Professioni: eventuali irregolarità della conservatoria esonerano il notaio da responsabilità se il superamento delle stesse implica un eccessivo aggravio di oneri a suo carico

Professioni: eventuali irregolarità della conservatoria esonerano il notaio da responsabilità se il superamento delle stesse implica un eccessivo aggravio di oneri a suo carico

Redazione

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Anna Costagliola

Il notaio rogante non è responsabile se dalla visura non risulta un’ipoteca a causa di una irregolarità della conservatoria che per essere superata comporterebbe la consultazione di migliaia di atti. È questo il principio affermato dai giudici della terza sezione della Cassazione che, con la sentenza n. 16549 del 28 settembre scorso hanno rilevato che, per quanto incomba sul professionista l’onere di guardare tutti i registri, le sue responsabilità vengono meno quando la variazione potrebbe essere rilevata soltanto mediante la consultazione di migliaia di documenti.

Nella fattispecie in esame la responsabilità del notaio era stata confermata in secondo grado in base al consolidato orientamento giurisprudenziale circa l’oggetto della prestazione del notaio negli atti di trasferimento immobiliare, il quale si estenderebbe fino a ricomprendere lo svolgimento delle attività accessorie funzionali ad assicurare lo scopo dell’atto, ricomprendendo in particolare l’obbligo di procedere alle visure catastali ed ipotecarie allo scopo non solo di individuare esattamente il bene, ma anche di verificare l’esistenza o meno di vincoli. Ne consegue, in base al richiamato orientamento, che l’inosservanza di tali obblighi accessori comporta la responsabilità contrattuale del professionista. Né il mancato aggiornamento del registro particolare può costituire motivo di esonero dalla detta responsabilità del notaio rogante, il quale ha comunque la possibilità di consultare il registro generale e rendersi conto della eventuale esistenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli non risultanti dai registri particolari. Qualora poi, per il notevole ritardo nell’aggiornamento dei registri particolari nelle piccole conservatorie, l’accertamento della esistenza o meno di formalità pregiudizievoli nel periodo di tempo compreso tra la data di aggiornamento dei registri particolari e la data della stipula rappresenterebbe un’attività eccessivamente onerosa per il notaio, quest’ultimo neppure può ritenersi esentato dalla consultazione del registro generale, ma è tenuto in ogni caso ad avvertire il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiede alla esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazione cui è tenuto il professionista nei confronti del cliente.

Gli Ermellini, pur condividendo il richiamato orientamento giurisprudenziale, tuttavia sottolineano come nel caso di specie appaia determinante l’individuazione della portata della diligenza esigibile. Nel caso sottoposto all’attenzione della Corte, infatti, non ricorre un mero ritardo nella registrazione nel registro particolare, ma piuttosto di «sviamento» nella registrazione, perché «viene annotata nel registro del debitore indicato con la vecchia sede e non in quello con la nuova sede». E’ in base a tale rilievo che il notaio ricorrente ha dedotto che l’elevato numero di formalità da consultare nel registro generale avrebbe reso eccessivamente onerosa la sua prestazione.

Tanto premesso, per i Supremi giudici la Corte territoriale non poteva limitarsi ad affermare che nella fattispecie era lampante la responsabilità del notaio. Le affermazioni sulle quali si fonda tale apodittico rilievo si limitano infatti a riferire gli orientamenti della Cassazione in tema di obblighi professionali del notaio e ne estendono il dovere degli accertamenti sulla libertà del bene anche oltre il registro particolare.

Concludono pertanto i giudici di legittimità che, a prescindere dal fatto che l’obbligo per il notaio rogante di consultare anche il registro generale va circoscritto a quelle ipotesi in cui il mancato aggiornamento del registro particolare riguardi un limitato periodo di tempo, non potendosi pretendere che il notaio consulti migliaia di formalità, resta che i giudici dell’appello non hanno in ogni caso tenuto conto che il dovere del notaio rogante va in ogni caso rapportato alle circostanze del caso concreto. In particolare, l’accertamento della violazione degli obblighi professionali del notaio deve verificare se si tratti di fattispecie in cui si debba stabilire l’ambito di esigibilità della condotta in presenza di uno «sviamento» determinato da irregolare (e non da ritardata) registrazione della formalità.

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