazione civile, sez. III, sentenza 21.06.2013, n. 15658.

[12] Al fine di contrastare l’abusivismo, agenti e agenzie sono costretti a dichiarare i compensi percepiti. Inoltre, la legge non stabilisce delle regole precise sui compensi a cui hanno diritto gli agenti immobiliari, per questo motivo è possibile consultare i report forniti a tal proposito dalla Camera di Commercio per avere cognizione delle cifre normalmente richieste.

[13] Così recita il 2° comma dell’art. 1755 c.c.

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