Presunzione di condominialità vs situazione di fatto

Indice

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 1117 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 9231 del 29/08/1991

1. La vicenda

Una condomina si rendeva conto che il muro della sua camera da letto era attraversato da una canna fumaria (non rappresentata in alcun elaborato planimetrico dello stabile condominiale) servente l’unità immobiliare sottostante di proprietà di altro condomino. In particolare la stessa condomina lamentava immissioni di odori di cottura e di combustione provenienti dalla predetta canna fumaria. Alla luce di quanto sopra, con apposito ricorso, si rivolgeva al Tribunale per richiedere di ordinare al condominio di disporre la verifica tecnica dell’avvenuta sigillatura della canna fumaria inglobata nel muro della camera da letto e, ove la sigillatura non risultasse eseguita, di ordinare l’esecuzione della sigillatura senza ulteriore dilazione, anche in assenza di delibera assembleare; inoltre pretendeva che il condomino fruitore della detta condotta fosse condannato ad anticipare al condominio le spese per l’intervento di verifica tecnica e per l’eventuale esecuzione della sigillatura. La condomina ricorrente faceva presente che il condominio aveva richiesto una relazione tecnica sui condotti fumari ad un tecnico che in una perizia confermava la situazione di grave pericolo per il rischio concreto di incendio e d’immissione di sostanze nocive nelle abitazioni. Lo stesso tecnico però – come riferisce la stessa ricorrente – aveva precisato che, a seguito di un atto di rettifica del regolamento di condominio, nell’elenco delle ″proprietà comuni″ venivano menzionate anche ″le canne fumarie″ per cui a partire da dall’atto di rettifica qualsiasi intervento era di competenza dell’assemblea condominiale. Il condominio però eccepiva in via preliminare, oltre alla improcedibilità per mancato preventivo avvio della mediazione, la propria carenza di legittimazione passiva in relazione al fatto che la canna fumaria in questione non era condominiale ma di proprietà del condomino coinvolto nel procedimento. Quest’ultimo affermava che la canna fumaria era di sua proprietà e non condominiale in quanto posta a servizio del proprio appartamento dotato di caminetto e che il riferimento alle “canne fumarie” contenuto nel regolamento di condominio citato dal ricorrente si riferiva ad altre canne fumarie. In ogni caso contestava come non vi fosse prova che i lamentati rumori, immissioni di fumo e calore provenissero dalla propria canna fumaria (come, del resto, accertato in tre giudizi promossi dalla medesima ricorrente e tutti rigettati).

2. La questione

Una canna fumaria, anche se ricavata in parti comuni dell’edificio, può appartenere ad uno solo dei condomini?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto alla ricorrente. Quest’ultima infatti – come evidenzia lo stesso giudice – non è stata in grado di provare la natura condominiale della canna fumaria; di conseguenza il Tribunale ha rigettato le domande avanzate nei confronti del condominio risultate del tutto infondate. Del resto il Tribunale ha ricordato che il condominio non può mai invadere con le proprie azioni la sfera di proprietà dei singoli condomini imponendo ad essa limiti, come richiesto dalla ricorrente (nella specie la verifica e/o la sigillatura della canna fumaria), potendo disporre solo su diritti relativi alle parti comuni, mentre una decisione assunta in tal senso dall’assemblea dei condomini sarebbe radicalmente nulla. Respinte, infine, le altre questioni riguardanti le immissioni e il risarcimento essendo state oggetto già di tre pronunciamenti di rigetto.

4. Le riflessioni conclusive

La presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. presuppone la destinazione, delle cose elencate in tale norma, al godimento od al servizio dei condomini. Tale presunzione può essere vinta dal titolo contrario, con ciò intendendosi non solo l’ipotesi in cui il titolo convenzionale che dà luogo alla nascita del condominio includa, espressamente od implicitamente, un dato bene nell’ambito della proprietà esclusiva di uno dei condomini, ma anche l’ipotesi in cui, all’atto del frazionamento dell’edificio, un dato bene, sia pur rientrante nell’ambito di quelli elencati nell’art. 1117 c.c., abbia una sua specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva.

In altre parole la presunzione di proprietà comune di cui all’articolo 1117 del c.c. non opera riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comunque, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente un appartamento (Cass. civ., sez. II, 29/08/1991, n. 9231).

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