Modifiche che mirano a migliorare impianto comune non sono innovazioni

Il Tribunale di La Spezia ha recentemente chiarito che non possono definirsi innovazioni le modificazioni che mirano a potenziare o migliorare un impianto comune.

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1. La vicenda

In un supercondominio l’assemblea (in data 26.6.2018), preso atto che l’impianto fognario non era a norma di legge, all’unanimità (presenti 8 condomini su 10) incaricava un tecnico di individuare gli interventi da effettuare per regolarizzare l’impianto; nell’assemblea del 5.10.2018 i condomini, preso atto della relazione del detto tecnico, lo incaricavano di progettare un nuovo impianto fognario realizzato “come prevede la legge”. In una successiva riunione l’assemblea (del 22.3.2019) all’unanimità (tutti i condomini erano presenti) chiedevano allo stesso tecnico di verificare con il Comune la possibilità di provvedere autonomamente con la realizzazione di una linea nuova direttamente nella fognatura pubblica e tutti gli eventuali costi da sostenere; successivamente, dopo avere appreso dal detto professionista che era possibile l’allaccio diretto alla pubblica fognatura (con una spesa presunta di circa 65.000,00 oltre oneri), decidevano di rimandare la decisione a successiva assemblea da tenersi entro trenta giorni, “previa richiesta ai vicini se intendano partecipare all’allaccio”. Nella successiva assemblea del 6.8.2019 i condomini presenti (cinque su dieci) fissavano la data di inizio dei lavori (marzo 2020) e deliberavano la costituzione di un fondo spese, previa accensione di apposito conto corrente. In data 11.2.2020 i partecipanti al condominio deliberavano di realizzare il nuovo collegamento all’impianto fognario comunale (smaltimento della fossa condominiale esistente ormai non più a norma). Alcuni condomini impugnavano la delibera osservando che quanto deliberato aveva ad oggetto non il rifacimento dell’impianto fognario esistente bensì la realizzazione di un nuovo sistema di adduzione degli scarichi delle singole unità immobiliari, con caratteristiche tecniche e funzionali diverse da quello preesistente (comportando la tombatura dell’impianto di scarico esistente, compresa la demolizione dei pozzetti e della fossa imhoff e la posa in opera di manto stradale, con realizzazione di stazione di sollevamento delle acque reflue); secondo gli stessi condomini, pertanto, tale opera costituiva una innovazione assunta in violazione del quorum previsto dalla legge ai sensi del combinato disposto di cui agli art. 1120 comma 1 c.c., 1122 bis comma 3 c.c. e 1136 comma 5 c.c. ; in particolare gli attori ritenevano l’opera deliberata un’innovazione gravosa e, quindi, soggetta ai dettami di cui all’art. 1121 c.c. Sulla base di questo motivo gli impugnanti chiedevano al giudice di accertare e dichiarare la delibera impugnata nulla o annullabile. Il condominio si costituiva facendo presente, tra l’altro, che la delibera impugnata aveva un mero contenuto di ratifica della precedente delibera già assunta dal condominio (nell’assemblea del 6.8.2019), e mai impugnata.

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2. Miglioramenti all’impianto comune e innovazioni: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudice spezzino ha ricordato che la realizzazione di un impianto fognario condominiale in sostituzione di quello esistente, evidentemente datato e non più funzionale come nel caso di specie, non può ritenersi innovazione, neppure se eseguita con modalità tecniche diverse, in quanto anche in tal caso il bene condominiale, come l’impianto di scarico, non vede mutate le proprie connaturali funzioni e destinazioni a seguito degli interventi deliberati, comunque necessari e da realizzarsi a norma di legge. Per lo stesso Tribunale la sostituzione dell’impianto fognario deve dunque ritenersi intervento di straordinaria manutenzione, da deliberarsi legittimamente dall’assemblea condominiale con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2, (maggioranza degli intervenuti rappresentanti la metà del valore dell’edificio).

3. Le riflessioni conclusive

E’ importante sottolineare che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto (Cass. civ., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806). Alla luce di quanto sopra qualora la delibera impugnata fosse stata assunta in violazione del quorum previsto dalla legge sarebbe stata solo annullabile non nulla. Chiarito questo bisogna sottolineare che, nella vicenda esaminata, l’intervento deliberato (la realizzazione di un impianto fognario condominiale in sostituzione di quello esistente, datato e non più funzionale pur eseguito con modalità tecniche diverse) non è un’innovazione. La sostituzione dell’impianto fognario deve dunque ritenersi intervento di straordinaria manutenzione (neppure se eseguita con modalità tecniche diverse). Del resto, come è stato recentemente ricordato, costituisce innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entita” materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere. Le modificazioni che invece mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune o ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. civ., Sez. II, 23/02/2023, n. 5642).

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