Chiostrina o cavedio in condominio. Presunzione di condominialità.

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 28867 del 19-10-2021

Il codice civile, all’articolo 1117 c.c. (che è quello che, solamente in via esemplificativa, elenca le parti di un edificio da considerarsi comuni in assenza di diversa disposizione dell’atto d’acquisto o del regolamento contrattuale), non menziona espressamente il cavedio, termine che deriva dal cavaedium che, nella casa romana, era lo spazio scoperto al centro della domus, contornato al perimetro da un muro, sul quale si aprivano le porte di accesso alle varie stanze.

La Suprema Corte ha confermato come la natura condominiale del cavedio o pozzo luce posto nell’edificio condominiale (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) – cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune – discenda dalla prevalente destinazione di dare aria e luce a locali secondari.

Se nell’atto costitutivo del condominio, l’originario proprietario del fabbricato non si riserva la proprietà del pozzo di luce, tale bene diventa di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Quanto sopra vale anche se questa parte d’edificio è venuta alla luce dopo una sopraelevazione e l’originario unico proprietario non se ne è riservato la proprietà al momento della cessione dei piani superiori: anche in tal caso quindi il pozzo luce deve considerarsi soggetto al regime del condominio. Del resto anche se la sopraelevazione fosse avvenuta successivamente alla nascita del condominio, quella parte dell’edificio, considerata la funzione svolta, sarebbe stata da ritenersi condominiale.

La presunzione di condominialità

Per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c. c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova; naturalmente l’applicazione della presunzione appare corretta a maggior ragione se supportata dall’accertamento in fatto di una situazione a cui non può obiettivamente attribuirsi altro significato se non che quello di far ritenere la condominialità del bene, cioè la sussistenza di un collegamento funzionale tra il cavedio e le unità immobiliari in proprietà esclusiva facenti parte del condominio; in ogni caso non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 19/10/2021, n. 28867).

Assimilazione al cortile e uso legittimo della chiostrina

Merita di essere sottolineato come tale pozzo di luce serva a soddisfare esigenze igieniche e a garantire la salubrità dei caseggiati ed, in questo ambito, sia di norma disciplinato dal regolamenti edilizi che ne stabiliscono l’area e l’ampiezza minima; in ogni caso, come precisa la giurisprudenza nell’architettura moderna la chiostrina indica il cortile di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.). Ne consegue che, avuto riguardo alla configurazione fisica, essendo circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali dell’edificio, ed alla specifica funzione (è quella di dare aria e luce agli ambienti che in esso prospettano), in ragione della stessa ratio al cavedio si applica il regime del cortile. Anche tale spazio interno quindi è fruibile dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, con i soli limiti posti dall’articolo 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l’uso da parte degli altri proprietari. Rispetta tali limiti, ad esempio, l’installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e al servizio di un locale di sua esclusiva proprietà, qualora l’opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità ambientale e sia posta nel rispetto delle distanze legali fissate dall’art. 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio.

È lecita anche la realizzazione sulla chiostrina di una struttura in policarbonato se non comporta alcun pregiudizio per quanto riguarda la presa d’aria ed occupa solo uno dei lati della chiostrina.

Inoltre è certamente ammissibile l’installazione di un ascensore se occupa solo parzialmente la superficie del cavedio e non sussistono pregiudizi alla statica ed all’estetica del fabbricato o menomazioni, degne di rilievo.

Chiostrina e accesso solo da un appartamento

La presunzione di proprietà comune non può essere messa in discussione, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall’appartamento di uno dei condomini o dal fatto che quest’ultimo abbia provveduto anche a collocarvi impianti al servizio della proprietà esclusiva.

Ciò perché l’utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del cavedio, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l’edificio condominiale (Cass. civ., Sez. II, 23/10/2020, n. 23316).

Queste considerazioni valgono anche se la chiostrina costituisce uno spazio esistente tra due edifici di proprietà di soggetti diversi: in tal caso però se il cavedio è di proprietà di entrambi gli edifici si può configurare una situazione di supercondominio ex articolo 1117 – bis c.c., viceversa, se lo stesso bene è di proprietà di una sola delle unità immobiliari, si avrà una servitù di passaggio.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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